מתחמי פינוי בינוי בעיר חולון

המדיניות של עיריית חולון: ממעבר מבני למתחמי ענק

עיריית חולון מובילה בשנים האחרונות קו תכנוני דומה לזה שאומץ בערים שכנות: העדפה ברורה למסלולי פינוי בינוי מתחמיים על פני היתרי תמ"א 38 נקודתיים. הביטוי המרכזי למדיניות זו הוא תוכנית ח/619 – תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים, שקיבלה תוקף בינואר 2023 ומהווה למעשה "דור ב'" של תוכניות ההתחדשות בעיר. התוכנית פורסת מדיניות אחידה על פני כ-15 שכונות ותיקות – בהן אגרובנק, קריית עבודה, ג'סי כהן, נאות יהודית, נווה ארזים, קריית שרת מזרח ומערב, נאות רחל, נווה רמז, שיכון ותיקים, נאות שושנים ותל גיבורים – ומאפשרת פוטנציאל תוספת של בין 30,000 ל-60,000 יחידות דיור חדשות ברחבי העיר.

המטרה מאחורי המדיניות היא כפולה. ראשית, פתרונות תשתית מכיפים: בניין בודד שמתווספות לו קומות מייצר עומס על תנאי החניה, הביוב ומוסדות החינוך הקיימים, בעוד תכנון מתחמי מאפשר לעירייה להקצות שטחי ציבור, לפתוח רחובות חדשים ולהרחיב קיימים. שנית, יצירת עירוניות מעורבת שימושים – התוכנית מגדירה סדרי עדיפויות למימוש מתחמים לפי התועלת הציבורית הצפויה מכל אחד מהם, ומשלבת שטחי מסחר ותעסוקה לצד מגדלי מגורים.

כלי מרכזי נוסף במדיניות העירייה הוא מנגנון תמריצים ייעודי: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה תוספת של 11% בזכויות הבנייה במתחמים רבים המיועדים להתחדשות בעיר הוותיקה, על מנת לשפר את הכלכליות של הפרויקטים – בתנאי שהיזם יגיש בקשה להיתר בתוך חמש שנים מאישור התוכנית. את התוצאה אפשר לראות במתחם החצב-התותחנים בשכונת תל גיבורים, שם קיבלו בעלי הדירות תמורות חריגות לתחום: תוספת שטח של כ-45 מ"ר, מרפסת, חניה תת-קרקעית, מחסן, מענק חתימה של 10,000 ש"ח, וקרן הונית ייעודית שתסייע לדיירים הממשיכים לממן עלויות תחזוקה גבוהות במהלך עשר השנים הראשונות. כל התהליך מלווה על ידי מינהלת חולון להתחדשות עירונית, שפועלת בשיתוף משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

ההתחדשות העירונית בחולון פרוסה על פני כמעט כל חלקי העיר, אך אפשר להצביע על כמה מוקדים שבהם הקצב וההיקף גבוהים במיוחד.

שכונת תל גיבורים היא אחד המוקדים הוותיקים והפעילים ביותר. השכונה ממוקמת במיקום אסטרטגי בסמוך לתחנת הרכבת וולפסון ולנתיבי איילון, ומתוכננת לפי תוכנית ח/623 שהוחלט לשלב לתוך מדיניות ח/619 הכוללת. בתחומה פועלים כמה מתחמי פינוי בינוי במקביל – מבצע סיני, החצב, התותחנים, המעפילים, המצודה והאצל. המתחם המוביל, החצב-התותחנים, כבר הגיע לרוב חתימות של כ-67% מול היזם – חברת אאורה, שמקדמת גם מתחם סמוך של 414 דירות חדשות בשני בניינים בני 9 קומות ובניין נוסף בן 15 קומות, במקום 36 יחידות ישנות בבנייני שיכון דו-קומתיים.

שכונת ג'סי כהן, המכונה בפרסומים גם "חולון מערב", עוברת מהפכה בהיקף של כ-8,150 יחידות דיור חדשות, לצד שדרוג מוסדות חינוך ומסחר. דוגמה לפרויקט בשלבים מתקדמים היא מתחם רחוב הגאונים 6–8, הכולל הריסת מבנים ישנים והקמת שני בנייני מגורים בני כ-10–11 קומות עם 90 דירות חדשות.

מרכז העיר וציר ההסתדרות-חנקין מהווים ציר תכנוני מרכזי נוסף. דוגמה בולטת היא תוכנית שאושרה לאחרונה בפינת הסתדרות-חנקין, המשלבת מבנה ציבורי בן 5 קומות ומגדל מגורים בן 28 קומות עם 130 יחידות דיור – שילוב אופייני של המדיניות העירונית החדשה בין מבני ציבור למגורים.

שכונות קריית שרת ונאות רחל, הממוקמות בסמיכות לציר הרכבת הקלה – הקו הירוק, המחבר לעתיד בין חולון וראשון לציון בדרום דרך תל אביב ועד הרצליה בצפון – נהנות מפוטנציאל השבחה נוסף ככל שתתקדם הקמת הקו ותחנותיו.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

עבור משקיעים ורוכשי דירות, חולון מציעה משוואה כלכלית מעניינת. פער המחירים מול תל אביב הסמוכה עדיין משמעותי, גם בשנים שבהן מחירי הדיור בעיר לא רשמו שינוי חד.

מדוע פוטנציאל ההשבחה נחשב לגבוה? ראשית, מכפילי תמורה: כפי שמראה מתחם החצב-התותחנים, דיירים ותיקים מקבלים דירה גדולה יותר, מרפסת, ממ"ד, חניה תת-קרקעית ומחסן – שדרוג המתבטא מיידית בזינוק בשווי הנכס. שנית, אפקט הרכבת הקלה: לפי הערכות שפורסמו בכלכליסט, קרבה לתחנות רק"ל צפויה להעלות ערכי נכסים בטווח של כ-10%–25%, ומגמה זו רלוונטית גם לאזורי חולון הקרובים לציר הקו הירוק. שלישית, לפי ניתוח שפרסם בנק הפועלים, פרויקטי פינוי בינוי הם בעצמם גורם מרכזי בזינוק מחירי דירות היד השנייה בסביבתם, שכן הציפייה להתחדשות מתומחרת בשוק עוד לפני שהבנייה בפועל מתחילה.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות, תהליכי פינוי בינוי מורכבים וארוכי טווח. אישור תב"ע מתחמית בוועדות התכנון עשוי לקחת שנים, ומשלב החתימות הראשוני ועד קבלת המפתח התהליך יכול להתמשך כשבע עד שתים-עשרה שנים – כפי שממחיש גם מתחם החצב-התותחנים, שהגיע לרוב הדרוש רק שנתיים וחצי לאחר מתן תוקף לתוכנית.

יחסי הציפוף גבוהים: כדי לממן פרויקטים ללא עלות לדיירים, נדרשת בנייה לגובה רב, מה שמחייב מענה הולם מצד תשתיות העירייה – בדיוק הסיבה שבגללה חולון עברה לתכנון מתחמי. פערי הבעלות בין דיירים במתחם, כפי שציינה עורכת הדין שייצגה את דיירי החצב-התותחנים, מייצרים אתגר של איזון בין אינטרסים שונים ודורשים ליווי משפטי צמוד. ולבסוף, עלויות תחזוקה עתידיות: מעבר מבניין ישן ללא מעלית למגדל מודרני עם מעליות, מערכות כיבוי אש וחברת ניהול מקפיץ את דמי הניהול החודשיים – סיכון שהעירייה מנסה למתן באמצעות מנגנון הקרן ההונית לעשר השנים הראשונות.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בחולון?

מומלץ לפעול לפי כמה כללי אצבע. ראשית, בדיקת חוסן יזמי – ודאו שהחברה המקדמת את הפרויקט בעלת ניסיון מוכח בבנייה רוויה ובפרויקטים מורכבים, ובדקו את הפרויקטים הקודמים שהשלימה. שנית, בחינת הסטטוס התכנוני – האם המתחם עדיין באיסוף חתימות, האם הוגשה תוכנית לוועדה, או שכבר אושרה הפקדה או ניתן היתר בתנאים; ככל שהסטטוס מתקדם יותר, כך רמת הסיכון יורדת. שלישית, קרבה לתשתיות אסטרטגיות – עדיפות למתחמים במרחק הליכה קצר מתחנת הרכבת וולפסון, מנתיבי איילון או מתחנות הקו הירוק העתידיות, שכן מיקומים אלו נוטים לשמור על ערכם גם בתקופות של האטה בשוק.