תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית לאורך רצועת בן גוריון במזרח גבעתיים, על פני כ-196 דונם, הגובלת בין מזרח גבעתיים למערב רמת גן. התכנית מגדירה מערך של מתחמי מימוש להתחדשות במסלול הריסה ובנייה, לצד מסלול של התחדשות מגרשית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, תוך העצמת ציר בן גוריון ושמירה על אופי השכונות הוותיקות (פועלי הרכבת, שינקין, ארלוזורוב). במצב הקיים משתרעים לאורך הרצועה מבני מגורים ותיקים בטיפולוגיות בנייה מגוונות ובצפיפויות שונות, לצד מסחר ותעסוקה ושטחים ציבוריים מועטים. התכנית משנה את ייעודי הקרקע למגורים, מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, כיכר עירונית ודרכים, ומוסיפה כ-2,000 יחידות דיור חדשות תוך יצירת תמהיל מגוון; לוח הכמויות של התכנית נוקב בכ-2,600 יחידות דיור למגורים בסך הכול. התכנית נשענת על מערכת הסעת המונים עתידית — תחנת מטרו M2 במפגש כצנלסון–בן גוריון וקו רק"ל לאורך בן גוריון — ועל חזית מסחרית פעילה לאורך הציר.

לאורך הרצועה כ-811 יחידות דיור במבני מגורים ותיקים, בטיפולוגיות בנייה מגוונות ובצפיפויות שונות, לצד בנייני מסחר ותעסוקה ושטחים ציבוריים מועטים. חלקו הדרומי של המתחם משתרע על מורדותיה המזרחיים של גבעת קוזלובסקי.

פרטי התכנית

📍 כתובת: רצועת רחוב בן גוריון, מזרח גבעתיים (גושים 6157, 6158, 6160, 6161, 6166, 6168)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ביום 11.11.2025.
📣 הכרזה: התכנית היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית ברמת הרצועה; המתחם אינו רשום כמתחם פינוי-בינוי מוכרז נפרד במאגר המתחמים להתחדשות עירונית, וההתחדשות מקודמת באמצעות מתחמי מימוש ומסלול התחדשות מגרשית.
🛣️ מסלול: התחדשות עירונית בתכנית מתאר מקומית — שילוב של מתחמי מימוש (הריסה ובנייה) והתחדשות מגרשית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, בסמכות הוועדה המחוזית תל-אביב.

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 503-0854406
זכויות בנייה למגורים: במתחמי המימוש של התכנית, במסלול הריסה ובנייה, מתוכנן גודל ממוצע של כ-97 מ"ר עיקרי ליחידת דיור חדשה, לפי חוות הדעת הכלכלית הנלווית לתכנית (אחיד על פני 19 מתחמי המימוש). בתוספת ממ"ד בשטח 12 מ"ר, שטח הפלדלת הממוצע ליחידה כ-109 מ"ר. התכנית קובעת תמהיל דירות מגוון, ובכל מגרש לפחות 20% מהדירות בשטח של עד 80 מ"ר. הזכויות המפורטות נקבעות בטבלת הזכויות (טבלה 5) פר תא-שטח ומתחם מימוש; סך שטחי הבנייה למגורים בתכנית כ-300 אלף מ"ר לפי לוח הכמויות.
זכויות בנייה למסחר: מסחר כ-9,500 מ"ר ותעסוקה כ-6,600 מ"ר לפי לוח הכמויות של התכנית
מס' דירות קיימות: 811 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 1573 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 2384 יח"ד
מס' קומות: עד כ-30 (מרקם נמוך עד מגדלים)

הוראות חשובות בתכנית: התכנית היא תכנית מתאר מקומית לרצועה שלמה ולא מתחם פינוי-בינוי בודד, ומורכבת מ-19 מתחמי מימוש להתחדשות במסלול הריסה ובנייה לצד התחדשות מגרשית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. על פי חוות הדעת הכלכלית, במתחמי המימוש עוברים מכ-811 יחידות קיימות לכ-2,384 יחידות במצב היוצא — תוספת של כ-1,573 יחידות ומכפיל ממוצע של כ-2.94; מעבר לכך, ההתחדשות המגרשית מוסיפה יחידות נוספות שאינן מחושבות פרטנית (מכפיל עירוני של 2.3–2.4 לפי מדיניות גבעתיים). גודל יחידה חדש ממוצע כ-97 מ"ר עיקרי. היחידות המפורטות וקומות הבינוי נקבעות בטבלת הזכויות פר תא-שטח. התכנית פורסמה לאישור ברשומות ביום 11.11.2025.