מתחמי פינוי בינוי בעיר רמת גן

המדיניות של עיריית רמת גן: מבירת תמ"א 38 לתכנון מתחמי — התחדשות בצל תל אביב

רמת גן היא אחת מבירות ההתחדשות העירונית של ישראל, אך סיפורה שונה מרוב הערים: במשך שנים היא הייתה העיר המובילה בארץ בקידום תמ"א 38 — שנייה רק לתל אביב, ולפי חלק מהמדדים ריכזה כחמישית מכלל הפרויקטים המאושרים במדינה. המדיניות העירונית עברה תהפוכה מעניינת: הנהגת העיר ניסתה בשלב מסוים לצמצם את היקף הפרויקטים מתוך חשש לעומס על התשתיות, אך בית המשפט העליון חייב את רמת גן להשיב את מדיניות תמ"א 38 שלה. באפריל 2021 אישרה הוועדה המקומית מדיניות חדשה ומסודרת, שהגדירה תוספת מ"ר לכל דירה, שטח דירה מינימלי, יחסי חניה וגובה בנייה — מסמך שסימן את המעבר מהתחדשות בניינית נקודתית לתכנון מרוסן ומוסדר יותר.

לצד תמ"א 38 מגבשת העיר כיום תכנון מתחמי רחב היקף. תוכנית האב להתחדשות מציעה כ-25,950 יחידות דיור המחליפות כ-10,650 יחידות קיימות, ומגדירה שלושה אזורי התחדשות לפי היררכיית רחובות — רחוב מסחרי, רחוב משני רחב ורחוב משני צר — כך שהיקף הבנייה המותר נגזר ממעמד הרחוב ומהתשתית התומכת בו. את התהליך בשטח מלווה המינהלת להתחדשות עירונית של העיר, "משתדר"גים אתכם ובשבילכם", שהוקמה ב-2017 ומסייעת לתושבים בהתארגנות — בחירת נציגות דיירים, ליווי מקצועי וקשר מול המוסדות העירוניים.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

תנופת ההתחדשות ברמת גן מתרכזת בשכונות הוותיקות שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה. רמת עמידר היא אחת הבולטות שבהן: העירייה אישרה להפקדה שלושה מתחמים ובהם כ-900 יחידות דיור, בהם פרויקט ברחוב רב לנדרס בצפון השכונה על שטח של כ-13.4 דונם. שכונות ותיקות נוספות — קרית בורוכוב ושכונת הגפן — חוות אף הן תנופת פינוי בינוי משמעותית, לצד שכונת הראשונים ורמת שקמה. בין הפרויקטים הבולטים בעיר: רמת חן עם כ-522 יחידות דיור, מגדל "אמפייר" ובו כ-198 יחידות, ומתחם רא"ה 90–102. בשכונות המבוקשות יותר — תל בנימין, רמת חן ומרכז העיר — ההתחדשות משתלבת במרקם עירוני שכבר היום נהנה מערכי קרקע גבוהים בזכות הקרבה לתל אביב ולמתחם העסקים של הבורסה. בין היזמים הפעילים בעיר נמנות קבוצת תל בר, חברת אשדוד בינוי, בית וגג, אורבן נדל"ן ואחרות.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

רמת גן שונה מהותית מערי הפריפריה: זוהי עיר ביקוש מובהקת הגובלת בתל אביב, שבה ערכי הקרקע כבר גבוהים מלכתחילה. המשמעות הכלכלית כפולה. מצד אחד, ערכי הסיום הגבוהים הופכים כל יחידה נוספת לרווחית ומאפשרים ליזם לממן תמורות נדיבות; מצד שני, שווי הדירות הקיימות גבוה, ולכן מכפיל התמורה נמוך יותר מאשר בפריפריה, והפרויקטים רגישים לעלויות בנייה ולשיעורי ריבית. תמונת המחירים ממחישה זאת: בשכונות הוותיקות כמו רמת עמידר המחיר עומד על כ-30 אלף ש"ח למ"ר, בשיכון המזרח כ-33 אלף ש"ח למ"ר, ובשכונות המבוקשות דירות 4–5 חדרים נעות בין כ-3 ל-4.5 מיליון ש"ח. אזור הבורסה מוביל בתשואה למשקיעים — עד כ-4% — בעוד שרמת חן מציגה מחירי שיא אך תשואה נמוכה יותר, פער שממחיש את ההבדל בין השקעה מוטת-תזרים להשקעה מוטת עליית-ערך. פוטנציאל ההשבחה לדייר הוותיק נותר משמעותי: מעבר מדירת שיכון ישנה ללא ממ"ד לדירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן — במיקום שנהנה מקרבה למרכז המטרופולין ולתחבורה מתקדמת, ובהן הקווים החדשים של הרכבת הקלה החוצים את העיר.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

החסם המרכזי ברמת גן הוא העומס על התשתיות — אותו חשש שהוביל בעבר את הנהגת העיר לנסות ולצמצם את היקף הפרויקטים, עד להתערבות בית המשפט. ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי בעיר צפופה וּותיקה, הגובלת בתל אביב, מייצר לחץ מתמשך על התחבורה, החניה, מוסדות החינוך והתשתיות העירוניות — ולכן מדיניות העיר מבקשת לאזן בין קצב ההתחדשות ליכולת התשתית לשאת אותה, כפי שמשתקף בתכנון לפי היררכיית רחובות. אתגר שני נובע מריבוי פרויקטי תמ"א 38 הנקודתיים: לצד היתרון שבהם, הם יוצרים לעיתים "טלאים" של בנייה חדשה בתוך מרקם ישן, ללא תכנון מתחמי כולל — נושא שהמעבר לתכנון מתחמי בא לתקן. מעבר לכך, תהליכי ההתחדשות ארוכים כמו בכל הארץ — כשמונה עד שתים-עשרה שנים עד האכלוס, מהם שלוש עד ארבע שנות תכנון ואישורים; הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לתקופת בנייה של שנתיים עד ארבע שנים בתמורה לדיור חלופי או דמי שכירות. ולבסוף, ערכי הקרקע הגבוהים והמכפיל הנמוך יחסית מחייבים בדיקת כדאיות מדוקדקת בכל מתחם — בעיר הזאת, יותר מבפריפריה, היקף זכויות הבנייה שנקבע לרחוב הוא שקובע אם הפרויקט יצא לפועל.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה ברמת גן?

הכלל הראשון הוא לבדוק את הסטטוס התכנוני המדויק ואת סוג המסלול: פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שונה מהותית מפינוי בינוי מתחמי מבחינת לוחות זמנים, ודאות ומורכבות. שנית, ברמת גן חשוב במיוחד לבחון את מעמד הרחוב שבו נמצא הנכס — שכן על פי תוכנית האב, היקף זכויות הבנייה נגזר מהיררכיית הרחובות; נכס על רחוב מסחרי או רחוב משני רחב ייהנה מזכויות גבוהות יותר ומכדאיות טובה יותר מנכס דומה ברחוב צר. שלישית, כדאי לתת עדיפות לשכונות הוותיקות שבהן פער המחירים מול השכונות המבוקשות גדול יותר — כמו רמת עמידר, קרית בורוכוב ושכונת הגפן — שם פוטנציאל ההשבחה גבוה יותר. רביעית, לבחון את חוסנו הפיננסי והניסיון של היזם, שבעיר עתירת פרויקטים כמו רמת גן הוא גורם מבחין מרכזי. ולבסוף, עדיפות למתחמים הסמוכים לתוואי הרכבת הקלה, למתחם העסקים של הבורסה או לגבול תל אביב — מוקדי משיכה שצפויים לשמור על ערכם ואף להעצים אותו ככל שרמת גן תמשיך להשתלב במרקם המטרופוליני של גוש דן.

הערה: הנתונים מבוססים על תוכנית האב להתחדשות ומדיניות תמ"א 38 של עיריית רמת גן, המינהלת להתחדשות עירונית ("משתדר"גים"), החלטות הוועדה המקומית ופרסומים מקצועיים מעודכנים לשנים 2025–2026. נתוני מתחמים ומחירים משתנים בין שלבי התכנון ועשויים להתעדכן עד לאישור התוכנית.