פינוי בינוי רמלה
ניתוח מתחמי התחדשות

פינוי בינוי ברמלה – התחדשות עירונית מתחם אחר מתחם: המסלול, השלב ומעמד ההתחדשות העירונית

ההתחדשות העירונית ברמלה במספרים: 17 מתחמים ו-28,773 יח"ד

במאגר המתחמים הממשלתי רשומים בעיר 17 מתחמים, עם 7,053 יח"ד במצב הקיים ו-28,773 יח"ד במצב המתוכנן – מכפיל של כ-4.1. היתרים רשומים עד כה ל-1,120 יח"ד, בשני מתחמים בלבד, שנסקרים בהמשך.

מה שמייחד את העיר רמלה הוא המסלול. שבעה מתוך 17 המתחמים – ובהם מבצע יונתן, הרצל, הרב מימון, גיורא, מסדה והרכבת – קודמו בוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ולא בוועדה המקומית או המחוזית. רמלה היא אחת הערים שבהן המסלול הארצי משמש כמנוע מרכזי של תהליכי התחדשות, ולצדו נבנית מערכת מטרו ורכבת קלה שמשנה את מפת הביקוש בעיר.

הסקירה נשענת על מסמכי התוכניות עצמן – מספר תוכנית, היקף הבינוי במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי – ולא על מצגות שיווק. את רוב המתחמים מקדמת עיריית רמלה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסלול שבו הרשות המקומית היא הגורם המוביל.

עיריית רמלה וותמ"ל: שבעה מתחמים במסלול הארצי

הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור מאשרת תוכניות בהיקף גדול בהליך מרוכז, בלי לעבור את מדרג הוועדות הרגיל. היתרון הוא קצב: מבצע יונתן, הרצל והרב מימון אושרו כולם בין 2022 ל-2023. החיסרון הוא שהמסגרת נקבעת ברמה הארצית. לכן בעלי הזכויות צריכים לבחון את המסמכים המאושרים לעומק לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית, משום ששינויים בהם מאוחר יותר מסובכים. ברמלה זה המסלול המרכזי לפינוי בינוי במתחמים הגדולים.

בן גוריון: מאות יחידות דיור בשלב הראשון של היתר וביצוע

מתחם בן גוריון (תמל/2028) הוא הגדול שבביצוע ברמלה: 944 יח"ד במצב הקיים ו-3,094 במצב המתוכנן. הוא הוכרז במסלול מיסוי ב-05.03.2023, ולפי המאגר הממשלתי הוצאו בו היתרים ל-848 יח"ד. זה הפרויקט שבו תושבי רמלה יכולים לראות לראשונה פינוי בינוי בהיקף רובע עובר מהנייר לשטח.

מתחם נוסף שנמצא בביצוע הוא הרצל שערי העיר (415-0782672), שהוכרז במסלול מיסוי ב-09.01.2024: 116 יח"ד במצב הקיים ו-530 במצב המתוכנן, עם היתרים ל-272 יח"ד.

מבצע יונתן: אילו מבנים ייהרסו במתחם ואילו יחוזקו

מבצע יונתן (תמל/2029) הוא חלק מהמתחם הגדול שבביצוע (תמל/2028), על כ-42.9 דונם בין רחוב יהודה שטיין מצפון לפארק עופר מדרום. במתחם 11 בניינים ובהם 246 יח"ד, בשני טיפוסים, והתוכנית מטפלת בכל אחד אחרת. במסגרת זו נקבעה הריסת המבנים הנמוכים בעורף, ובהם 102 יח"ד, ובמקומם 591 יח"ד בבנייני מגורים חדשים, מגדליים ומרקמיים. המבנים הגבוהים על רחוב שטיין, ובהם 144 יח"ד, נשארים ומקבלים חיזוק, ממ"ד ומרפסות בלי תוספת יח"ד.

בסך הכול יעמדו במתחם 735 יח"ד, לצד כ-3,390 מ"ר למסחר וציבור (כ-960 ו-כ-2,430 מ"ר בהתאמה). היא אושרה ב-26.09.2023. השילוב בין שני מסלולים באותה תוכנית חשוב לבעלי דירה בבניין שאינו מיועד להריסה: התמורה שלהם היא שדרוג הדירה הקיימת, ולא דירה חדשה.

שדרות הרצל: 615 יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר

בשכונת שפרינצק, לאורך שדרות הרצל, חלה תמל/2032 על כ-22.1 דונם. מבנים ותיקים ובהם כ-116 יח"ד יפנו את השטח לטובת הקמת 615 יח"ד בארבעה מגדלים בני עד 25 קומות מעל קומת מסחר, לצד בנייה מרקמית נמוכה ומבנה משרדים. שני מבנים סומנו לשימור, ובין הדירות הסחירות נקבעו 123 דירות קטנות. הרצל הוכרז ב-23.12.2019, והתוכנית אושרה ב-16.05.2022.

מתחם ויצמן והרב מימון: היכן ייבנו המגדלים

תמל/2043 חלה על כ-56 דונם בין רחוב הרב ריינס לשדרות ויצמן, ובמאגר הממשלתי המתחם רשום בשם הרב מימון. כיום ניצבים בשטח בנייני רכבת טוריים נמוכים, ובהם 276 יח"ד. תמל/2043, שאושרה ב-28.12.2023, מציעה 1,455 יח"ד בבניינים חדשים – מגדלים לצד בנייה מרקמית – עם חזית מסחרית ו-145 יחידות דיור מוקטנות (דיורית).

תחנת מטרו וייצמן: תוכנית מתאר בשלב ההפקדה

בלב שכונת וייצמן, בין הרחובות וייצמן, בר אילן, הלל ובן צבי, מקודם מתחם של כ-82.3 דונם סביב תחנת המטרו המתוכננת (415-1180819). 583 יח"ד במצב הקיים יתחלפו ב-1,853, באיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים ועם הוראות לשלביות הביצוע ביחס למטרו. השטח הוכרז במסלול רשויות ב-19.06.2024, והתוכנית פורסמה להתנגדויות ב-05.08.2026.

מתחם הרכבת: מבני ציבור, תעסוקה ומסחר סביב מרכז התחבורה

תמל/2055/א היא הרחבה מבין תוכניות העיר: כ-200 דונם משני עברי כביש 44 ומסילת הרכבת, בין רחוב תל חי לרחוב יצחק שדה. בתחומה ובצמוד לה מתוכננות תחנת המטרו רמלה מרכז (תת"ל 101) ושתי תחנות רכבת קלה (תת"ל 72/ב), לצד התחנה המרכזית ותחנת הרכבת הקיימות. היא מציעה כ-1,002 יח"ד, כ-174,996 מ"ר למשרדים וכ-29,395 מ"ר למסחר, וכן כ-33,252 מ"ר למוסדות, שטחים לרווחת התושבים. היא פורסמה להתנגדויות ב-18.09.2026.

זו אינה תוכנית פינוי בינוי קלאסית אלא בניית מרכז עיר חדש לעיר רמלה. עבור השכונות הוותיקות שסביבה היא שאלה של איכות חיים ושל נגישות, ולכן היא רלוונטית גם למי שמחזיק דירה מחוץ לגבולותיה.

גיורא, מסדה ומתחמים נוספים בעיר

במתחם גיורא קיימות 750 יח"ד, ותמל/2050 מתכננת במקומן 2,535; גיורא הוכרז ב-20.03.2022, והתוכנית מאושרת לפני מימוש. מסדה (תמל/2061), שהוכרז ב-28.12.2022, עובר מ-266 ל-1,446 יח"ד. יוספטל (415-0838573) הוא אחד הגדולים: 844 יח"ד במצב הקיים ו-3,777 במצב המתוכנן, בתוכנית מאושרת. ישראל פרנקל (415-0820787) הוכרז במסלול מיסוי ב-18.03.2024, עם 54 יח"ד שיתחלפו ב-297.

שלב נוסף נמצא עדיין בתכנון סטטוטורי או ראשוני: אשכול (415-1186154), 830 יח"ד ו-3,000 במצב המתוכנן; בן צבי (415-1231919), 324 ו-1,706; שבזי וילנה, 1,030 ו-3,000; שוק יום ד', 454 ו-1,854; ואמיל זולא, 121 ו-315. שער צפון במע"ר רמלה (415-1527266), שהוכרז ב-12.04.2026, מתוכנן ל-2,100 יח"ד על שטח שבו 39 בלבד.

המכפיל בכל מתחם: מה הוא מלמד

המכפיל העירוני של כ-4.1 מסתיר פיזור. בחלק מהמתחמים היחס גבוה: הרצל כ-5.3 (116 ל-615), הרב מימון כ-5.3 (276 ל-1,455), מסדה כ-5.4 (266 ל-1,446) ובן צבי כ-5.3 (324 ל-1,706). באחרים הוא נמוך: מבצע יונתן כ-3.0 (246 ל-735), מטרו וייצמן כ-3.2 (583 ל-1,853), תמל/2028 כ-3.3 (944 ל-3,094) וגיורא כ-3.4 (750 ל-2,535).

שער צפון חריג לחלוטין: 39 יח"ד במצב הקיים ו-2,100 במצב המתוכנן. זו אינה התחדשות של בניין קיים אלא פיתוח של מרכז עסקים ומגורים חדש על שטח כמעט ריק. ההבדל בין הרב מימון למבצע יונתן ממחיש את הסיבה: בראשון ניצבים בנייני רכבת טוריים נמוכים שכולם מיועדים להריסה, ובשני המבנים הגבוהים ברחוב שטיין נשארים ומחוזקים. מכפיל נמוך אינו בהכרח רע לבעלי דירות – לעיתים הוא משקף תוכנית שבה חלק מהבניינים אינם נהרסים.

מטרו ושלביות: מה זה אומר על לוח הזמנים לפינוי בינוי

שתי תוכניות ברמלה קשורות ישירות לתחבורה הציבורית המתוכננת: מטרו וייצמן, שכוללת הוראות לשלביות הביצוע ביחס למטרו, והרכבת, שבתחומה מתוכננות תחנת המטרו ושתי תחנות רכבת קלה. משמעות הדבר היא שקצב ההריסה והבנייה עשוי להיות כפוף לקצב עבודות התשתית, ולא רק להסכמות בין הדיירים ליזם.

לכן במתחם כזה כדאי לברר מראש מה קובעות הוראות השלביות, אילו בניינים נכללים בחלק שמותנה בעבודות המטרו, ומה קורה לשכר הדירה ולערבויות אם לוח הזמנים מתארך בגלל התשתית. אלה שאלות שהתשובה עליהן כתובה בהוראות שאושרו ובהסכם, ולא במצגת.

דירות ישנות ותמהיל קטן: מה מקבלים בפרויקט

המכפיל אינו מתורגם כולו לדירות תמורה גדולות. בהרצל 123 מתוך 615 יח"ד הן קטנות, ובהרב מימון 145 יח"ד מוקטנות מתוך 1,455. במטרו וייצמן נקבע תמהיל של יח"ד קטנות, קטנות מאוד ודיוריות. לבעל דירה ישנה השאלה הרלוונטית היא מה מוגדר בהסכם כדירת התמורה שלו, ולא כמה יח"ד יש בפרויקט כולו.

הזווית הכלכלית: היקף, ערך והיתכנות

תפקידו המרכזי של השמאי בהתחדשות עירונית הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית. הבדיקה מוגשת בעיקר לוועדה המקומית, כבחינה של ברות הביצוע של התוכנית. תוכנית שאינה מציגה כדאיות אינה מתקדמת, ומיזם שאינו עומד ברף הרווחיות לא יקבל מימון גם אם רוב הדיירים חתמו.

ברמלה ההיקף גדול במיוחד ביחס לגודלה של רמלה: כ-28,800 יח"ד מתוכננות. ההיתכנות של כל מתחם תלויה גם בקצב שבו השוק המקומי יספוג אלפי יח"ד חדשות, והתחבורה הציבורית המתוכננת היא אחד המשתנים שיקבעו אותו.

מאישור התוכנית עד הבנייה בפועל

אישור אינו התחלת בנייה. הרצל אושרה ב-2022, הרב מימון ומבצע יונתן ב-2023 – ובכולן טרם נרשמו היתרים במאגר. רק שני מתחמים, מתוך 17, עברו לביצוע. אסטרטגיית ההגשה של היזם היא המשתנה הנשלט המרכזי בלוח הזמנים: הגשה שחורגת ממדיניות העירייה היא סיבה שכיחה לתקיעות.

שני נושאים נשארים פתוחים גם אחרי האישור. האחד הוא דמי הניהול: מעבר ממבנה נמוך למגדל מקפיץ את ההוצאה השוטפת, ולכן הסכם מסודר מחייב את היזם לממן את הפער לתקופה מוגדרת מראש. השני הוא הפינוי: שכר דירה לכל תקופת ההקמה, וערבויות שנמסרות כתנאי מוקדם לפינוי ומספר ימים לפניו. מינוי מראש של שמאי מוסכם להכרעה במחלוקות, ועסקת נטו שבה כל תשלומי החובה מוטלים על היזם, משלימים את התמונה.

איך בודקים את המתחם לפני חתימה

לפני חתימה על פרויקט, שלושה נתונים מכריעים את התמונה: מספר התוכנית ומצב ההליך שלה – תכנון ראשוני, הפקדה, אישור או היתר; היקף יח"ד במצב הקיים ובמצב המוצע, כולל חלקן של הדירות הקטנות; והמסלול – ותמ"ל, רשות מקומית או מיסוי. בעמוד זה מרוכזים ניתוחים של פרויקטים של פינוי בינוי לפי כתובת ומספר תוכנית, כולל המתחמים שנסקרו כאן, עם טבלת הזכויות, אבני הדרך ומעמד כל תוכנית.

במתחם שאושר בוועדה הארצית כדאי לבקש גם את נספח הבינוי ואת הוראות השלביות, משום שהם קובעים את מיקום הבניינים ואת סדר ההריסה. במתחם שבו חלק מהמבנים נשארים, כמו מבצע יונתן, השאלה הראשונה היא באיזה בניין נמצאת הדירה: בבניין שמיועד להריסה או בבניין שמקבל חיזוק ותוספות.

שורה תחתונה: פינוי בינוי ברמלה בין אישור לביצוע

התחדשות עירונית ברמלה מתקדמת בשני צירים: מתחמים ותיקים שאושרו בוועדה הארצית ומחכים להיתר, ומתחמי תחבורה – מטרו וייצמן והרכבת – שעדיין בהפקדה אבל ישנו את מרכז העיר. שני מתחמים כבר בביצוע, ושאר ההיקף תלוי בקצב שבו אישורים יהפכו להיתרים.

לכל בעל דירה השאלה מתחילה בבניין שלו ובמספר התוכנית שחלה עליו. ניתוחי המתחמים שבעמוד זה מאפשרים לבדוק את שניהם לפני כל פגישה עם יזם.