פינוי בינוי גבעתיים
ניתוח מתחמי התחדשות

פינוי בינוי גבעתיים: התחדשות עירונית בגבעתיים לפי מתחם – דירות, התוכנית, המטרו והיתר בכל פרויקט פינוי בינוי

גבעתיים במספרים: 23 מתחמים ו-18,155 יח"ד בתכנון

במאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשומים בגבעתיים 23 מתחמי התחדשות עירונית. יחד הם כוללים 6,972 יח"ד קיימות, ובמצב המתוכנן 18,155 יח"ד – מכפיל עירוני של כ-2.6. היתרים הוצאו עד כה ל-2,952 יח"ד, ורובם בשני המתחמים שלאורך רחוב ההסתדרות בדרום העיר.

העיר גבעתיים קטנה, צפופה וצמודה לתל אביב ולרמת גן, ועתודות הקרקע הפנויות בה מצומצמות. לכן פינוי בינוי בגבעתיים – הריסה ובנייה מחדש – הוא הערוץ המרכזי שבו העיר מוסיפה דירות. ההתחדשות בעיר מתקדמת בשלוש שכבות: מתחמי מגורים ותיקים בדרום, תוכניות שכונתיות שקובעות מראש את גבולות המתחמים, ומרחבים סביב תחנות קו M2, שבהם מתחם בודד מתוכנן לאלפי יח"ד.

הסקירה נשענת על מסמכי התוכניות עצמן – מספר תוכנית, היקף הבנייה במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי – ולא על מצגות שיווק. את המדיניות מובילות עיריית גבעתיים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. את התוכניות הכוללות מקדמת הוועדה המחוזית תל אביב, ותוכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי בודדים נדונות בוועדה המקומית.

מתחם ההסתדרות – המאבק: 19 מגדלים ו-2,679 יח"ד

הפרויקט הגדול שכבר נמצא בביצוע בעיר הוא תוכנית המאבק–ההסתדרות (503-0204412, גב/431), שאושרה ב-15.07.2018. היא משתרעת על כ-101.6 דונם, מקניון גבעתיים בצפון ועד דרך אלוף שדה בדרום, ומחליפה 915 יח"ד בשיכונים ותיקים ב-19 מגדלי מגורים ובהם 2,679 יח"ד. המתחם הוכרז במסלול מיסוי ב-16.07.2019, ולפי מאגר הרשות הוצאו בו היתרים ל-2,097 יח"ד.

היא מחולקת לעשרה מתחמי פינוי בינוי עצמאיים, ולכל אחד מהם נדרשת תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה כתנאי להיתר. כך נוצר מבנה דו-שלבי: תוכנית האב קובעת את היקף המגורים ואת ההקצאות לציבור – כ-20 דונם שטח ציבורי פתוח וכ-17 דונם למבני ציבור וחינוך – ותוכניות המשנה קובעות את חלוקת הזכויות בין הבעלים.

ארבעה מתחמי משנה במתחם ההסתדרות

מתחם א' (503-0680546) מחליף 60 יח"ד במגדל של עד 25 קומות ובו עד 168 יח"ד, עם חזית מסחרית לאורך רחוב המאבק. מתחם ב' (503-0762971), על כ-10.7 דונם, מציע שלושה מגדלים ובנייה מרקמית ביניהם, ובסך הכול 333 יח"ד. מתחם ט' (503-0682153) הוא הגדול שבהם: כ-18.5 דונם, שלושה מגדלים בני 35 קומות ו-557 יח"ד. מתחם י' (503-0757609) מחליף 42 יח"ד במגדל בן 33 קומות ובו 118 יח"ד. ארבעתם אושרו בין ינואר 2021 לאפריל 2023, בדרך של איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

צפונה משם נמצאת תוכנית ההסתדרות צפון (503-0220798), שהוכרזה במסלול רשויות ב-18.12.2013 ואושרה ב-17.12.2017. היא מפנה 168 יח"ד, ובמקומן מתוכננים ארבעה מגדלים בני 25 קומות ובהם 500 יח"ד, לצד כ-12 דונם של מבני ציבור ושטח פתוח, ובהם מרכז יום לקשיש וגני ילדים.

פינוי בינוי כצנלסון: מרחב תחנת המטרו נגה

סביב התחנה המתוכננת של קו M2 בכיכר נגה מקודמת תוכנית הפינוי הגדולה בעיר במונחי יח"ד: מרחב נגה (503-1323856), על כ-151.7 דונם. היא מציעה פינוי של כ-1,644 יח"ד במצב הקיים, וטבלת הזכויות במצב המוצע נוקבת ב-3,947 יח"ד, בעיקר במגדלים של עד כ-50 קומות. המרחב מחולק לשבעה מתחמי תכנון, באיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, בסמכות הוועדה המחוזית תל אביב. ב-29.12.2025 התקבלה החלטה להפקדה, והתוכנית נמצאת במילוי תנאים.

במרכזה נשמרת שדרת אפיקים, ציר ירוק שעוקב אחר תוואי ניקוז היסטורי. התכנון נשען על החזיתות המסחריות ברחובות כצנלסון וויצמן, העורק שמחבר את גבעתיים לתל אביב. לאורך רחוב כצנלסון רשום במאגר הרשות גם מתחם כצנלסון מרכז: 662 יח"ד במצב הקיים ו-1,400 במצב המתוכנן, בשלב תכנון ראשוני, שטרם שויך לו מספר תוכנית.

רצועת בן גוריון ותחנת כצנלסון–בן גוריון

במזרח העיר, על הגבול עם רמת גן, אושרה ב-11.11.2025 תוכנית המתאר לרצועת בן גוריון (503-0854406), על כ-196 דונם. היא מוסיפה כ-2,000 יח"ד, ולוח הכמויות שלה נוקב בכ-2,600 יח"ד בסך הכול. ייחודה בשני מסלולים מקבילים: מתחמים למימוש בהריסה ובנייה, ולצדם התחדשות מגרשית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 – כך שגם מגרש בודד מחוץ למתחמי המימוש יכול להתחדש.

סביב התחנה עצמה מקודמת תוכנית נוספת לסביבת התחנה (503-1364991), על כ-87 דונם, בכפוף להוראות השלביות של תת"ל 102. היא מתכננת כ-2,349 יח"ד, לצד כ-115,000 מ"ר תעסוקה וכ-64,115 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור. ב-12.08.2026 קוימו תנאי הסף, והתוכנית טרם הופקדה. במאגר הרשות רשום בנוסף מתחם מרחב תחנת מטרו בן גוריון (503-1108943): 1,108 יח"ד במצב הקיים ו-2,706 במצב המתוכנן.

גבעת רמב"ם: התוכנית השכונתית, פרויקט בוטיק על מגרש אחד

במערב העיר, בין רחוב ויצמן לדרך השלום, אושרה ב-28.06.2023 תוכנית ההתחדשות של שכונת גבעת רמב"ם (503-0573865), על כ-335 דונם. היא מאפשרת שני מסלולים – חיזוק ותוספת קומות, או הריסה ובנייה מחדש – ומשלבת מגדלים, תעסוקה, מסחר וחזיתות פעילות לאורך דרך השלום עם בנייה מרקמית לאורך רחוב רמב"ם.

התוכניות המפורטות שנגזרות ממנה קטנות במכוון. ויצמן 44–46 / רמב"ם 38 (503-0897447) מאחדת שתי חלקות בשטח של כ-0.96 דונם ומחליפה 18 יח"ד בבניין בן 10 קומות ובו 42 יח"ד; היא אושרה ב-02.02.2023. הדגנים 11–15 (503-1427533) מחליפה 33 יח"ד, על מגרש של כ-1.9 דונם, בשני מבנים ובהם עד 71 יח"ד, ונמצאת בבדיקה תכנונית מאז 07.09.2025. במאגר הרשות רשום גם מתחם גנסין–ויצמן–רמב"ם (503-1311307), עם 52 יח"ד במצב הקיים ו-150 במצב המתוכנן. במתחמי בוטיק כאלה מספר הבעלים קטן, וגיבוש הסכמות בין דיירים פשוט יותר מאשר במתחם של מאות דירות.

ערבי נחל, הלביא והמרי–ניצנה: מתחמים שכבר אושרו

ערבי נחל בשיכון העממי (גב/490) הוא המתחם הוותיק ברשימה: הוכרז במסלול מיסוי ב-20.08.2006, ותוכניתו אושרה ב-13.03.2012. היא מחליפה 126 יח"ד ב-530, ובמאגר הרשות רשומים היתרים לכל 530 היחידות.

הלביא (503-0723387), שאושרה ב-04.11.2024 על כ-6.99 דונם, משלבת שני מגדלים של עד כ-30 קומות עם שימור שני מבנים ותיקים, שיוסבו לכ-49 יח"ד של דיור בהישג יד; סך הכול 299 יחידות דיור. המרי–ניצנה (503-0393967) מחליפה 42 יח"ד ב-105 ואושרה ב-08.03.2020. ניצנה–הכנסת (503-1317908) מקודמת על כ-8.1 דונם: ארבעה מבנים בני 3–4 קומות ובהם 52 יח"ד יתחלפו בשני מבנים בני 15 קומות ובהם 161 יח"ד, ותנאי הסף אושרו ב-25.05.2026. ברחוב ילדי טהרן 6–14 (503-0277228) נבחר מסלול של עיבוי שלושה מבנים קיימים במקום הריסה: 48 יח"ד הופכות ל-103.

צפון-מערב גבעתיים ומתחמים בשלב תכנון ראשוני

תוכנית המתאר להתחדשות עירונית צפון-מערב גבעתיים (503-0636571) תוחמת מראש 12 מתחמים לפינוי בינוי, ומאפשרת לפצל אותם למתחמי משנה בשטח של 4 דונם לפחות. המשמעות לבעלי הדירות באזור: גבולות המתחם אינם נקבעים לפי יוזמה של בניין אחד, ומתחם קטן מהרף אינו יכול לקדם תוכנית עצמאית.

במאגר הרשות רשומים מתחמים נוספים בשלב תכנון ראשוני, שטרם הוכרזו: הרצוג (503-1185420) עם 882 יח"ד במצב הקיים ו-2,205 במצב המתוכנן, גלבוע (503-1186626) עם 181 ו-589, גלבוע צפון (503-1186618), עליית הנוער – הפועל הצעיר (503-1186220), עליית הנוער צפון (503-1186246) ומתחם רבין (503-1185560).

מסלול מיסוי, מסלול רשויות והוועדה שמחליטה

בעיר פועלים שני מסלולי ההכרזה. במסלול מיסוי הוכרזו, בין היתר, ערבי נחל, המאבק–ההסתדרות, המרי–ניצנה, גולומב 2–28 (503-0549048), המאבק 4–10 (503-0300525) והלביא, שהוכרזה ב-01.06.2026. במסלול רשויות הוכרזו שלושה מתחמים, ובהם ויצמן–ז'בוטינסקי–שינקין (503-0619908) ובראשית (503-0897702), עם 186 יח"ד במצב הקיים ו-650 במצב המתוכנן.

הסמכות קובעת את הקצב. התוכניות הכוללות – נגה, רצועת בן גוריון, גבעת רמב"ם – נדונות בוועדה המחוזית; תוכניות מפורטות כמו תוכניות המשנה של גב/431, סירקין וניצנה–הכנסת נדונות בוועדה המקומית. איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הנפוץ בתוכניות העיר, מאפשר להתקדם בהליך התכנון בלי חתימה של כל בעל זכויות, אבל אינו מחליף את ההסכם עם בעלי הדירות, שהרוב הנדרש לו נקבע בחקיקה ותוקן יותר מפעם אחת.

דירות חדשות, דירות קטנות ושטחי ציבור

המכפיל אינו מתורגם כולו לדירות תמורה גדולות. בוויצמן 44–46 13 מתוך 42 יח"ד הן דירות קטנות, במרי–ניצנה כ-21 מתוך 105, ובהלביא כ-49 יח"ד מוקצות לדיור בהישג יד. בתוכנית המרחב שסביב תחנת M2 במזרח העיר כ-251 דירות מיועדות להשכרה. לצד זה, כל תוכנית גדולה כוללת הקצאה ציבורית נרחבת, ובמרחב נגה נשמר ציר ירוק לאורך שדרת אפיקים.

הזווית הכלכלית: מה קובע את היקף הפרויקט

המכפיל העירוני של כ-2.6 הוא ממוצע שמסתיר פיזור רחב. בערבי נחל היחס הוא כ-4.2 (126 ל-530), במאבק–ההסתדרות כ-2.9 (915 ל-2,679), ובוויצמן 44–46 כ-2.3 (18 ל-42). ההבדל נובע מהיקף הזכויות שהתכנון מאפשר לפרויקט, מההקצאות לציבור ומההיתכנות הכלכלית של המיזם.

תפקידו המרכזי של השמאי בהתחדשות עירונית הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית. הבדיקה מוגשת בעיקר לוועדה המקומית, כבחינה של ברות הביצוע של התוכנית. תוכנית שאינה מציגה כדאיות אינה מתקדמת, ומיזם שאינו עומד ברף הרווחיות לא יקבל מימון גם אם רוב הדיירים חתמו.

מאישור התוכנית עד היתר: הפער בבנייה בפועל

אישור תוכנית אינו התחלת בנייה. המתחם שבצפון רחוב ההסתדרות אושר ב-2017, ולפי מאגר הרשות הוצאו בה היתרים ל-250 יח"ד מתוך 500. ילדי טהרן אושרה ב-04.01.2018 ועדיין מסווגת לפני מימוש. סירקין (503-0441923), הגובלת ברחוב כצנלסון, מתכננת 120 יח"ד במקום 44; תנאי הסף אושרו ב-03.01.2019, ומאז לא דווחה התקדמות סטטוטורית.

אסטרטגיית ההגשה של היזם היא המשתנה הנשלט המרכזי: הגשה שחורגת ממדיניות ההתחדשות של הרשות היא סיבה שכיחה לתקיעות בוועדה. לכן כדאי לברר מה מאפשרת תוכנית המתאר החלה על המתחם, ומה בכוונת היזם להגיש בפועל.

כאשר בפרויקט מתוכננים מגדלים של 25 עד 50 קומות, הם מביאים גם דמי ניהול גבוהים – מעליות, חניון תת-קרקעי, מערכות כיבוי – והנטל נופל על הדיירים המקוריים. הסכם מסודר מחייב את היזם לממן את הפער לתקופה מוגדרת מראש. כך גם בשלב הפינוי: פינוי הדיירים לדירות חלופיות מחייב שכר דירה לכל תקופת הבנייה, וערבויות שנמסרות כתנאי מוקדם לפינוי ומספר ימים לפניו.

איך בודקים מתחם לפני חתימה

לפני חתימה על הפינוי בינוי, שלושה נתונים מכריעים את התמונה: מספר התוכנית ומעמדה הסטטוטורי – בתכנון, הופקדה, אושרה או במימוש; היקף יח"ד במצב הקיים ובמצב המוצע; והמסלול והסמכות – הכרזה במסלול מיסוי או רשויות, ועדה מקומית או מחוזית. בעמוד זה מרוכזים ניתוחים של פרויקטים של פינוי בינוי לפי כתובת ומספר תוכנית, כולל המתחמים שנסקרו כאן, עם טבלת הזכויות, אבני הדרך ומעמד כל תוכנית.

שורה תחתונה להתחדשות העירונית בעיר

גבעתיים מתקדמת בשלושה מעגלים: שכונות השיכון בדרום, שבהם כבר הוצאו היתרים לאלפי יח"ד; התוכניות השכונתיות בגבעת רמב"ם, ברצועת בן גוריון ובצפון-מערב; ומרחבי M2, שעדיין בתכנון אך קובעים את קנה המידה הגדול ביותר.

לכל בעל דירה השאלה מתחילה במתחם שלו ובמספר התוכנית שחלה עליו. ניתוחי המתחמים שבעמוד זה מאפשרים לבדוק את שניהם לפני כל פגישה עם יזם.