פינוי בינוי חולון
ניתוח מתחמי התחדשות

פינוי בינוי חולון – המדריך למתחמים ולתוכניות התחדשות עירונית בחולון

חולון מקדמת התחדשות בהיקף רחב, ומבחינת התחדשות עירונית חולון נשענת, בשונה מערים רבות, על מסגרת תכנונית אחת. לפי מאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2026 מקודמים 25 מתחמים ובהם כ-16,252 יחידות דיור מתוכננות — מכפיל עירוני של כ-3.18. כמעט כל תוכנית חדשה נבחנת מול שתי תוכניות מסגרת: ח/2040, תכנית המתאר הכוללנית המגדירה את חולון כ"עיר רשת רב-מוקדית", וח/619, התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית בחולון.

מה שמופיע כאן נשען על מסמכי התוכניות עצמן — מספר התוכנית, היקף הבנייה במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי. פרויקטים מסוג פינוי בינוי בעיר מצויים בשלבים שונים, מתוכניות מאושרות ועד מגרשים שרק עברו בדיקת תנאי סף, והמרחק בין השלבים משמעותי לבעלי הדירות.

ח/619: המסגרת שמסדירה כל תוכנית התחדשות עירונית בעיר

ח/619 (505-0464347) פורסמה למתן תוקף בסוף דצמבר 2022, והמועד הקובע שלה 14.1.2023. היא מסווגת את מרקמי העיר לקטגוריות — למשל "רחובות ראשיים עם חזית פעילה" — וכל תוכנית מפורטת נבחנת מול הקטגוריה שבה היא יושבת. כך למשל אהרונוביץ 73-77 (ח/מק/251), שבו בניין מגורים ותיק ובו 40 דירות מוחלף בשני מבנים בני 10 קומות ובהם 109 יחידות, יושב בקטגוריית הרחובות הראשיים. המשמעות לבעל דירה: הקטגוריה קובעת מראש את סדר הגודל שאפשר לקדם, והיא רלוונטית לפרויקטים בכל סדר גודל — לא פחות מזהות היזם.

ההבדל בין המסלולים: בניינים חדשים, התחדשות בניינית ופינוי בינוי

לצד מסלול הפינוי בינוי — הריסה ובנייה מחדש של בניינים ישנים — פועל גם מסלול ההתחדשות הבניינית, שהחליף בהדרגה את מסלול 38. ההבחנה חשובה, משום שהתמורה, לוחות הזמנים והביטחונות שונים בין השניים. מגרשים המיועדים להתחדשות מוכרזים לפינוי בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון, וההכרזה קובעת את מסגרת המס לעסקה — אך אינה מבטיחה ביצוע.

קווי המטרו משנים את מפת ההתחדשות בחולון

שלושה קווי מטרו מתוכננים לחצות את חולון, וההשפעה ניכרת כבר בתכנון. במרחב יוספטל (ח/655), על כ-68 דונם בגבול חולון–בת ים, עתידים קווי M1 ו-M3 להצטלב בתחום התוכנית עם תחנה תת-קרקעית משותפת; במצב הקיים כ-15 מבני מגורים ובהם 534 דירות. מתחם אילת 38-46 (505-1409374), לאורך תוואי M1 ברחוב אילת, מחליף חמישה מבני רכבת ובהם 184 יחידות ב-690. תוכנית דב הוז (תמל/2045) בצפון-מערב, בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת הרכבת חולון-וולפסון בשולי מטרופולין תל אביב, מחליפה כ-148 מבנים ובהם כ-962 יחידות ב-3,244 יחידות דיור. החצב-התותחנים (ח/מק/208) סמוך לתחנה מתוכננת של קו M2.

שדרות קוגל: מבואה עירונית חדשה לעיר

תוכנית קוגל (ח/650) משתרעת על כ-147.9 דונם בכניסה הצפונית ומקיפה בנייני מגורים ובהם 844 דירות. עיריית חולון רואה בהתחדשות שדרות קוגל נקודת עוגן שתשפיע על תהליך ההתחדשות העירונית של העיר כולה, והתוכנית שואפת ליצור מבואה עירונית חדשה לעיר: מוקד המשלב מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, לצד פארק ליניארי לאורך צידה המזרחי של השדרה תוך שמירת השדרה הקיימת ושיפור המרחב הציבורי.

שכונת תל גיבורים בחולון: שני מהלכים משנות ה-50

בתל גיבורים מקודמים שני מהלכים בולטים. מבצע סיני (ח/מק/207) משתרע על כ-29.948 דונם וכולל בינוי משנות ה-50 ובו 84 יח"ד; החצב-התותחנים כולל שמונה מבני מגורים ובהם 126 יחידות — 36 בשלושה מבני גן-גג ברחוב החצב ו-90 בחמישה מבני שיכון ברחוב התותחנים. תכנית המדיניות לשכונה סימנה אותם בתור מתחמי פינוי בינוי תל גיבורים, והנחתה להוסיף שטחי ציבור ולחבר בין הרחובות לשיפור המערך התנועתי ולשיפור איכות החיים בשכונה.

ג'סי כהן וקריית שרת: פינוי בינוי בעיר חולון בקנה מידה גדול

המהלכים הגדולים נמצאים בדרום ובמזרח. בג'סי כהן, לאורך רחוב אילת (ח/מק/244), מוחלפים שמונה מבני מגורים ובהם 196 דירות בארבעה מגדלים בני עד 40 קומות ובהם 795 יחידות דיור, מהן 60 יחידות דיור מיוחד. במתחם הר הצופים בקריית שרת (ח/מק/246), על כ-72.525 דונם, מוחלפות כ-651 יחידות בכ-2,152, בבינוי המשלב מגדלים עד 40 קומות ובינוי מרקמי נמוך. שתי התוכניות בשלבים שונים: אילת אושרה, והר הצופים עברה בדיקת תנאי סף באפריל 2025.

רחוב ההסתדרות ואגרובנק: פרויקטי פינוי בינוי לאורך ציר ראשי

לאורך רחוב ההסתדרות מקודמת סדרת תוכניות בקנה מידה קטן יותר: ההסתדרות 80 (ח/מק/215) מחליפה מבנה ובו 30 יח"ד במגדל בן כ-28 קומות ובו 130; פיכמן/ההסתדרות (ח/מק/190) מחליפה שלושה בניינים ובהם 116 יחידות; ההסתדרות 69-77 (ח/מק/239) כוללת פינוי של 112 יחידות בסמוך לתוואי הרכבת הקלה; וההסתדרות 161-165 מציעה 191 יחידות. בשכונת אגרובנק, שנקר 3-7 (ח/מק/250) מחליף 92 יחידות ב-395. ברחוב שנקר 55-57 (ח/מק/206) מיועד להריסה מבנה "מעונות עובדים א'" משנת 1936, בתכנון האדריכל יוסף (מוניו) נויפלד — מהמבנים הראשונים של קריית עבודה.

מה קובע אם פרויקט התחדשות עירונית יתקדם

מכפיל גבוה אינו ערובה לביצוע. הרף המכריע הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית, המוגשת בעיקר לוועדה המקומית כבחינה של ברות הביצוע של התוכנית. אם הפרויקט אינו עומד ברף הרווחיות הוא לא יקבל מימון ולא ייצא לפועל, גם אם ההסכם נחתם ורוב בעלי הדירות הצטרפו. בחולון מצטרף משתנה נוסף: קרבה לתחנת מטרו מעלה את היקף הזכויות שאפשר לקדם, אך מעלה גם את הציפיות, ולכן פערי הציפיות בין הדיירים ליזם גדולים דווקא בפרויקטים הסמוכים לתוואי.

מה בודקים לפני חתימה על פינוי בינוי בחולון

תהליכי התחדשות עירונית אינם מתקדמים בקצב אחיד, ולכן לפני פגישה עם יזם כדאי לברר שלושה נתונים: מספר התוכנית ומעמדה הסטטוטורי, היקף הבנייה במצב הקיים מול המצב המוצע, ובאיזו קטגוריה של ח/619 יושב המגרש. שלושתם מופיעים במסמכי התכנון הפומביים ואינם תלויים בדברי היזם, והם הבסיס לבדיקת פרויקטים של פינוי בינוי בעיר. הנתונים האלה קובעים אם הפרויקט אכן ייצא לפועל. בעמוד זה מרוכזים ניתוחי המתחמים לפי כתובת ומספר תוכנית.

שורה תחתונה

מתחמי ההתחדשות פרוסים מג'סי כהן וקריית שרת ועד תל גיבורים, נאות רחל וקרית עבודה, ורובם נשענים על אותה מסגרת להתחדשות שקבעה העירייה. פרויקטים רבים בחולון מתנהלים כך. עבור בעלי דירות המשמעות היא שנקודת הפתיחה למשא ומתן על כל פרויקט פינוי בינוי אינה הצעת היזם, אלא מה שהתוכנית העירונית כבר מאפשרת.

הבדיקה שקודמת לכל החלטה היא אותה בדיקה — מה אומרת התוכנית עצמה. ניתוחי המתחמים בעמוד זה בנויים בדיוק לשם כך.