ניתוח מתחמי פינוי בינוי
בראשון לציון

המדיניות של עיריית ראשון לציון: מהתחדשות נקודתית לבירת ההתחדשות העירונית

עיריית ראשון לציון הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, במסגרת מדיניות תכנון שמטרתה לרכז את מרבית הבנייה העתידית בתוך השטחים הבנויים הקיימים ולא על קרקע פנויה בשוליה. העיקרון מעוגן בתוכנית המתאר של העיר, רצ/2030 (תצפית 2030), שמגדירה את האזורים שבהם יקודמו תוכניות התחדשות. כדי להוביל את המהלך הקימה העירייה בשנת 2022 מינהלת ייעודית להתחדשות עירונית, שריכזה את הטיפול בפרויקטים של פינוי בינוי, עיבוי בנייה ותמ"א 38, מתוך תפיסה שרואה בהתחדשות מנוע מרכזי להתמודדות עם המחסור בקרקע, לחידוש תשתיות ישנות ולתוספה משמעותית של יחידות דיור.

היקף המהלך חסר תקדים: העיר מקדמת למעלה מ-70 מתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38 בשלבים שונים — ובסך הכול מאות יוזמות התחדשות — עם פוטנציאל להוספת כ-15,000 עד 25,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב במרכז העיר ובשכונות הוותיקות. מרבית המבנים המיועדים להתחדשות הם בנייני שיכון בני 4 עד 6 קומות שנבנו ברובם לפני 1980, ללא חיזוק מפני רעידות אדמה — מה שהופך את החלפתם למגדלי מגורים חדשים למהלך שמשלב חידוש פיזי, מיגון וצפיפות עירונית גבוהה יותר.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

הפרויקט הדגל של העיר הוא פינוי בינוי בשכונת רמת אליהו — אחד ממיזמי ההתחדשות הגדולים בישראל. השכונה משתרעת על כ-633 דונם ומתגוררים בה כיום כ-12,000 תושבים, ובמסגרת התוכנית מתוכננת הריסה של כ-2,600 דירות ותיקות בבנייני "רכבת" ישנים והקמת אלפי יחידות דיור חדשות במקומן — בהיקף שמגיע בשיאו לכ-7,200 יחידות, בהן מרכיב משמעותי של דיור בר-השגה. אבן הפינה לפרויקט הונחה בטקס בהשתתפות ראש העיר ושר הבינוי והשיכון, והמדינה בוחרת את היזמים במסלול מכרזי — סימן לכך שהפרויקט עבר משלב התכנון לשלב הביצוע בפועל.

לצד רמת אליהו מקודמים ברחבי העיר עשרות מתחמים נוספים בשלבי תכנון ואישור מתקדמים. בין הבולטים: רובע האמנים (שיכון סלע), שבו מתוכננות כ-1,386 יחידות דיור ב-14 מגדלים סביב פארק ירוק בן כ-15 דונם; מתחם נפתלי-הלל, שבו יוחלפו כ-353 דירות ותיקות בכ-1,100 יחידות חדשות בתוספת בית ספר ומתקן ספורט; מתחם החייל האלמוני, כ-709 יחידות במקום שבעה בניינים ישנים; נחלת יהודה ב', כ-800 יחידות דיור לצד שטחי מסחר וציבור; ומתחמי מרכז העיר לאורך רחוב ירושלים (כ-450 יחידות במקטע 50–66, ומגדלים נוספים בני 15 קומות במקטעים אחרים) ורחוב רוטשילד (הריסת כ-35 בניינים ומעל 300 דירות). במקביל מקודמים מתחמים קומפקטים יותר — דגניה (מ-52 לכ-254 יחידות), פוזננסקי (מ-58 לכ-290 יחידות), מונטיפיורי-אוסישקין (מ-41 לכ-140 יחידות) וביאליק 9–11 (כ-137 יחידות) — שממחישים את המעבר של העיר מהתחדשות נקודתית לתכנון מתחמי רחב היקף. בין היזמים הפעילים בעיר נמנות חברות כמו שיכון ובינוי, אשדר, רסקו, ניצחנים ו-MNG.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

ראשון לציון ממוקמת בלב אזור הביקוש של מרכז הארץ, ופוטנציאל ההשבחה בה נשען על כמה מנועים מקבילים. ראשית, מכפילי התמורה הרגילים של פינוי בינוי: דיירים ותיקים מקבלים דירה גדולה וחדשה יותר עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן — שדרוג המשביח מיידית את שווי הנכס. שנית, פערי מחירים בתוך העיר עצמה: בשכונת רמת אליהו, לב פרויקט הדגל, המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-29,900 ש"ח ומחיר דירה ממוצע על כ-2.03 מיליון ש"ח — זול בעשרות אחוזים מאזורים מבוקשים אחרים בעיר, פער שצפוי להצטמצם ככל שההתחדשות תבשיל. שלישית, האפקט המצטבר של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במרכז העיר ובשכונות הוותיקות צפוי להגדיל משמעותית את בסיס הארנונה למגורים ולמסחר, לחזק את התשתיות ואת המרחב הציבורי, ולמצב את ראשון לציון כאחת מערי הצמיחה המרכזיות בגוש דן.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות, תהליכי ההתחדשות בראשון לציון מורכבים וארוכים כמו בכל פרויקט פינוי בינוי. פרויקט טיפוסי נמשך כשמונה עד שתים-עשרה שנים מתחילת התהליך ועד האכלוס, כאשר שלב התכנון והאישורים לבדו עשוי להימשך שלוש עד ארבע שנים ולעבור בשלבים בוועדות התכנון. יחסי הציפוף גבוהים — מגדלים רבי-קומות מחליפים בנייני שיכון נמוכים, מה שמחייב תכנון תשתיות, תחבורה וחניה בקנה מידה חדש, בפרט במתחמי הענק כמו רמת אליהו. הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לתקופת בנייה שעשויה להימשך שנתיים עד ארבע שנים, כשהיזם אמור לספק דיור חלופי או דמי שכירות בתקופת הביניים. ולבסוף, ריבוי המתחמים הפועלים במקביל מחייב את העירייה לתאם בין קצב הבנייה למגורים לבין פיתוח התשתיות והמוסדות הציבוריים, כדי שהגידול באוכלוסייה לא יקדים את התשתיות שאמורות לשרת אותו.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בראשון לציון?

מומלץ לבדוק תחילה באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט — מתחמים כמו רמת אליהו כבר בשלבי ביצוע ואבן פינה, בעוד אחרים עדיין בתכנון מוקדם; ככל שהסטטוס התכנוני מתקדם יותר, כך רמת הסיכון יורדת. כדאי לבחון את חוסנו הפיננסי והניסיון של היזם בפרויקטים דומים, ולתת עדיפות למתחמים הקרובים למוקדי תחבורה (תחנות רכבת ותחבורה ציבורית מתפתחת), למרכז העיר המתחדש או לפארקים ולשטחים הציבוריים המתוכננים — מוקדי משיכה שצפויים לשמור על ערכם ככל שהעיר תמשיך לצמוח ולבסס את מעמדה כאחת מבירות ההתחדשות העירונית בישראל.

הערה: הנתונים מבוססים על אתר המינהלת להתחדשות עירונית ראשל"צ, עיריית ראשון לציון ופרסומים מקצועיים (2025–2026); חלק מהמספרים משתנים בין שלבי התכנון ועשויים להתעדכן.