תכנית רצ/78/9/1 היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במתחם הרחובות הרצל–עין הקורא–ביאליק בראשון לציון, על שטח של 7.106 דונם. התכנית כוללת הוראות לפינוי הבינוי הקיים, ובכללו פינוי תחנת תדלוק פעילה בקרן הרחובות הרצל ועין הקורא ופינוי מבנים שחלקם מהווים מוסכים נטושים, ומייצרת מתווה תכנוני להקמת מתחם מגורים בשילוב תעסוקה, מסחר ושטח למבנים ומוסדות ציבור. הבינוי מאורגן בשני מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים ובלתי תלויים: מגרש 1 — בניין א', ובו חזית מסחרית, 2 קומות ציבוריות, 5 קומות תעסוקה ומעליהן קומות מגורים, בסך הכול 50 קומות בגובה 195 מ' ו-153 יחידות דיור; ומגרש 2 — בניין ב', ובו חזית מסחרית, 9 קומות תעסוקה ומעליהן קומות מגורים, בסך הכול 50 קומות בגובה 195 מ' ו-221 יחידות דיור. מגרש 3 מיועד לבניין ג' — שתי קומות מסחר בגובה 15 מ'. התכנית מתווה דרך מוצעת המחברת בין הרחובות, מקצה שטח ציבורי פתוח, וכוללת חניון עם כניסה משותפת מתחת לתאי שטח 1 ו-2; תת-הקרקע בתא 21A ישמש חניון ברישום תלת-ממדי ויחובר לתא שטח 1, ותת-הקרקע בתא 17A ישמש חניון ברישום תלת-ממדי ויחובר לתאי שטח 2 ו-3.

96 יחידות דיור קיימות בהיקף 10,017 מ"ר מגורים מאושרים, לצד 1,753 מ"ר מסחר מאושרים. בתחום התכנית פועלת תחנת תדלוק בקרן הרחובות הרצל ועין הקורא, וכן מבנים שחלקם מהווים מוסכים נטושים. כל הבינוי הקיים, לרבות תחנת התדלוק והמוסכים, מיועד לפינוי. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר המבנים הקיימים, את מספר הקומות בהם, את שנת הקמתם, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים.

פרטי התכנית

📍 כתובת: מתחם הרחובות הרצל–עין הקורא–ביאליק, ראשון לציון (גוש 3934, חלקות 18-19, 44-45, 70-72, 119-120 בשלמותן)
📅 סטטוס: במילוי תנאים להפקדה — הוועדה קיבלה החלטה בדיון בהפקדה ב-03.11.2025, והתכנית נמצאת כעת בשלב מילוי התנאים להפקדה. התכנית טרם הופקדה בפועל, טרם פורסמה להתנגדויות וטרם אושרה, ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנון סטטוטורי" והמתחם אינו בביצוע. יצוין כי התכנית עברה מסלול ארוך: הוגשה לראשונה ב-19.09.2023, קיבלה Pre-Ruling ב-30.04.2024, והוגשה מחדש ב-02.09.2025 עם בדיקת תנאי סף ב-21.09.2025.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 5010216, "הרצל – עין הקורא") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם.
🛣️ מסלול: תכנית מתאר מקומית במרחב התכנון המקומי ראשון לציון (מחוז מרכז). התכנית בנויה משני מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים ובלתי תלויים, כך שכל מגרש יכול להתקדם בקצב משלו.

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 413-0624361
זכויות בנייה למגורים: פלדלת ממוצעת ליחידת דיור = 95 מ"ר, נתון שנקבע במפורש בהערה (2) לטבלה 5 — ולכן סך הפלדלת במתחם כ-35,530 מ"ר עבור 374 יח"ד. שטחי הבנייה בטבלה 5 הם שטחי בנייה כוללים ואינם מפוצלים לעיקרי ולשירות, ולפיכך לא ניתן לגזור מהם את רכיב השטח העיקרי שמעל הכניסה הקובעת; חישוב הפלדלת כאן נשען על הנתון שהתכנית עצמה נוקבת בו. פירוט המגורים לפי תא שטח: תא שטח 1 — 19,890 מ"ר שטחי בנייה כוללים למגורים ו-153 יח"ד; תא שטח 2 — 28,730 מ"ר ו-221 יח"ד; סה"כ 48,620 מ"ר ל-374 יח"ד, כלומר כ-130 מ"ר ברוטו ליחידה (כולל שטחי שירות). תמהיל הדירות נקבע בהערה (2): 20% מהיחידות עד 55 מ"ר פלדלת ו-20% נוספים בטווח 56-80 מ"ר פלדלת, כאשר התמהיל מחושב עבור כל מגרש בנפרד. מעבר לשטחי הבנייה מוקצות מרפסות בשטח ממוצע של 12 מ"ר ליחידה ולא פחות מ-8 מ"ר למרפסת — 1,836 מ"ר בתא שטח 1 ו-2,652 מ"ר בתא שטח 2. כן נקבע כי לפחות 150 מ"ר משטחי המגורים בכל תא יוקצו לרווחת הדיירים.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 3,040 מ"ר, תעסוקה 8,460 מ"ר
מס' דירות קיימות: 96 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 278 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 374 יח"ד
מס' קומות: 50 מעל הכניסה הקובעת בשני מגדלי המגורים (תאי שטח 1 ו-2), בגובה 195 מ' כל אחד, ו-6 קומות מתחת לכניסה הקובעת. הרכב הקומות לפי דברי ההסבר: בניין א' — חזית מסחרית, 2 קומות ציבוריות, 5 קומות תעסוקה ו-42 קומות מגורים; בניין ב' — חזית מסחרית, 9 קומות תעסוקה ו-40 קומות מגורים. מגרש 3 (בניין ג') — 2 קומות מסחר בגובה 15 מ' ו-6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הוראות חשובות בתכנית: יש לשים לב לפער מהותי בין המקורות במספר היחידות, וזהו הנתון המרכזי שיש לאמת מול הגרסה שתופקד: דברי ההסבר וטבלת הזכויות (טבלה 5) נוקבים שניהם ב-374 יח"ד (153 בתא שטח 1 ו-221 בתא שטח 2), ואילו לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית רושמים 290 יח"ד בלבד (96 קיימות בתוספת 194). מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב כאן 374 סה"כ ו-278 תוספת נטו. נתון המרפסות תומך בקריאה זו: 12 מ"ר ליחידה × 153 = 1,836 מ"ר ו-12 × 221 = 2,652 מ"ר, בדיוק הערכים הרשומים בטבלה. גם שורות הסיכום מתיישבות במלואן: בתא שטח 1, 19,890+631+5,275+2,000 = 27,796 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, ובתוספת 10,662 מ"ר מתחתיה מתקבלים 38,458 מ"ר; בתא שטח 2, 28,730+955+7,042 = 36,727 מ"ר מעל, ובתוספת 11,838 מ"ר מתחת מתקבלים 48,565 מ"ר. מכפיל יח"ד ×3.90 (96→374) — בתוך הטווח המקובל בפב"ב; אילו היה מאומץ נתון המאגר (290 יח"ד) המכפיל היה ×3.02. צפיפות 52.6 יח"ד לדונם על 7.106 דונם — גבוהה מאוד ביחס לטווח המקובל (20-30), ונובעת מכך שמדובר בשני מגדלים בני 50 קומות על מגרשים קטנים (1,800 מ"ר ו-1,976 מ"ר) ולא במתחם רב-דונמי מרקמי; יש להתייחס לכך כאל מאפיין אמיתי של התכנית. פער נוסף: לוח הכמויות נוקב ב-3,040 מ"ר מסחר וב-8,460 מ"ר תעסוקה (שטח עיקרי), בעוד טבלת הזכויות, הנוקבת בשטחי בנייה כוללים, מגיעה ל-6,238 מ"ר מסחר ו-12,317 מ"ר משרדים. לפי הערה (4) ניתן יהיה להמיר את שטחי המשרדים למתקן אכסון מלונאי שיכיל עד 322 יחידות — שינוי מהותי בתמהיל השימושים שיש להביא בחשבון.