תמל/2038 היא תכנית מועדפת לדיור מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם אהוד–התחייה שבשכונת גבעת ציון בדרום-מזרח אשקלון, על שטח של 79.698 דונם. התכנית מציעה פינוי והריסה של 116 יחידות הדיור הקיימות, של תחנת תדלוק ושל המרכז המסחרי השכונתי "קולנוע אסתר", והקמת 1,035 יחידות דיור חדשות — תוספת נטו של 919 יח"ד — בשילוב שימושי מסחר ושטחים לצרכי ציבור. הבינוי המוצע מגוון בתבניותיו וכולל מבנים נמוכים בני עד 6 קומות, מבנים גבוהים בני עד 11 קומות ומבנים רבי-קומות בני 12 קומות ומעלה, כאשר המגדל הגבוה ביותר מגיע ל-30 קומות בגובה 100 מ' (תא שטח 105). התכנית משנה ומעבה את מערך הדרכים והרחובות במטרה ליצור מרחב עירוני מקושר ונגיש להולכי רגל ולרוכבי אופניים, כוללת חיבור רחוב אסף הרופא לרחוב התחייה וחיבור נוסף לרחוב שיבת ציון, ומסדירה את רחוב התחייה כך שיאפשר מעבר תחבורה ציבורית, שביל אופניים וחזית עירונית פעילה. המרכז המסחרי מתחדש תוך שילוב מגורים ולצדו מוצעת כיכר עירונית, וכן נשמרים חלק מהשצ"פים הקיימים ונפרסים שצ"פים חדשים. התכנית מחולקת לשלושה מתחמי איחוד וחלוקה: מתחם צפוני עם שני מגרשי מגורים, מתחם דרום-מזרחי הכולל את המרכז המסחרי המתחדש וארבעה מגרשי מגורים, ומתחם דרום-מערבי הכולל שב"צ בהיקף כ-3 דונם ושני מגרשי מגורים.
מבני שיכון מטיפוס בנייה טורית בני 2, 3 ו-4 קומות; בתים פרטיים בבנייה נמוכה של עד 3 קומות במרכז המתחם; המרכז המסחרי השכונתי "קולנוע אסתר", שבעבר תפקד גם כמקום התכנסות ומפגש קהילתי; ותחנת תדלוק. סך היחידות הקיימות 116 לפי לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית (דברי ההסבר נוקבים ב-114), בהיקף 15,830 מ"ר מגורים מאושרים ו-1,464 מ"ר מסחר מאושרים. כל המבנים הקיימים, תחנת התדלוק והמרכז המסחרי מיועדים לפינוי ולהריסה. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: רחוב התחייה, שכונת גבעת ציון, אשקלון — המתחם תחום בשדרות בן גוריון מצפון, רחוב התחייה ממזרח, רחוב השופטים מדרום ובית ספר רמב"ם ממערב (גוש 1207 חלקות 157-162, 212, 250-251 בשלמותן; גוש 1656 חלקות 2-18, 26, 50-53, 59, 61-64 בשלמותן; וכן חלקי חלקות בגושים 1207, 1208, 1653, 1656)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית אושרה ופורסמה לאישור ברשומות ב-02.06.2022 (הודעה באתר האינטרנט 30.05.2022, פרסום בעיתונים 03.06.2022), לאחר שההתנגדויות שהוגשו ב-29.03.2022 נדונו והוכרעו ב-13.04.2022 והוועדה החליטה על אישור התכנית ב-24.04.2022. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא נרשמו היתרי בנייה — כלומר חלפו כארבע שנים מאז האישור ללא מימוש.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 26.03.2019 (מתחם "אהוד/התחיה", מזהה 41546, מאגר הרשות להתחדשות עירונית), במסלול רשויות. ההכרזה קדמה בכשלוש שנים לאישור התכנית. שנת תוקף במאגר: 2022.
🛣️ מסלול: מסלול כפול — המתחם הוכרז כמתחם פינוי-בינוי במסלול רשויות (26.03.2019), והתכנית עצמה קודמה ואושרה בסמכות ארצית כתכנית מועדפת לדיור (ותמ"ל), מסלול המקצר משמעותית את לוחות הזמנים הסטטוטוריים. התכנית כוללת שלושה מתחמי איחוד וחלוקה.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: תמל/2038
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 110,828 מ"ר (עיקרי-מעל 98,408 מ"ר, בתוספת 12 מ"ר × 1,035 יח"ד = 12,420 מ"ר). ממוצע שטח עיקרי ליחידה ≈ 95 מ"ר — במרכז הטווח הטיפוסי. פירוט לפי תאי השטח העיקריים (מתוך שורות "סך הכל" בטבלה 5): תא 105 — 17,466 מ"ר עיקרי ו-176 יח"ד ב-30 קומות; תא 107 — 24,936 מ"ר ו-256 יח"ד ב-26 קומות; תא 106 — 14,449 מ"ר ו-142 יח"ד ב-25 קומות; תא 100A — 9,724 מ"ר ו-104 יח"ד ב-11 קומות; תא 103 — 7,967 מ"ר ו-70 יח"ד ב-9 קומות; תא 104 — 6,358 מ"ר ו-68 יח"ד ב-10 קומות; תא 108 — 6,124 מ"ר ו-64 יח"ד ב-10 קומות; תא 101 — 6,020 מ"ר ו-60 יח"ד ב-10 קומות; תא 100B — 4,675 מ"ר ו-50 יח"ד ב-6 קומות; תא 102 — 4,225 מ"ר ו-40 יח"ד ב-10 קומות. מעבר לשטח העיקרי מוקצות מרפסות בהיקף 14 מ"ר ליחידת דיור בכל תאי השטח. התכנית כוללת גם 207 דירות קטנות ו-207 דיוריות.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 3,126 מ"ר
מס' דירות קיימות: 116 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 919 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 1035 יח"ד
מס' קומות: 6-30 מעל הכניסה הקובעת, בתבניות בנייה מגוונות: מבנים נמוכים עד 6 קומות (תא 100B — 6 קומות בגובה 19 מ'), מבנים גבוהים עד 11 קומות (תא 103 — 9 קומות בגובה 32 מ'; תאים 101, 102, 104, 108 — 10 קומות בגובה 35 מ'; תא 100A — 11 קומות בגובה 35 מ'), ומבנים רבי-קומות (תא 106 — 25 קומות בגובה 85 מ'; תא 107 — 26 קומות בגובה 85 מ'; תא 105 — 30 קומות בגובה 100 מ').
הוראות חשובות בתכנית: מספר היח"ד המוצע — 1,035 — עקבי בשלושה מקורות: מטרות התכנית, דברי ההסבר ולוח הכמויות של מבא"ת. לעומת זאת מאגר הרשות להתחדשות עירונית רושם 1,126 יח"ד נוספות ו-1,035 מוצעות, נתונים שאינם מתיישבים זה עם זה (116+1,126=1,242); לוח הכמויות נוקב בתוספת של 919 יח"ד (116+919=1,035), וזהו הנתון שאומץ כאן. במספר היחידות הקיימות קיים פער קל: 116 לפי לוח הכמויות והמאגר מול 114 לפי דברי ההסבר. טבלת הזכויות מצטלבת במדויק עם לוח הכמויות בשני מדדים בלתי תלויים: סכימת השטח העיקרי של שורות המגורים בכל תאי השטח נותנת 98,408 מ"ר — בדיוק נתון "מגורים (מ"ר)" בלוח הכמויות; וסכימת השטח העיקרי של שורות המסחר (1,422 מ"ר בתא 103, 704 מ"ר בתא 106 ו-1,000 מ"ר בתא 107) נותנת 3,126 מ"ר — בדיוק נתון "מסחר (מ"ר)". מכפיל יח"ד ×8.92 (116→1,035) — גבוה מאוד ביחס לטווח הטיפוסי בפב"ב (×2.5-×4), אך אמיתי ומוסבר: נקודת הפתיחה דלילה במיוחד — 116 יח"ד בלבד בבנייה טורית נמוכה ובתים פרטיים על פני 79.698 דונם — כלומר עתודת זכויות שכמעט לא נוצלה, והתכנית מציבה במקומה מגדלים בני עד 30 קומות. צפיפות ברמת התכנית כולה 13.0 יח"ד לדונם — נתון נמוך ומטעה, שכן שטח התכנית כולל את כל מערך הדרכים המחודש, כיכרות עירוניות, פארק, שצ"פים ושב"צ בהיקף כ-3 דונם; הצפיפות על מגרשי המגורים בפועל גבוהה בהרבה, ותכסיות המגרשים נעות בין 70% ל-95%. לפי לוח הכמויות מיועדים במתחם 7,760 מ"ר מבני ציבור (500 מ"ר קיימים בתוספת 7,260 מ"ר).
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
