פינוי בינוי רמת גן
ניתוח מתחמי התחדשות

פינוי בינוי ברמת גן: המתחמים, הפרויקטים ומסלולי התחדשות עירונית ברמת גן

רמת גן הפכה בשנים האחרונות לאחד מריכוזי ההתחדשות הגדולים בגוש דן. לפי מאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקודמים בעיר 78 מתחמים ובהם כ-18,354 יחידות דיור מתוכננות מול כ-5,583 יחידות דיור קיימות — מכפיל של כ-3.29. פרויקטים רבים מקודמים במקביל, ומדובר על אלפי יחידות דיור הפרוסות על אזורים ותיקים בכל רחבי העיר, וזהו היקף חריג גם בהשוואה לערים אחרות בישראל.

מה שמופיע כאן נשען על מסמכי התכניות עצמן — מספר התכנית, היקף הבנייה במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי. פינוי בינוי מהווה הזדמנות מהותית לבעל דירה, אך היא מותנית בכדאיות הכלכלית של המיזם ובמעמד התכנית, ולא במצגת שיווק.

שכונת הגפן: ריכוז פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר

בשכונת הגפן (נחלת גנים) מרוכזים מתחמים סמוכים רבים. במתחם אבא הלל–חרות–התקווה מוחלפות 72 יח״ד בשישה בניינים ותיקים בעד 202 יח״ד; התכנית אושרה בנובמבר 2025 והמתחם הוכרז במסלול מיסוי באפריל 2026. במתחם 33 (חירות, הגפן והשקדיה) מוחלפות 79 יח״ד ב-234 דירות ובכ-46 דיוריות, ובמגדלי הגפן (רג/1416) מוחלפות 43 יח״ד במגדל אחד ובו 148 יח״ד. שלושתם נמצאים במרחק הליכה זה מזה, וזו הסיבה שהשוואה בין מתחמים שכנים כאן היא כלי עבודה ממשי.

ציר ז׳בוטינסקי: תהליכי פינוי בינוי ותכנון מוטה-תחבורה

מתחם 48, בין דרך ז׳בוטינסקי לרחוב מורדי הגטאות, מקודם לפי תכנית מדיניות ציר ז׳בוטינסקי ולפי מדיניות מחוז תל אביב לפיתוח מוטה-תחבורה סביב מערכת ההסעה ההמונית. על 18 חלקות ניצבים שמונה בנייני מגורים ותיקים ובהם כ-144 יח״ד וכ-32 יחידות מסחר, ובמקומם מוצע מרחב בעירוב שימושים הכולל שני מגדלים בני 50 ו-45 קומות ובהם 500 יחידות דיור חדשות, לצד מגדל תעסוקה. התכנית בבדיקה תכנונית וטרם הופקדה — כלומר ההשפעה על התכנון עדיין פתוחה.

אבא הלל וביאליק: הציר המרכזי של רמת גן

לאורך דרך אבא הלל מקודמות תכניות רבות. במתחם 37 (רג/1767), במפגש אבא הלל, רוקח וחירות, מפונים כ-34 יח״ד לצד שש חנויות וגן ילדים, ובמקומם מגדל מעורב-שימושים בן 35 קומות ובו 145 יח״ד. במתחם ביאליק–אבא הלל (רג/1601/א) מוחלפות כ-72 יח״ד בבניינים נמוכים משנות ה-50 בכ-170 יח״ד. הפער בין המצב הקיים למוצע כאן הוא מהגדולים בעיר, והוא מסביר מדוע שטח קרקע קטן יחסית מצדיק בנייה לגובה.

שיכון מזרחי ומטולה: שכונות ותיקות בהתחדשות עירונית

בשיכון מזרחי מקודמים שני מהלכים סמוכים. במתחם משמר הירדן–ראש פינה–מטולה, על כ-5.83 דונם, מוחלפות 80 יח״ד בשישה מבני מגורים ותיקים ב-224 יח״ד בשני מגדלים בני כ-22 קומות; לפחות 20% מהדירות יהיו דירות קטנות עד 75 מ״ר, והתכנית אושרה ביוני 2026. בסמוך, במתחם מטולה 11, מוחלפות 59 יח״ד ב-165 יח״ד, במגדל אחד ובשני בניינים מרקמיים. שני המתחמים ממחישים כיצד ההתחדשות מגיעה גם לאזורים שאינם קרובים אל מרכז העיר ולא לצירי המסחר.

הרא״ה ושכונת הלל: יחידות דיור חדשות במקום מלאי ותיק

ברחוב הרא״ה 90-102 (רג/מק/1667) מאוחדות שמונה חלקות ומוחלפים שבעה מבנים ותיקים ובהם כ-80 יח״ד בעד 240 יח״ד, עם חזית מסחרית ודירות גן בקומת הקרקע. בשכונת הלל, במתחם בן גוריון–הרא״ה–הגת (רג/1905), מוחלפים שמונה בניינים ותיקים ובהם כ-106 יח״ד ב-400 יח״ד, בשני מגדלים בני עד 45 קומות ובבינוי מרקמי נמוך יותר. התכנית הופקדה באוגוסט 2026, ולכן היא עדיין פתוחה להתנגדויות.

שימור לצד הריסה

לא כל מבנה במתחם נהרס. במתחם הרצל–קריניצי–האשל (רג/1881) עומדים חמישה מבני מגורים ומסחר ותיקים ובהם 33 יח״ד: שלושה מיועדים להריסה ובנייה מחדש, ושניים ברחוב הרצל 12 ו-14 נשמרים בשימור בדרגה ב׳. במקומם קם בניין חדש ובו עד 160 יח״ד, ושני המבנים השמורים משמשים לדיור בהישג יד — עד 32 יח״ד. בעל דירה שדירתו במבנה המיועד לשימור נמצא במצב שונה לחלוטין משכנו, ואילו הדיירים בשני המבנים אינם מקבלים אותה תמורה, ואת איכות הבדיקה המשפטית והשמאית קשה להפריז בחשיבותה. כאשר בניין מגורים אחד מיועד לשימור והשני להריסה, גם התמורה שונה.

תוכניות פינוי בינוי: מה החליף את מסלול 38 בתחום ההתחדשות

חלק מהמתחמים בעיר ממשיכים לממש זכויות שמקורן בתכניות ותיקות בתוספת זכויות 38, ואחרים מקודמים במסלולים חדשים לגמרי. בהגפן 8-10 (רג/מק/1858), למשל, מקודמת תוכנית חדשה במסלול תיקון 139 לחוק (סעיף 70ב): שלוש חלקות מאוחדות לאחת, ו-30 יח״ד בשני בניינים מוחלפות ב-78 יח״ד, לצד גן ילדים ומעון יום. לכן שאלה ראשונה בכל בדיקה היא באיזה מסלול סטטוטורי מקודם המתחם — התשובה משנה את לוח הזמנים ואת התמורה.

הזווית הכלכלית: מה מכריע אם פרויקט בעיר יוצא לדרך

מכפיל גבוה אינו ערובה לכך שכל פרויקט ייצא לדרך, ואם הפרויקט אינו עומד ברף הרווחיות הוא לא יקבל מימון. הרף המכריע הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית, המוגשת בעיקר לוועדה המקומית כבחינה של ברות הביצוע של התכנית. ברמת גן מחירי הדירות החדשות גבוהים, ומחירי דירות חדשות בעיר מהגבוהים באזור, ולכן המכפיל הנדרש לכדאיות נמוך יחסית — אך גם עלויות הקרקע והפינוי גבוהות. דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי נוטים להשוות את עצמם למתחם השכן, וזו אכן ההשוואה הנכונה, בתנאי שמשווים שלב סטטוטורי זהה.

מה בודקים לפני חתימה על פינוי בינוי ברמת גן

לפני פגישה עם יזם כדאי לברר שלושה נתונים על המתחם: מספר התכנית ומעמדה הסטטוטורי, היקף הבנייה במצב הקיים מול המצב המוצע, ומי הגורם המוסמך לתכנון — הוועדה המקומית או המחוזית. תכנון מפורט של מתחם אחד אינו מלמד על השכן. שלושתם מופיעים במסמכי התכנון הפומביים ואינם תלויים בדברי היזם, והם הבסיס לכל בדיקה שקודמת לפרויקט פינוי בינוי. פרויקטים בשלבים שונים אינם ניתנים להשוואה ישירה, וגם ההתחדשות העירונית באותה שכונה מתקדמת בקצב שונה. בפינוי בינוי הגורם המכריע הוא מה שנקבע בתכנית, ולא מה שנאמר בפגישה. גם בפרויקט פינוי בינוי בודד, טבלת הזכויות היא המקור, וכל פרויקט פינוי בינוי נמדד בה. בעמוד זה מרוכזים ניתוחי המתחמים לפי כתובת ומספר תכנית.

שורה תחתונה

תהליכי התחדשות עירונית ברחבי העיר פרוסים משכונת הגפן וציר אבא הלל, דרך שיכון מזרחי ושכונת הלל, ועד ציר ז׳בוטינסקי. העיר רמת גן מקדמת חלק מהתכניות בסמכות מקומית, ועיריית רמת גן היא הגורם המתכנן בהן. עיריית רמת גן אינה מוסמכת בכל מתחם, ואחרות נדונות במחוז — הסמכות אינה נתונה לעיריית רמת גן בכל מקרה. לכן בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר רמת גן הקצב אינו אחיד, וזה מה שמבדיל בין תוכניות התחדשות ופינוי בינוי ברמת גן זו מזו.

מדיניות ההתחדשות בעיר משתנה ממתחם למתחם, אך הבדיקה שקודמת לכל החלטה היא אותה בדיקה — מה אומרת התכנית עצמה. הניתוחים בעמוד זה בנויים בדיוק לשם כך.