מתחמי פינוי בינוי בעיר תל אביב – יפו

המדיניות של עיריית תל אביב-יפו: מתחדשים פנימה, לא מתרחבים החוצה

בתל אביב הצפופה, שבה כמעט ואין קרקע פנויה, אין באמת אופציה של שכונות חדשות על שטח ריק. העירייה מגדירה זאת בבירור: העיר לא מתרחבת החוצה אלא מתחדשת פנימה, ולפי הערכות בענף כ-70% מהבנייה החדשה בתל אביב בשנים הקרובות תהיה במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – במקום מבנים ישנים משנות ה-50 וה-60, ולא על קרקע פתוחה.

המדיניות המארגנת את כל זה נקראת "תוכנית הרובעים": העיר מחולקת לתשעה רובעים, וכל אחד מהם פועל לפי מדיניות תכנון מעט שונה בהתאם לאופי האזור. ברובעים 1 ו-2 (רמת אביב והצפון המזרחי) יש דגש על שימור עם מגבלות על תוספות בנייה; ברובעים 3 ו-4 (הצפון הישן והחדש), בייחוד ממערב לאבן גבירול, יש הגבלות נרחבות בשל ריבוי אתרי שימור; ואילו ברובע 9 – שכונות התקווה ויד אליהו בדרום-מזרח העיר – מקודמים פרויקטי פינוי בינוי בהיקף הרחב ביותר בעיר, מכיוון שחלק ניכר מהמלאי הישן שם זכאי לתוספות בנייה משמעותיות.

מאז סוף 2019 קיימת בעיר מדיניות התחדשות עירונית רשמית ואחידה, המבוססת על "סל זכויות" לדיירים: תוספת של 12 מ"ר לכל דירה, במינימום של 60 מ"ר לדירת התמורה, וחובה להקצות לפחות 4 דונם לשטחי ציבור בפרויקטים גדולים. בדרום העיר, כדי לשמר גיוון חברתי, מוקצה גם כ-10% מהדירות לדיור בר השגה. לצד הפינוי בינוי המתחמי, פועלת גם תוכנית תא/5555, שהחליפה את תמ"א 38 להתחדשות ברמת מבנה בודד – מסלול עם זכויות בנייה מוגדרות מראש, לעיתים עד 15 קומות בהתאם לאזור, ופוטנציאל כולל של כ-20,500 יחידות דיור נוספות בעיר. מסלול זה מהיר ופשוט יותר מבחינה תכנונית, אך אינו כולל שדרוג תשתיות ציבוריות משמעותי כפי שקורה במתחמי פינוי בינוי. העירייה גם מפעילה את "הבית להתחדשות עירונית", המעניק לדיירים ליווי, ייעוץ וסיוע משפטי ותכנוני ללא עלות.

מתחמי המפתח והשכונות הבולטות בבנייה

יד אליהו, במזרח העיר, היא השכונה הגדולה בתל אביב – כ-6,863 יחידות דיור ו-16,470 תושבים נכון לסוף 2022, עם תחזית עירונית לצמיחה לכ-13,000 יחידות דיור וכ-31,000 תושבים עד 2040-2035. בשנים האחרונות פועלים בשכונה הוותיקה לא פחות מ-28 יזמים במקביל (לא כולל יזמות פרטית), ופרויקטי ההתחדשות משנים את אופייה ומושכים אליה אוכלוסייה צעירה. שני פרויקטי תחבורה עתידיים צפויים לשדרג משמעותית את נגישות השכונה: הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור עד סוף העשור לאורך רחוב ההגנה בדרום השכונה, וקו המטרו M1, שיעבור צמוד להיכל הספורט בלב השכונה עד סוף העשור הבא.

שכונות התקווה וכפר שלם, גם הן ברובע 9 בדרום העיר, מרוכזות בהיקף גבוה של מבנים הזכאים לתוספות בנייה מלאות במסלולי פינוי בינוי ותא/5555, ונחשבות למוקד ההתחדשות המתמתי המרכזי בדרום תל אביב.

בצפון העיר, לעומת זאת, ההתחדשות ברובעים 1 עד 4 היא בעיקר נקודתית – מאות פרויקטים ברמת מבנה בודד (200 ומעלה בכל אחד מהאזורים המרכזיים כמו הצפון הישן והחדש וסביבת כיכר המדינה), אך בהיקף מצומצם יחסית של פינוי בינוי מתחמי בשל מגבלות השימור.

מקביל להתחדשות השכונות הוותיקות, תל אביב מקדמת גם רובעי פיתוח חדשים על קרקע שהתפנתה, שיתרמו יחד אלפי יחידות דיור נוספות: שדה דב, שדה תעופה לשעבר בצפון העיר, עם כ-12,000 דירות מתוכננות; מתחם 3700 בצפון-מערב העיר, חמישה מתחמים נפרדים עם כ-12,000 יחידות דיור נוספות; ושרונה החדשה, כ-860 דירות לצד שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים. אלה לא פרויקטי התחדשות עירונית במובן הקלאסי, אך הם חלק מאותה אסטרטגיה כוללת של צפיפות מבוקרת בתוך גבולות העיר הקיימת.

הזווית הכלכלית: פוטנציאל השבחה ומחירי שוק

בפרויקט פינוי בינוי טיפוסי בתל אביב, דיירים ותיקים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25 עד 40 מ"ר, עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן, ושווי הדירה החדשה גבוה פי 1.5 עד 2 מערך הדירה הישנה – לצד פטור ממס שבח וממס רכישה על ההשבחה. עם זאת, כדאי לדייק בציפיות: דוגמת יד אליהו, השכונה עם ריכוז ההתחדשות הגבוה ביותר בעיר, מלמדת שגם שכונה שנמצאת בעיצומה של מהפכת בנייה לא בהכרח רואה קפיצת מחירים מיידית – מחירי הדירות שם עלו רק כ-2% בשנה האחרונה, זהה בקירוב לממוצע העירוני. הערך האמיתי של ההתחדשות מתבטא בעיקר לטווח הארוך: שדרוג הדירה עצמה, ולאחר מכן פרמיית הנגישות שתיווצר עם הגעת הקו הסגול ומטרו M1. עבור יזמים, הכדאיות הכלכלית נגזרת מיחס ציפוף של לפחות 3:1 בין יחידות חדשות לישנות ומהפער בין מחירי הדירות הישנות לחדשות באזור – פער שבתל אביב, בזכות מחירי הבסיס הגבוהים בעיר כולה, נשאר משמעותי כמעט בכל שכונה.

האתגרים והחסמים שחשוב להכיר

תהליך פינוי בינוי בתל אביב אורך בממוצע חמש עד עשר שנים, ומצריך רוב חתימות של כ-80% מהדיירים לפני שהתכנון הכולל יכול להתקדם. הדיירים נדרשים לעבור לדיור חלופי במימון היזם למשך תקופת הבנייה, ועלויות התחזוקה החודשיות בבניינים החדשים גבוהות משמעותית מאלה של הבניינים הישנים. מעבר לכך, להתחדשות המואצת יש גם מחיר חברתי: עליית מחירי הדיור עלולה לדחוק אוכלוסיות חלשות שלא יכולות להרשות לעצמן להישאר בשכונה, נוצרים לעיתים מתחים בין דיירי הפינוי בינוי הוותיקים לרוכשים החדשים, וקהילות ותיקות מתפזרות בתקופת המעבר לדיור חלופי. בצפון העיר, לעומת זאת, האתגר הפוך – מגבלות שימור נרחבות מצמצמות את היקף ההתחדשות המתחמית ומותירות בעיקר את מסלול תא/5555 ברמת מבנה בודד, שאינו כולל שדרוג תשתיות משמעותי.

כיצד לבחור פרויקט או דירה להשקעה בתל אביב?

חשוב להבין קודם כול לאיזה רובע ולאיזה מסלול שייך המתחם: פינוי בינוי מתחמי בדרום העיר (רובע 9) מציע שדרוג תשתיות נרחב אך תהליך ארוך, ואילו תוכנית תא/5555 בצפון מציעה ביצוע מהיר יותר אך ללא אותה תוספת ציבורית. מומלץ לבדוק את ניסיונו וחוסנו הפיננסי של היזם, לשכור שמאי מקרקעין עצמאי לבדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21, ולתת עדיפות למתחמים הקרובים לתשתיות התחבורה העתידיות של העיר – הקו הסגול של הרכבת הקלה וקווי המטרו – שכן אלה צפויים להיות מנוע ההשבחה המשמעותי ביותר לטווח הארוך, גם באזורים שבהם המחירים כרגע יציבים יחסית.