ניתוח מתחמי פינוי בינוי
בראשון לציון

פינוי בינוי ראשון לציון: המתחמים ותוכניות התחדשות עירונית בראשון לציון

לפי מאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקודמים בעיר 19 מתחמים ובהם כ-10,223 יח"ד מתוכננות מול כ-3,231 קיימות — מכפיל של כ-3.16. מה שמבדל את העיר אינו המכפיל אלא המבנה התכנוני: חלק גדול מהמתחמים אינם עומדים בפני עצמם אלא נגזרים מתכנית אם שכונתית או מתכנית המתאר העירונית.

מה שמופיע כאן נשען על מסמכי התוכניות עצמן — מספר התוכנית, היקף הבנייה במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי — ולא על מצגות שיווק של היזם או של חברת ייזום זו או אחרת.

שכונת רמת אליהו: תכנית אם אחת וחמישה מתחמים נגזרים

המהלך המרכזי בעיר מתנהל בשכונת רמת אליהו, והוא אינו אוסף של מהלכים נפרדים. תכנית האם 413-0485144 קבעה הוראות ברמה מתארית לפינוי בינוי והגדירה מתחמים ממוספרים, וממנה נגזרות תכניות מפורטות. במתחם ש"י עגנון (רצ/32/23/1, מתחם 1006) מוחלפות 176 יח"ד ב-324, על 27.989 דונם, בשני מגדלים בני 27 קומות ובארבעה מבנים מרקמיים. במתחם חנה סנש (רצ/36/23/1), על 46.895 דונם, מוחלפות 248 יח"ד ב-380, מהן 42 בהישג יד להשכרה.

המתחם הגדול ביותר בשכונה הוא אריאב (רצ/39/23/1), בסמכות הוועדה המחוזית ועל 39.427 דונם: 480 יח"ד קיימות מתחלפות ב-828, מהן 74 להשכרה בהישג יד, בשלושה מגדלים בני 30 קומות וב-11 מבנים מרקמיים. במתחם נורוק (רצ/1/23/37) מוחלפות 162 יח"ד ב-364, לצד כ-37,771 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור. בפוזננסקי (רצ/מק/1/17/23/1) התכנית אינה משנה זכויות כלל — היא רק מסדירה איחוד וחלוקה מכוח תכנית רצ/17/23/1. לבעל דירה זו הבחנה מעשית: הזכויות נקבעו במקום אחר.

ציר ירושלים ומערב העיר: פרויקטים של התחדשות עירונית בקנה מידה גדול

לאורך שדרות ירושלים מקודמים שלושה מהלכים נפרדים. במתחם האחים סולימן 10 (רצ/מק/7/166), על 9.413 דונם, מוחלפות 152 יח"ד בכ-532 — שני מגדלים בני 30 קומות לאורך השדרות ושלושה בניינים מרקמיים, עם חזית מסחרית של כ-1,500 מ"ר וארבעה גני ילדים. במתחם אלקלעי (413-1202191), על כ-13.9 דונם, מוחלפות 187 יח"ד ב-454 בשילוב מבנים לשימור.

ברחוב ירושלים עצמו מקודמים שני מתחמים נפרדים. במתחם רחוב ירושלים (רצ/מק/138/6/1), על כ-15.1 דונם בין רחוב ירושלים לרחוב בית לחם ובסמיכות לגן הזיכרון, מוחלפות 136 יח"ד ב-450 בארבעה מגדלים עד 30 קומות. במתחם ירושלים 15-24 (רצ/151/6/1), על 3.01 דונם בלבד, מוחלפים שלושה בתים משותפים ובהם 46 יח"ד ושמונה חנויות במבנה אחד בן 24 קומות ובו 162 דירות. שני המתחמים הללו ממחישים עד כמה גודל המגרש משנה את אופי המהלך.

מרכז העיר הוותיק: מגרשים קטנים, מגורים ובנייה לגובה

במרקם הוותיק של מרכז העיר המגרשים קטנים והמענה התכנוני הוא גובה. במתחם ביאליק 9-11 (רצ/81/9/1) מוחלפים שלושה בניינים ותיקים ובהם כ-44 יח"ד במגדל ובו 137 דירות — מהן 130 דירות קטנות עד 80 מ"ר. במתחם מונטיפיורי-אוסישקין (רצ/מק/83/9/1), על 3.524 דונם בלבד, מוחלפות 41 יח"ד בשבעה בתים משותפים ב-140 דירות — תוספת של 99 בלבד. במתחם מיכאל וחנה לוין (רצ/מק/118/5/7) מוחלפים שלושה מבנים בני חמש קומות ובהם 80 יח"ד ב-256, מכוח תכנית המתאר רצ/2030 שסימנה את מתחם 144 להתחדשות.

הגבהים החריגים: פינוי בינוי בראשון לציון בקנה מידה אחר

שני מתחמים חורגים מסדר הגודל המקובל. במתחם הרצל–עין הקורא (רצ/78/9/1), על 7.106 דונם, מפונים תחנת תדלוק פעילה ומוסכים נטושים, ובמקומם שני בניינים בני 50 קומות בגובה 195 מ׳, ובהם 153 ו-221 יח"ד, מעל קומות תעסוקה וחזית מסחרית. במתחם החייל האלמוני בשכונת אברמוביץ׳, על 14.731 דונם, נהרסים 14 בניינים ישנים ובהם 200 יח"ד, ובמקומם 770 יח"ד בשלושה מגדלים בני עד 45 קומות. גבהים כאלה משנים גם את לוח הזמנים וגם את עלויות הביצוע, ומחייבים בנייה מורכבת יותר.

המסלולים והסמכויות בהתחדשות עירונית

לא כל התוכניות נדונות באותו שולחן. אריאב מקודם בסמכות הוועדה המחוזית, בעוד מונטיפיורי-אוסישקין ומיכאל וחנה לוין מקודמים בסמכות הוועדה המקומית. מתחם ירושלים 15-24 מקודם מכוח סעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבנייה. רוב המתחמים בעיר פועלים באיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים — מסלול שמשנה מהותית את כוח המיקוח של דייר בודד, ולכן מסלול הפינוי בינוי שנבחר אינו עניין טכני. הסמכות קובעת מי מחליט וכמה זמן זה ייקח, והיא הנתון הראשון שכדאי לברר. תכנית בסמכות מקומית נדונה בוועדה אחת, ואילו תכנית בסמכות מחוזית עוברת שני שלבים ומועדי הדיון בה רחוקים יותר. ההבדל מתורגם ישירות לשנים, והוא ניכר כשמשווים בין אריאב לבין המתחמים הקטנים שבמרכז.

דירות חדשות מול הקיימות: מה מקבלים בעלי הדירות

התמהיל המוצע בעיר אינו אחיד. בביאליק רוב המלאי הוא דירות קטנות, באריאב ובחנה סנש נקבעו יחידות דיור להשכרה בהישג יד, ובמתחמי רמת אליהו הוקצו שטחים נרחבים למבני ציבור. בפינוי בינוי בעלי הדירות נוטים להשוות בין מתחמים לפי מספר היחידות בלבד, וזו השוואה מטעה: דירה חדשה בתמהיל של דירות קטנות אינה זהה לדירת תמורה במתחם מרווח. את תמהיל הדירות חדשות יש לקרוא בהוראות התכנית, ולבדוק כמה יחידות דיור חדשות מוקצות בפועל לדיירים הקיימים ומה שטחן. שטח דירת התמורה, ולא מספר הקומות במגדל, הוא שקובע את שווי הנכס שיתקבל. הדיירים במתחם אחד עשויים לקבל תמורה שונה לחלוטין מזו שקיבלו שכניהם בפינוי בינוי סמוך, גם כשמספר הקומות דומה.

מה מייחד את ההתחדשות העירונית בראשון לציון

בתחום ההתחדשות העירונית פועלות בעיר שלוש תבניות תכנוניות במקביל, וההבדל ביניהן מעשי. הראשונה היא תכנית אם שכונתית: ברמת אליהו נקבעו ההוראות ברמה מתארית, והתכניות המפורטות רק מממשות אותן. השנייה היא תכנית המתאר העירונית רצ/2030, שסימנה מתחמים להתחדשות — כך מתחם 144 שממנו נגזר מיכאל וחנה לוין. השלישית היא תכנית עצמאית על מגרש בודד, כמו ירושלים 15-24 או מונטיפיורי-אוסישקין. עיריית ראשון לציון מקדמת את שלוש התבניות יחד, ולכן פרויקט התחדשות עירונית אחד אינו מעיד על משנהו. עבור בעל דירה השאלה הראשונה אינה מי היזם אלא לאיזו תבנית שייך המתחם שלו — התשובה קובעת היכן נקבעו הזכויות, מי הגוף המאשר וכמה זמן ההליך צפוי להימשך.

הזווית הכלכלית: מה מכריע אם התוכנית תתקדם

מכפיל גבוה אינו ערובה לביצוע. הרף המכריע הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית, המוגשת בעיקר לוועדה המקומית כבחינה של ברות הביצוע של התוכנית. מיזם שאינו עומד ברף הרווחיות לא יקבל מימון גם אם ההסכם נחתם והרוב הצטרף, וגם חברה יזמית ותיקה לא תוכל לקדמו. בראשון לציון מחירי הדירות גבוהים יחסית, ולכן המכפיל הנדרש נמוך מזה שבפריפריה — אך עלויות הקרקע, הפינוי ושכר הדירה החלופי גבוהות בהתאם.

החסמים שחוזרים בפרויקטים בראשון לציון

הפער בין אישור לביצוע הוא החסם הבולט. בנחלת יהודה ב׳ (רצ/61/50/1), על כ-80 דונם, מוחלפות כ-214 יח"ד בכ-800, והתכנית כבר בשלב מימוש עם חלק מההיתרים שהוצאו; מתחמים אחרים עדיין בהפקדה או בדיון. חסם שני הוא אסטרטגיית ההגשה: הגשה החורגת ממדיניות העירייה המוצהרת היא הסיבה השכיחה לתקיעות. השלישי הוא הקפיצה בהוצאה השוטפת — מעבר לבניין עם מעלית וחניון תת-קרקעי מייקר את דמי הניהול, והסכם מסודר מחייב את היזם לסבסד את הפער לתקופה מוגדרת מראש.

איך בודקים פרויקט פינוי בינוי לפני חתימה

לפני פגישה עם יזם, וגם לפני שפונים אל עורך דין פינוי בינוי, כדאי לברר שלושה נתונים: מספר התכנית ומעמדה הסטטוטורי, היקף הבנייה במצב הקיים מול המצב המוצע, והאם הזכויות נקבעו בתכנית זו או בתכנית האם שמעליה. שלושתם מופיעים במסמכים הפומביים ואינם תלויים בדברי החברה היזמית. בעמוד זה מרוכזים ניתוחים של פרויקטים של פינוי בינוי לפי כתובת ומספר תוכנית. הנתונים האלה הם הבסיס לכל משא ומתן, והם זמינים עוד לפני הפגישה הראשונה.

שורה תחתונה

תהליכי התחדשות עירונית בעיר פרוסים מרמת אליהו ונחלת יהודה, דרך ציר ירושלים, ועד המרקם הוותיק שבמרכז. מתחם אחד אינו מלמד על שכנו: גודל המגרש, הסמכות המאשרת וקיומה של תכנית אם שכונתית משנים את התמונה מן הקצה אל הקצה. זה נכון לכל פרויקט פינוי בינוי בראשון לציון, ובמידה לא פחותה גם כשבוחנים התחדשות עירונית בעיר ראשון לציון בכללותה.

הבדיקה שקודמת לכל החלטה היא תמיד אותה בדיקה — מה אומרת התכנית עצמה. הניתוחים בעמוד זה בנויים בדיוק לשם כך.