מתחמי פינוי בינוי בעיר אשקלון

המדיניות של עיריית אשקלון: מהתחדשות נקודתית לתכנית כוללת ולרובעים חדשים

עיריית אשקלון, יחד עם החברה הכלכלית לאשקלון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקדמת בשנים האחרונות תכנית כוללת להתחדשות עירונית – מסגרת תכנונית עירונית רחבה שמטרתה להסדיר מראש את עתידן של השכונות הוותיקות בעיר, במקום להמתין לכל יזם שיגיע בנפרד. חשוב להדגיש: נכון להיום התכנית עדיין בתהליכי תכנון וטרם אושרה, כך שהפרטים עשויים להשתנות. היא חלה על מתחמים שבהם מרוכזים בניינים שנבנו לפני 1985 ובהם לפחות 4 יחידות דיור, ומתמקדת בעיקר בשכונות שמשון, שפירא וגבעת ציון, וכן בחלקים משכונות אפרידר וברנע.

המשמעות המעשית של תכנית כוללת היא העברת סמכות לעירייה: כאשר תאושר, הוועדה המקומית תוכל לאשר תכניות מפורטות – ובהן פינוי בינוי – בעצמה, בלי להמתין לאישור הוועדה המחוזית, מה שצפוי לקצר משמעותית את לוחות הזמנים. מדיניות העירייה מעדיפה באופן ברור מסלול פינוי בינוי מתחמי על פני תמ"א 38 נקודתית, בדיוק כדי לאפשר טיפול כולל בתשתיות, בשטחים הירוקים ובמבני הציבור באזור שלם, ולא בבניין בודד. באשקלון יש לכך גם משמעות ביטחונית מובהקת: חלק ניכר מהמלאי הישן בעיר נבנה ללא ממ"דים ולפי תקני רעידות אדמה ישנים, וההתחדשות היא הדרך המרכזית להנגיש לתושבים דיור מוגן ובטוח יותר. בהיקף הכולל, מדובר בתהליך שבמסגרתו צפויות כ-12,000 יחידות קיימות לפנות את מקומן לכ-40,000 יחידות חדשות ברחבי העיר.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

בשונה מהתכנית הכוללת שעדיין בתהליכי אישור, כמה מתחמים ספציפיים באשקלון כבר קיבלו תוקף וקרובים לשלב הביצוע.

שכונת שפירא, בדרום העיר, היא ביתו של מתחם עולי הגרדום – פרויקט פינוי בינוי בשטח של כ-44 דונם, הכולל פינוי של כ-160 יחידות דיור ישנות ובנייה של כ-792 יחידות חדשות לצד מבני ציבור. התכנית קיבלה תוקף עוד ב-2023, בעיצומו של מבצע "חץ ומגן" – עדות לכך שבאשקלון תהליכי ההתחדשות ממשיכים להתקדם גם בתקופות ביטחוניות מאתגרות.

שכונת גבעת ציון, בדרום-מזרח העיר, מתחדשת במסגרת מתחם אהוד-התחייה: פינוי של כ-116 יחידות דיור קיימות בשטח של כ-80 דונם, לטובת הקמת כ-1,035 יחידות דיור חדשות בשילוב מסחר ושטחי ציבור – אחד ממתחמי הפינוי בינוי הגדולים בעיר.

שכונת אפרידר, מהוותיקות והמרכזיות בעיר, נמצאת בעיצומה של מהפכה: כ-400 יחידות דיור ישנות מדגם "שיכון" צפויות להפוך לכ-2,500 יחידות דיור במגדלים חדשים, שינוי שמסמן את המעבר של אחת משכונות המגורים הוותיקות באשקלון למרקם עירוני צפוף ומודרני בהרבה.

מזרחית לעיר מקודם רובע דרום-מזרח חדש לחלוטין – לא שכונת התחדשות אלא בנייה על קרקע פנויה בהיקף של כ-11,500 יחידות דיור, לצד כ-55,300 מ"ר מסחר, כ-743,000 מ"ר שטחי תעסוקה, אצטדיון עירוני ותחנת רכבת – רובע שאמור להזניק את מעמדה הכלכלי והתעסוקתי של אשקלון.

ובצפון העיר מקודם מתחם הגולף: תכנית ענק שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום לאחר כשמונה שנות תכנון, וכוללת כ-1,260 יחידות דיור, כ-650 חדרי מלון, פארק גולף בשטח של כ-620 דונם, שטחי מסחר ומבני ציבור, לצד טיילת חדשה שתחבר את רחוב הארוך לחוף הים ולשמורת חולות ניצנים. התכנית תצא בקרוב למכרז בינלאומי, ולפי הפרסומים כבר עורר עניין בקרב גורמים מדובאי וקבוצת טראמפ. אזורי השקעה מבוקשים נוספים בעיר כוללים את רובע המרינה, רובע ט"ו, רובע י"ב ורובע ט'.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

אשקלון מציגה כיום פער מחירים משמעותי מול מרכז הארץ, ומגמת ההתחדשות רחבת ההיקף – מהתחדשות שכונות ותיקות ועד פרויקטי דגל כמו מתחם הגולף ורובע דרום-מזרח – היא שמייצרת את פוטנציאל ההשבחה המרכזי בעיר. ראשית, כמו בכל פרויקט פינוי בינוי, דיירים ותיקים מקבלים בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר, עם ממ"ד, חניה ומחסן, שדרוג שמתבטא מיידית בעליית שווי הנכס. שנית, פרויקט מתחם הגולף, על שילוב המגורים, המלונאות והתיירות שבו, צפוי למצב את אשקלון כעיר חוף מובילה ולמשוך משקיעים חדשים לעיר כולה – לא רק לאזור הפרויקט. שלישית, רובע דרום-מזרח, עם שטחי התעסוקה והמסחר הנרחבים, האצטדיון ותחנת הרכבת שבתוכניתו, צפוי להגדיל את בסיס הארנונה העסקית של העיר ולתמוך בתקציב העירוני לטובת חינוך ורווחה, מגמה שיכולה להעלות את הדירוג הסוציו-אקונומי של אשקלון כולה.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות, יש להביא בחשבון כמה חסמים ייחודיים לאשקלון. ראשית, אי-ודאות תכנונית: התכנית הכוללת לעיר עדיין לא אושרה, כך שחלק גדול מהמדיניות העירונית עתיד להתבהר רק בהמשך – ולכן חשוב להבחין בין שכונות עם תכנית כוללת מאושרת לבין מתחמים כמו עולי הגרדום ואהוד-התחייה שכבר קיבלו תוקף. שנית, מורכבות רגולטורית: אישור תכנית מתחם הגולף נמשך כשמונה שנים, ובשטחו קיימת חפיפה לאתר הטמנת פסולת (מזבלת ברנע) שיידרש שיקום לפני שהפיתוח יוכל להתקדם במלואו. שלישית, הרקע הביטחוני: אשקלון פועלת תחת מציאות ביטחונית מאתגרת יותר מרוב ערי המרכז, מה שמדגיש את החשיבות של ממ"דים ותקני מיגון בפרויקטים החדשים, אך גם עלול להשפיע על קצב הביצוע בתקופות של הסלמה. ולבסוף, כמו בכל עסקת פינוי בינוי, לוחות הזמנים ארוכים – ממועד אישור התכנית ועד קבלת המפתח עשויות לחלוף שנים רבות, ועלויות התחזוקה החודשיות במגדלים חדשים גבוהות משמעותית מאלה של בנייני השיכון הישנים שהם מחליפים.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה באשקלון?

מומלץ לבדוק תחילה את הסטטוס התכנוני המדויק של המתחם: האם מדובר בתכנית שכבר קיבלה תוקף כמו עולי הגרדום ואהוד-התחייה, במתחם בתוך התכנית הכוללת שטרם אושרה, או בפרויקט בנייה על קרקע פנויה כמו רובע דרום-מזרח ומתחם הגולף – לכל אחד מהמסלולים הללו רמת סיכון ולוחות זמנים שונים. כדאי גם לבחון את חוסנו הפיננסי והניסיון של היזם בפרויקטים דומים, ולתת עדיפות למתחמים הקרובים לציר הפיתוח העתידי של העיר – בין אם מדובר בקרבה לתחנת הרכבת המתוכננת ברובע דרום-מזרח, לחוף ולמתחם הגולף בצפון, או למרכזי התעסוקה והמסחר החדשים – שכן מיקומים אלה צפויים לשמור על ערכם גם אם קצב ההתחדשות בשכונות הוותיקות יתמתן.