פינוי בינוי לוד
ניתוח מתחמי התחדשות

פינוי בינוי לוד – פרויקטים לפי מתחם בעיר: מבנים ותיקים, דירות חדשות ומה נקבע בפרויקט

לוד במספרים: 13 מתחמים ומכפיל של כ-5.5

במאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשומים בעיר לוד 13 מתחמים, עם 6,112 יח"ד במצב הקיים ו-33,556 יח"ד במצב המתוכנן – מכפיל של כ-5.5. היתרי בנייה רשומים ל-1,865 יח"ד, בחמישה מתחמים שנסקרים בהמשך.

שני מאפיינים מבדילים את העיר. הראשון: תשעה מתוך 13 המתחמים קודמו בוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). השני: לוד סמוכה לנמל התעופה בן גוריון, ובחלק מהתוכניות גובה הבנייה מוגבל מכוח תמ"א 2/4. הסקירה נשענת על מסמכי התוכניות עצמן – מספר התוכנית, היקף הבינוי במצב הקיים ובמצב המוצע ומעמדה הסטטוטורי – ולא על מצגות שיווק.

ותמ"ל: יתרונות ומגבלות של המסלול הארצי

הוועדה הארצית מאשרת היקפים גדולים בהליך מקוצר, ורוב המתחמים הוכרזו במסלול רשויות, שבו עיריית לוד מובילה את התכנון. בדרך זו אושרו העיר העתיקה, שלמה המלך, אילת, תמל/1064/א, דוד המלך ולוד דרום, וכן שני חלקי תמל/2002. המגבלה היא שהמסגרת נקבעת ברמה הארצית, ושינויים בה מאוחר יותר מסובכים – ולכן חשוב לבחון את הוראות התוכנית המאושרת לפני חתימה, ולא אחריה.

לאה גולדברג והס: הפרויקט שכבר בביצוע

שני המתחמים הוכרזו ב-07.01.2018 ונמצאים בביצוע. החלק הראשון (תמל/2002/א) עובר מ-256 ל-1,313 יח"ד, ולפי המאגר הוצאו בו היתרים ל-585 יח"ד. במתחם הס (תמל/2002/ב) אין התחדשות של בניינים קיימים אלא הקמת שכונה חדשה, על שטח שאין בו יח"ד במצב הקיים: 2,720 יח"ד מתוכננות, והיתרים ל-364 מהן כבר יצאו בשכונה החדשה.

העיר העתיקה: התחדשות עירונית על 342 דונם

תמל/2007 היא הגדולה מבין התוכניות המאושרות כיום: פינוי של 1,191 יח"ד והקמת 5,274 יחידות דיור חדשות, לצד תיירות, שימושים ציבוריים, וכן פיתוח שטחים פתוחים סביב אזורי השימור. היא נמצאת באזור הכניסה ללוד מכיוון דרך 443 וצומת גנתון, ומתחברת למרכז דרך רחוב הרצוג ושדרות צה"ל. המתחם הוכרז ב-06.05.2018 והתוכנית אושרה ב-15.12.2019, אך במאגר טרם נרשמו בה היתרים.

שלמה המלך, דוד המלך ולוד דרום: ההיקפים הגדולים

שלושה מתחמים מאושרים נוספים מחזיקים יחד יותר מ-14,000 יח"ד מתוכננות: שלמה המלך (תמל/2012), 982 יח"ד שיתחלפו ב-3,613; דוד המלך (תמל/2046/א), 727 ו-4,074; ולוד דרום (תמל/2053), 875 ו-6,456, מכפיל של כ-7.4. דוד המלך ולוד דרום הוכרזו ב-2025. לצדם אילת (תמל/2013), 256 ו-911, ומרכזי העיר (תמל/2060), 1,326 ו-5,575, שעדיין בתכנון ראשוני.

רסקו ליד תחנת רכבת לוד: חרמון-גלבוע

בשכונת רסקו, בסמוך לתחנת הרכבת, חלה 406-0845198 על מבנים נמוכים. במקום 60 יח"ד הקיימות מתוכננות 467 יח"ד בשלושה מגדלים מעל קומת מסחר ובבנייה מרקמית, עם 93 דירות קטנות, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. התוכנית אושרה ב-14.11.2021, המתחם הוכרז במסלול מיסוי ב-10.05.2022, והרישוי הושלם. במאגר הממשלתי הוא רשום בשם חטיבת יפתח.

מרכז לוד: מע"ר 3, כצנלסון וגרינבוים

במרכז, בסמוך לכיכר הבנים, אושרה ב-14.09.2021 התוכנית למע"ר 3 (406-0643403): מבני מגורים ותיקים יתחלפו ב-286 יח"ד, במגדל מעל מסד מסחרי ובמבנה נמוך יותר, עם שימור מבנה אחד. כצנלסון (406-0699488) קטן בהרבה – שני מבני שיכון ובהם 24 יח"ד יתחלפו ב-130 – אבל כבר הוצאו היתרים לכל היחידות. גרינבוים הציונות (406-0488072) עובר מ-124 ל-742 יח"ד, נמצא בביצוע ורשומים בו היתרים ל-298.

גובה הבנייה: מגבלת נמל התעופה

בכצנלסון, הגובה מוגבל מכוח תמ"א 2/4 ואינו עולה על 134 מ' מעל פני הים. זו מגבלה שאינה קיימת ברוב ערי המרכז, והיא משפיעה ישירות על הכלכלה של כל מיזם: כאשר אי אפשר לבנות לגובה, הזכויות נפרסות על יותר בניינים ופחות קומות. כל פרויקט פינוי בינוי באזור צריך לעמוד בה, ולבעלי דירות זו שאלה מהותית לפגישה עם יזם – האם הבינוי המוצע עומד במגבלת הגובה, ומה קורה לתמהיל אם יידרש להנמיך.

בית הקשתות, כיכר קומנדו ופרויקטים נוספים

תמל/1064/א, שהוכרזה ב-22.12.2019, עובר מ-64 ל-543 יח"ד. כיכר קומנדו (406-0768135), שהוכרז ב-06.05.2018, עובר מ-246 ל-1,695 יח"ד. שניהם מאושרים לפני מימוש. ברוב המתחמים השאלה אינה עוד אם יהיה אישור, אלא מתי יוצא היתר.

הזווית הכלכלית: מה קובע אם המיזם יתקדם

תפקידו המרכזי של השמאי הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית, והבדיקה מוגשת בעיקר לוועדה המקומית כבחינה של ברות הביצוע. כאן מכפיל גבוה הוא תנאי ולא מותרות: היקף הדירות למכירה צריך לכסות את עלות ההריסה, הבנייה ודירות התמורה. מיזם שאינו עומד ברף הרווחיות לא יקבל מימון גם אם רוב הדיירים חתמו, ולכן בבחירת החברה היזמית כדאי לבדוק אם יש לה ניסיון, והאם השלימה פרויקטים מורכבים בהיקף כזה.

דירות התמורה והביטחונות: מה לעגן בהסכם

מעבר ממבנה נמוך למגדל מקפיץ את דמי הניהול שגובה חברת הניהול, ולכן הסכם מסודר מחייב את היזם לממן את הפער לתקופה מוגדרת מראש. הערבויות נמסרות כתנאי מוקדם לפינוי ולפני הריסה, מספר ימים קודם לכן, ולא במעמד מסירת המפתח. כדאי לעגן גם עסקת נטו – כל תשלומי החובה על היזם – ומינוי מראש של שמאי מוסכם להכרעה במחלוקות.

איך בודקים מתחם ופרויקט לפני חתימה

שלושה נתונים מכריעים את התמונה: מספר התוכנית ומצב ההליך – תכנון ראשוני, אישור, רישוי או ביצוע; היקף יח"ד במצב הקיים ובמצב המוצע; והמסלול – ותמ"ל, מיסוי או רשות מקומית. בעמוד זה מרוכזים ניתוחים של פרויקטים של פינוי בינוי לפי כתובת ומספר תוכנית, כולל המתחמים שנסקרו כאן, עם טבלת הזכויות, אבני הדרך ומעמד התוכנית.

שורה תחתונה: פינוי בינוי בלוד

העיר לוד היא אחת הערים שבהן תוכנית ההתחדשות העירונית כבר עברה מהנייר לשטח: חמישה מתחמים עם היתרים, ושלושה מהם בביצוע. ההיקפים הגדולים – העיר העתיקה, לוד דרום ודוד המלך – עדיין לפני היתר, ומגבלת הגובה של נמל התעופה מוסיפה שיקול שאינו קיים בערים אחרות.

לכל בעל דירה השאלה מתחילה בבניין שלו ובמספר התוכנית שחלה עליו. ניתוחי המתחמים שבעמוד זה מאפשרים לבדוק את שניהם לפני כל פגישה עם יזם.