מתחמי פינוי בינוי בעיר נתניה

המדיניות של עיריית נתניה: עיר ביקוש מתחדשת משני צדי הכביש

נתניה הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המובילות בישראל בהיקף תוכניות הפינוי בינוי המאושרות ביחס לגודל האוכלוסייה. את המהלך מובילה היחידה להתחדשות עירונית שהוקמה בעירייה בשנת 2019, המקדמת באופן יזום מתחמי פינוי בינוי, מגבשת מדיניות תכנונית תומכת ומלווה את התהליכים בשטח. ההיגיון העירוני נשען על מציאות ייחודית לנתניה: העיר משלבת רצועת חוף יוקרתית ושכונות חדשות ומבוקשות במערב (עיר ימים, אגמים, קרית השרון) לצד שכונות ותיקות במרכז ובמזרח שנבנו בשנות ה-50 וה-60 — פער שהופך את ההתחדשות במזרח ובמרכז למנוע צמיחה מרכזי, שממנף את ערכי הביקוש הגבוהים של העיר כולה.

היקף המהלך משמעותי: על פי הערכות, ההתחדשות העירונית צפויה להוסיף לנתניה כ-18,000 יחידות דיור חדשות. מרבית המבנים המיועדים להתחדשות הם בנייני שיכון ותיקים, נמוכי קומות וללא ממ"ד, והחלפתם למגדלי מגורים חדשים — חלקם בני עד 40 קומות — משנה את קנה המידה העירוני של השכונות הוותיקות. לצד המגורים משלבות התוכניות שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ושטחים ירוקים, מתוך תפיסה של תכנון מתחמי כולל ולא נקודתי.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

פרויקט הדגל של העיר הוא פינוי בינוי בשכונת נאות שקד במערב נתניה — אחד המתחמים הגדולים בעיר. העירייה אישרה היתרי בנייה לכ-1,558 יחידות דיור ב-11 מגדלים בני 10 עד 40 קומות, במקום 392 דירות קיימות שייהרסו, בשילוב כ-11,000 מ"ר מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור, מעונות יום, גני ילדים וקריית חינוך חדשה. הפרויקט, המקודם על ידי חברת אורה, צפוי לגלגל השקעה של מעל 2 מיליארד ש"ח. בתוך אותה שכונה מקודם גם מתחם קומפקטי יותר — ד"ר סטופ, שבו יוחלפו 32 יחידות בכ-132 יחידות חדשות.

לצד נאות שקד מקודמים ברחבי העיר מתחמים משמעותיים נוספים. רמת ישראל (דורה) — אחד ממיזמי ההתחדשות הגדולים בעיר, עם למעלה מ-5,000 יחידות דיור חדשות מתוכננות לצד דיור לסטודנטים ופיתוח פארק. קרית נורדאו — הריסת 7 בניינים (138 יחידות) והקמת 553 יחידות חדשות בתוספת כ-900 מ"ר מסחר ושטחי ציבור מורחבים. רחוב זלמן שניאור — 512 יחידות חדשות בארבעה מגדלים בני 18 קומות במקום 128 דירות ותיקות בשמונה מבנים, מהן 20% דירות קטנות (עד 63 מ"ר), בהובלת אפריקה ישראל. מתחם נחום — כ-1,129 יחידות דיור. במרכז העיר ובמערבה מקודמים מתחמים נוספים — חבצלת (13 יזמים זוכים), הרצוג, קורצ'אק וסמילנסקי — וכן מתחם במערב נתניה ובו כ-720 יחידות בתשעה מבנים בני 16 עד 30 קומות. בין היזמים הפעילים בעיר נמנות אורה, אפריקה ישראל ורבים נוספים שנבחרים לרוב במסלול מכרזי או במסלול מיסוי.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

נתניה נהנית ממעמד של עיר ביקוש מובהקת בגבול השרון, ופוטנציאל ההשבחה בה נשען על כמה מנועים מקבילים. ראשית, פערי המחירים בתוך העיר עצמה: מחיר דירה ממוצע בעיר עומד על כ-2.43 מיליון ש"ח, ומחיר דירת 3 חדרים חדשה מקבלן נע בין כ-2.0 ל-2.45 מיליון ש"ח, בעוד שבעסקאות עדכניות מחיר המ"ר נע בטווח רחב של כ-20,000 עד 30,700 ש"ח — פער שמעיד על מרווח השבחה משמעותי בין השכונות הוותיקות במזרח למתחמי היוקרה שעל קו החוף. שנית, מכפילי התמורה של פינוי בינוי: דיירים ותיקים בבנייני שיכון ללא ממ"ד מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן — שדרוג המשביח מיידית את שווי הנכס, במיוחד במיקום שכבר היום נהנה מביקוש. שלישית, האפקט המצטבר של כ-18,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי תעסוקה ומסחר צפוי להרחיב את בסיס הארנונה של העיר ולחזק את התשתיות והמרחב הציבורי — מגמה שממצבת את נתניה כאזור ביקוש אטרקטיבי ליזמים ולמשקיעים כאחד.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות, תהליכי ההתחדשות בנתניה מורכבים וארוכים כמו בכל פרויקט פינוי בינוי. פרויקט טיפוסי נמשך כשמונה עד שתים-עשרה שנים מתחילת התהליך ועד האכלוס, כאשר שלב התכנון והאישורים לבדו עשוי להימשך שלוש עד ארבע שנים ולעבור בשלבים בוועדות התכנון. יחסי הציפוף גבוהים במיוחד — מגדלים בני עד 40 קומות מחליפים בנייני שיכון נמוכים, מה שמחייב תכנון תשתיות, תחבורה וחניה בקנה מידה חדש ומעורר לא פעם התנגדות דיירים ותושבים ותיקים החוששים מצפיפות. הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לתקופת בנייה שעשויה להימשך שנתיים עד ארבע שנים, כשהיזם אמור לספק דיור חלופי או דמי שכירות בתקופת הביניים. אתגר נוסף הוא הפער המובנה בעיר: בעוד שבמערב נתניה ובקו החוף ערכי הקרקע גבוהים והכדאיות מובטחת, בחלק מהמתחמים במזרח העיר הכדאיות רגישה יותר לעלויות בנייה ולשיעורי ריבית, ולכן היקף זכויות הבנייה שנקבע בכל מתחם הוא המשתנה שקובע אם הפרויקט יצא לפועל. ולבסוף, ריבוי המתחמים הפועלים במקביל מחייב את העירייה לתאם בין קצב הבנייה למגורים לבין פיתוח התשתיות והמוסדות הציבוריים.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בנתניה?

מומלץ לבדוק תחילה באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט — מתחמים כמו נאות שקד כבר קיבלו היתרי בנייה ונמצאים בשלב ביצוע, בעוד אחרים עדיין בתכנון מוקדם; ככל שהסטטוס התכנוני מתקדם יותר, כך רמת הסיכון והפער בין מחיר הכניסה לשווי הצפוי מצטמצמים. שנית, בנתניה חשוב במיוחד לבחון את מיקום המתחם ביחס לציר מזרח-מערב של העיר: מתחם במרכז העיר או בקרבת קו החוף ייהנה מערכי סיום גבוהים יותר וממכפיל תמורה בטוח יותר מאשר מתחם דומה במזרח. שלישית, כדאי לבחון את חוסנו הפיננסי והניסיון של היזם בפרויקטים דומים בעיר, ולוודא את היקף זכויות הבנייה שאושרו למתחם — המשתנה המרכזי בכדאיות. ולבסוף, עדיפות למתחמים הסמוכים למוקדי תחבורה, למרכז העיר המתחדש, לשכונות היוקרה המערביות או לפארקים ולשטחים הציבוריים המתוכננים — מוקדי משיכה שצפויים לשמור על ערכם ככל שהעיר תמשיך לצמוח ולבסס את מעמדה כאחת מערי הביקוש המובילות באזור השרון.

הערה: הנתונים מבוססים על היחידה להתחדשות עירונית בעיריית נתניה, החלטות הוועדה המקומית ופרסומים מקצועיים מעודכנים לשנים 2025–2026. נתוני מתחמים ומחירים משתנים בין שלבי התכנון ועשויים להתעדכן עד לאישור התוכנית.