מתחמי פינוי בינוי בעיר בת ים

המדיניות של עיריית בת ים: ממעבר מבני למתחמי ענק

עיריית בת ים מובילה בשנים האחרונות קו תכנוני ברור ומובהק: העדפה מוחלטת למסלולי פינוי בינוי מתחמיים על פני פרויקטים נקודתיים. המטרה מאחורי מדיניות זו היא כפולה:

1. פתרונות תשתית מכיפים: בניין בודד שמתווספות לו קומות מייצר עומס על תנאי החניה, הביוב ומוסדות החינוך הקיימים. לעומת זאת, תכנון מתחמי מאפשר לעירייה ולמתכננים להקצות שטחים חומים (מבני ציבור), שטחים ירוקים (גינות ופארקים) ולהרחיב צירי תנועה קיימים.

2. יצירת עירוניות חדשנית ומעורבת שימושים: התוכניות החדשות שאותן מקדמת העירייה, בשיתוף המנהלת להתחדשות עירונית, שמות דגש על עירוב שימושים – קומות מסחר ותעסוקה במפלס הרחוב, ומעליהן מגדלי מגורים מודרניים.

קו מנחה בתכנון העירוני: עיריית בת ים שואפת לנצל את צירי הרק"ל והתחבורה הציבורית כדי להגדיל את זכויות הבנייה וליצור מרחב הליכתי (Walkable City), שבו התושב אינו תלוי ברכב הפרטי כדי להגיע לעבודה, לבילוי או לסידורים.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

ההתחדשות העירונית בבת ים אינה פוסחת על אף אזור, אך ישנם מספר מוקדים מרכזיים שבהם קצב העבודה והיקף הפרויקטים גבוהים במיוחד:

1. רובע העסקים המתחדש (האזור הדרומי-מזרחי)

אזור התעשייה הישן של בת ים משנה את עורו לחלוטין והופך ל-BIZ Bat Yam – רובע עסקים ומגורים שוקק. במסגרת פרויקטי פינוי בינוי באזור זה, מפעלים ובתי מלאכה ישנים מפנים את מקומם למגדלים בני 30 ו-40 קומות המשלבים תעסוקה, מסחר, מגורים ומלונאות.

2. שכונת רמת הנשיא

אחת השכונות הוותיקות והגדולות בעיר עוברת מתיחת פנים מסיבית. מתחמים שלמים של שיכוני רכבת משנות ה-60 וה-70 נהרסים לטובת קומפלקסים מודרניים. השכונה נהנית מנגישות גבוהה לנתיבי איילון ולתחנת הרכבת יוספטל, מה שהופך אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור משפחות צעירות.

3. מרכז העיר וציר יוספטל-בלפור

ציר יוספטל הוא אחד העורקים הראשיים של העיר. הפרויקטים לאורך הציר הזה נשענים על תוכניות התעצמות סביב תחנות הרכבת הקלה. כאן ניתן לראות שילוב של מגדלי מגורים יחד עם הרחבת מדרכות, סלילת שבילי אופניים ופיתוח שטחים ציבוריים פתוחים.

4. שכונת פארק הים (רובע המגורים החדש)

אמנם מדובר בשכונה חדשה שנבנית ברובה על קרקע פנויה, אך היא מהווה את קצה החץ של הסטנדרט החדש בעיר. השכונה מחוברת למתחמי פינוי בינוי גובלים, ומייצרת רצף אורבני מודרני שמגיע עד לקו החוף.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

עבור משקיעי נדל"ן ורוכשי דירות, בת ים מציגה משוואה כלכלית מעניינת מאוד. למרות עליות המחירים החדות בשנים האחרונות, עדיין קיים פער מחירים משמעותי בינה לבין תל אביב השכנה (ואפילו בינה לבין שכונות מסוימות ביפו ובחולון).

מדוע פוטנציאל ההשבחה בבת ים נחשב לגבוה?

• מכפילים ותוספות שטחים: בפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים הוותיקים מקבלים לרוב דירה חדשה, גדולה יותר (בתוספת ממ"ד ומרפסת שמש), עם חניה תת-קרקעית ומחסן. שדרוג זה מתבטא באופן מיידי בזינוק בשווי הנכס.

• אפקט הרכבת הקלה: פרויקטים שנמצאים בטווח הליכה של עד 500 מטרים מתחנת רק"ל (הקו האדום, ובעתיד הקו הירוק) נהנים מביקוש קשיח לשכירות ומעליית ערך עקבית.

• התפתחות שטחי התעסוקה: ככל שהעיר תייצר יותר ארנונה עסקית מרובע העסקים החדש, כך יגדל התקציב העירוני שיופנה לחינוך, רווחה וטיפוח פני העיר, מה שיעלה את דירוג הסוציו-אקונומי של העיר כולה.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות המבטיחות, תהליכי פינוי בינוי הם מטבעם מורכבים וארוכי טווח. מי שמבקש להיכנס לעסקאות מסוג זה בבת ים – בין אם כדייר ותיק ובין אם כרוכש דירת יד שנייה "על הנייר" לפרויקט עתידי – חייב לקחת בחשבון מספר אתגרים:

• לוחות זמנים והתארכות תהליכים: אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) מתחמית בוועדות התכנון (המקומית והמחוזית) יכול לקחת שנים. משלב החתימות הראשוני ועד לקבלת המפתח, התהליך עשוי לארוך בין 7 ל-12 שנים.

• יחסי ציפוף גבוהים: בשל ערכי הקרקע והצורך לממן את הפרויקטים ללא עלות לדיירים, היזמים נדרשים לבנות לגובה רב (מגדלים). המשמעות היא צפיפות אוכלוסין גבוהה מאוד בכל מתחם, דבר שמחייב מענה הולם מצד תשתיות העירייה.

• עלויות תחזוקה עתידיות: מעבר מבניין רכבת ישן (ללא מעלית ועם דמי ועד בית מינימליים) למגדל מודרני הכולל מעליות מהירות, מערכות כיבוי אש מורכבות וחברות ניהול, מקפיץ את עלויות האחזקה החודשיות של הדיירים (דמי ניהול).

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בבת ים?

אם אתם בוחנים את השוק הבת-ימי, מומלץ לפעול לפי מספר כללי אצבע מקצועיים:

1. בדיקת חוסן יזמי: ודאו כי החברה המקדמת את הפרויקט היא בעלת ניסיון מוכח בבנייה רוויה ובפרויקטים מורכבים של פינוי בינוי. בדקו פרויקטים קודמים שהחברה השלימה ואת הגב הכלכלי שלה.

2. בחינת הסטטוס התכנוני: האם המתחם נמצא רק בשלב איסוף החתימות? האם הוגשה תוכנית לוועדה? או שמא כבר ישנו היתר בנייה בתנאים? ככל שהסטטוס מתקדם יותר, רמת הסיכון יורדת (והמחיר, בהתאם, משקף זאת).

3. קרבה לתשתיות אסטרטגיות: תנו עדיפות למתחמים הנמצאים במרחק הליכה קצר מצירי תחבורה ראשיים, מתחנות הרכבת הקלה או מקו החוף. מיקומים אלו ישמרו על ערכם בצורה הטובה ביותר גם בתקופות של האטה בשוק.