מתחמי פינוי בינוי בעיר אשדוד

המדיניות של עיריית אשדוד: מרובעים ותיקים לעיר של חצי מיליון תושבים

עיריית אשדוד מובילה מדיניות תכנון שמטרתה לרכז ככל האפשר את הבנייה העתידית של העיר בתוך השטחים הבנויים הקיימים, ולא על קרקע פנויה בשוליה. העיקרון הזה מעוגן בתוכנית המתאר החדשה לאשדוד 2030, שקובעת כי בשל המחסור בקרקע פנויה, חלק גדול ככל הניתן מהבנייה העתידית בעיר יתבצע במסגרת האזורים הבנויים כבר היום – כלומר באמצעות התחדשות עירונית. המדיניות מנוסחת בעירייה כמדיניות תכנון "שמובילה ומעודדת" תהליכי התחדשות, ומטרתה תכנון יעיל של הקרקע הציבורית, שדרוג המרחב הציבורי והתשתיות העירוניות, וחיזוק וחידוש מבני מגורים לצד הוספת מבני ציבור חדשים.

המדיניות פועלת ברמת רובע: ברובעים הוותיקים של העיר – א', ב', ג', ד', ה', ו', ז' ו-ח' – מגובשת לכל רובע מסגרת תכנונית כוללת המאפשרת קידום פרויקטים משמעותיים בשלושה מסלולים עיקריים – תמ"א 38, עיבוי ופינוי בינוי. הרקע לכך הוא חזון עירוני שאפתני: אשדוד שואפת לצמוח לכדי כחצי מיליון תושבים בתוך כשני עשורים, וההתחדשות העירונית לבדה צפויה להביא לעיר כ-20,000 משפחות חדשות. לצד הבנייה למגורים, העירייה מקדמת גם תב"ע לרובע מיוחד הכולל בית חולים ואוניברסיטה, ומשקיעה בתשתית ציבורית בהיקף חסר תקדים – בהם אצטדיון כדורגל ל-20,000 מקום, בריכה אולימפית ואולם כדורסל ל-5,000 מקום, המיועדים להיפתח בשלבים במהלך 2026 – השקעה שנועדה לתמוך בגידול האוכלוסייה המתוכנן.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

רובע א', אחד האזורים הוותיקים ביותר בעיר, נמצא בעיצומה של תנופת התחדשות משמעותית. לאורך רחוב הרצל, בסמוך לצומת הרצל-הנשיא, מקודמת תוכנית הכוללת שני מתחמים סמוכים: הריסה של כ-260 יחידות דיור ישנות והקמת כ-1,140 יחידות חדשות בבניינים בני 9 עד 30 קומות, בשילוב קומת מסחר פעילה, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ושדרוג רחובות הולכי רגל. לצד זאת מקודם במזרח הרובע גם מתחם אחי אילת, שבו מובילה חברת י.ח דמרי תוכנית פינוי בינוי בהיקף של כ-1,080 יחידות דיור. משרד הבינוי והשיכון מעניק לפרויקטים ברובע א' עדיפות תכנונית כדוגמה להתחדשות עירונית בתנאי פריפריה, והעירייה צפויה להעניק הקלות בהיטלי השבחה ובזכויות בנייה כחלק מתמריצי הפריפריה.

רובע ב', לאורך ציר הרצל-המעפילים, עובר אף הוא מהפך רחב היקף: תוכנית שאושרה כבר מוסיפה כ-2,160 יחידות דיור חדשות באזור, וממשיכות להתווסף אליה תוכניות נוספות – ובהן הצעה לעוד כ-1,400 יחידות חדשות במקום מבנים ישנים, שעולה כעת לדיון בוועדות התכנון.

רובע י', במזרח העיר, הוא אחד ממיזמי ההתחדשות הגדולים בישראל כיום: על שטח של כ-152 דונם מתוכננות כ-2,344 יחידות דיור חדשות במקום כ-586 דירות ישנות בלבד, במגדלים בני 9 עד 30 קומות, לצד שטחי מסחר, מבני ציבור, גינות ציבוריות ופתרונות תחבורה וחניה מתקדמים. הפרויקט ממחיש את המעבר של אשדוד מהתחדשות נקודתית לתכנון כולל ברמת רובע שלם, שמטרתו לחבר בין השכונות הוותיקות למרכזי התעסוקה והבילוי של העיר.

רובע החדשנות, מיזם עירוני-כלכלי נפרד מהתחדשות השכונות הוותיקות אך משיק אליה, מתוכנן לכלול כמיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר לצד כ-3,500 יחידות דיור – רובע חדש שאמור להוסיף לעיר בסיס תעסוקה משמעותי ולחזק את הכלכלה המקומית.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

אשדוד נהנית עדיין מפער מחירים לעומת מרכז הארץ, אך פוטנציאל ההשבחה בה נשען על כמה מנועי צמיחה מקבילים. ראשית, מכפילי התמורה הרגילים של פינוי בינוי: דיירים ותיקים מקבלים דירה גדולה וחדשה יותר עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן, שדרוג המשביח מיידית את שווי הנכס. שנית, היקף ההתחדשות ברובעים א', ב' ו-י' יחד עם רובע החדשנות יוצר אפקט מצטבר נדיר בגודלו – עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לצד מיליון מ"ר תעסוקה – שצפוי להגדיל משמעותית את בסיס הארנונה העסקית והמגורים של העיר ולתמוך בתקציב העירוני. שלישית, ההשקעה בתשתית ציבורית ובספורט בהיקף ארצי, לצד היעד להכפלת האוכלוסייה בעיר, ממצבים את אשדוד כאחת מערי הצמיחה המשמעותיות במרכז-דרום הארץ, מגמה שמזרז יזמים ומשקיעים לפעול כבר כיום. תמריצי הפריפריה של משרד הבינוי והשיכון – הקלות בהיטלי השבחה ובזכויות בנייה – מוסיפים שכבת כדאיות נוספת בהשוואה לפרויקטים דומים במרכז הארץ.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

לצד ההזדמנויות, תהליכי ההתחדשות באשדוד מורכבים וארוכים כמו בכל פרויקט פינוי בינוי: לפי נתונים על אזור הדרום, פרויקט טיפוסי נמשך כשמונה עד שתים-עשרה שנים מתחילת התהליך ועד האכלוס, כאשר שלב התכנון והאישורים לבדו עשוי לקחת שלוש עד ארבע שנים. יחסי הציפוף גבוהים – מגדלים בני 9 עד 30 קומות מחליפים בנייני שיכון נמוכים, מה שמחייב תכנון תשתיות, תחבורה וחניה בקנה מידה חדש, כפי שניתן לראות בהיקף התכנון ברובע י'. הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם לתקופת בנייה שעשויה להימשך שנתיים עד ארבע שנים, כשהיזם אמור לספק דיור חלופי או דמי שכירות בתקופת הביניים. ולבסוף, ריבוי המתחמים הפועלים במקביל – ברובעים א', ב', י' ורובע החדשנות – מחייב את העירייה לתאם בין קצב הבנייה למגורים לבין קצב פיתוח התעסוקה והתשתיות הציבוריות, כדי שהגידול באוכלוסייה לא יקדים את התשתיות שאמורות לשרת אותה.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה באשדוד?

מומלץ לבדוק תחילה באיזה רובע ובאיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט – רובעים א' וב' כבר כוללים תוכניות מאושרות ופעילות, בעוד שמתחמים אחרים עדיין בשלבי תכנון מוקדמים יותר; ככל שהסטטוס התכנוני מתקדם יותר, כך רמת הסיכון יורדת. כדאי גם לבחון את חוסנו הפיננסי והניסיון של היזם בפרויקטים דומים באזור, ולתת עדיפות למתחמים הקרובים לציר הרצל המתחדש, לרובע החדשנות המתפתח או למתחם הספורט העירוני החדש – מוקדי משיכה שצפויים לשמור על ערכם גם ככל שהעיר תמשיך לצמוח לקראת היעד של חצי מיליון תושבים.