מתחמי פינוי בינוי בעיר הרצליה

המדיניות של עיריית הרצליה: תשתיות קודם, בנייה אחר כך

עיריית הרצליה בנתה בשנים האחרונות שתי שכבות מדיניות שמשלימות זו את זו. השכבה הראשונה היא מסמך מדיניות ייעודי לתוכניות פינוי בינוי, שפרסמה העירייה כדי לייצר ודאות שקופה וידועה מראש ליזמים ולדיירים: תמורה של 12 מ"ר לדייר, מכפיל בנייה של 3, וחיוב היזמים בהיטלים ובמטלות ציבוריות, בבניינים קיימים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור. המטרה המוצהרת היא לבסס את חישוב זכויות הבנייה על בחינה כלכלית אחידה, כדי שכל הצדדים ידעו מראש למה לצפות.

השכבה השנייה, ומשמעותית בהרבה בהיקפה, היא הסכם הגג ההיסטורי שחתמה העירייה עם רשות מקרקעי ישראל בנובמבר 2025 – הסכם בהיקף של למעלה מ-5.5 מיליארד ש"ח, שמתוכם למעלה מ-3 מיליארד ש"ח מיועדים לתשתיות-על. העיקרון המנחה של ההסכם, כפי שהגדיר אותו ראש העיר יריב פישר, הוא ש"אי אפשר לבנות עיר חדשה בלי לשדרג את הקיימת" – ולכן בשונה מהסכם הגג הקודם מ-2016 שהתמקד בהאצת בנייה למגורים (שכונת גליל ים), ההסכם החדש מקדים את שדרוג הכבישים, שבילי האופניים, מוסדות החינוך, הניקוז והשטחים הפתוחים לתחילת גל הבנייה המאסיבי. חלק מרכזי מההסכם, בהיקף של 10,000 עד 20,000 יחידות דיור, מוקדש במפורש למהלכי "ישן מול חדש" בשכונות הוותיקות – ובהן שיכון דרום ואזור רחוב ויצמן – כך שגם התושבים הוותיקים ייהנו משדרוג תשתיות ומבני ציבור, ולא רק השכונות החדשות.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

מתחם שיכון-דרום בן-גוריון הוא אחד ממוקדי ההתחדשות הבולטים במרכז העיר: פינוי של 216 יחידות דיור ישנות והקמת מתחם מגורים בן 661 יחידות חדשות, המשלב מסחר, תעסוקה, מבני ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח, בין הרחובות רבי עקיבא, בן גוריון, חת"ם סופר והגאון מווילנה.

מתחם ויצמן הוא הפרויקט הגדול ביותר מבין מתחמי הפינוי בינוי בעיר: בהסכם עם חברת אזורים ייהרסו 576 יחידות דיור קיימות ב-30 בניינים ישנים, ובמקומן ייבנו כ-1,846 יחידות דיור חדשות בכ-15 בניינים חדשים, לצד פארק מרכזי, שדרה מסחרית, מוסדות חינוך והרחבה של דרך הרב קוק.

לצד אלה מתקדמים מתחם רמב"ם ומתחם הבריגדה היהודית, שני מיזמי פינוי בינוי שיצאו לדרך לאחרונה ויוסיפו יחד כ-504 יחידות דיור חדשות, וכן תוכנית פינוי בינוי בשכונת גורדון שכבר קיבלה תוקף. במרכז העיר ובשכונת הרצליה הירוקה – השכונה המבוקשת ביותר להתחדשות עירונית בהרצליה – אושרה גם תוכנית נוספת בהיקף של כ-600 יחידות דיור. בסך הכול מקודמות כיום בעיר כ-40 תוכניות בנייה במתחמים בשלבים שונים.

מקביל להתחדשות השכונות הוותיקות, הסכם הגג מתווה גם רובעי בנייה חדשים על קרקע פנויה שישלימו את הרצף העירוני: הרובע הצפוני (תמ"ל 3006), שיחבר את הרצליה לרעננה ולכפר שמריהו עם כ-15,500 יחידות דיור וכ-500,000 מ"ר תעסוקה ומסחר; חוף התכלת, כ-14,100 יחידות דיור וכ-463,000 מ"ר תעסוקה עם בתי מלון ומרחב ציבורי ירוק; וקריית מסלול, כ-2,290 יחידות דיור וכ-33,750 מ"ר תעסוקה ומסחר. יחד עם תוכניות נוספות, ההסכם מתכנן כ-45,756 יחידות דיור חדשות בעיר כולה.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

הרצליה שונה מרוב הערים שמקדמות היום התחדשות עירונית מאסיבית: זו לא עיר עם פער מחירים גדול שמחפשת "לתפוס תאוצה", אלא עיר מבוקשת שכבר נהנית מערכי קרקע גבוהים, ומחפשת לנהל צמיחה מהירה בלי לפגוע באיכות החיים. מנכ"ל העירייה, אלכס גולדשטיין, מסביר את ההיגיון הכלכלי: העירייה שומרת על יחס של כ-60% תעסוקה מול כ-40% מגורים, כדי להבטיח הכנסות עירוניות יציבות לאורך שנים ולמנוע הפיכתה ל"עיר מיטות". באזור התעשייה במערב העיר כבר נבנות כ-6,000 יחידות דיור בשילוב שימושים, וצפויה שם תוספת של כמיליון מ"ר תעסוקה נוספים – מנוע כלכלי שתומך גם בערכי הנדל"ן למגורים בכל העיר. מדיניות הפינוי בינוי השקופה (מכפיל 3, תוספת 12 מ"ר) מקצרת את משא ומתן ומצמצמת אי-ודאות, מה שמאיץ בפועל את קצב הביצוע. ולבסוף, ההשקעה חסרת התקדים בתשתיות-על – מחלף רב המכר, חיבור לתחנת הרכבת, טיילת חוף מחודשת ופארק מרכזי חדש – צפויה לשמר ואף להעלות את ערכי הנכסים בשכונות הוותיקות שישודרגו, ולא רק באזורי הבנייה החדשה.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

האתגר המרכזי בהרצליה הוא קצב: תוספת של כ-45,000 יחידות דיור צפויה להכפיל למעשה את אוכלוסיית העיר בתוך פחות מעשור, וזו קפיצה דמוגרפית שדורשת ניהול זהיר. דוח מבקר המדינה מ-2025 העלה ממצאים על עיכובים בביצוע תשתיות במסגרת הסכמי גג קודמים ברחבי הארץ, חריגות תקציביות ואי-עמידה בלוחות זמנים – סיכון שרלוונטי גם להסכם החדש של הרצליה, על אף שהוא תוכנן במפורש כדי להימנע מהטעויות של הסכם 2016. שכונות גליל ים, הרצליה הצעירה ונווה ישראל סבלו שנים מתלות בכביש כניסה-יציאה יחיד שהפך לצוואר בקבוק תחבורתי – בעיה שההסכם החדש נועד לפתור באמצעות העוקף המערבי, אך עד להשלמתו התחבורה באזור צפויה להישאר מאותגרת. כמו בכל פרויקט פינוי בינוי, גם במתחמי ההתחדשות בהרצליה – כמו ויצמן ושיכון דרום – לוחות הזמנים ארוכים ועלויות התחזוקה החודשיות במגדלים החדשים גבוהות משמעותית מאלה של הבניינים הישנים שהם מחליפים.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בהרצליה?

חשוב להבחין בין שני סוגי פרויקטים שונים בעיר: מתחמי התחדשות עירונית בשכונות קיימות כמו ויצמן ושיכון דרום, שבהם מדיניות פינוי הבינוי השקופה של העירייה מקטינה אי-ודאות, לעומת רובעי בנייה חדשים על קרקע פנויה כמו הרובע הצפוני וחוף התכלת, שתלויים בקצב יישום הסכם הגג ובפיתוח התשתיות הנלוות. מומלץ לבדוק את הסטטוס התכנוני המדויק של כל מתחם, את חוסנו הפיננסי של היזם, ולתת עדיפות למיקומים הקרובים לתשתיות שכבר מתוכננות להישדרג בטווח הקרוב – מחלף רב המכר, חיבור לתחנת הרכבת או קרבה לפארקים ולטיילת החוף המחודשת. שווה לשים לב גם לכך שהעירייה בחרה במפורש להשאיר את אזורי אפולוניה ותע"ש נוף ים מחוץ להסכם הגג, כדי לשמר אותם כריאה ירוקה – מה שהופך מתחמים בסביבתם לאטרקטיביים במיוחד לטווח הארוך.