מתחם פינוי-בינוי מוהליבר, יהוד (תמ"ל/2004)תמל/2004 · יהוד-מונוסון · שבזי
תכנית מתחם לדיור (תמ"ל) להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם מוהליבר במזרח יהוד, על שטח של כ-59 דונם (גוש 6711), הנחצה על ידי רחוב כצנלסון לשני תת-מתחמים — צפוני ודרומי — בין רחוב מוהליבר במערב, רחוב בן גוריון בצפון ותחנת הכיבוי העירונית בדרום. במקום 28 בנייני המגורים הוותיקים (336 יחידות דיור) ייבנה מתחם חדש ובו כ-1,344 יחידות דיור ב-20 בניינים בני 14 קומות (ק+12+גג), עם חזית מסחרית פעילה לאורך רחוב כצנלסון, שטחי ציבור מבונים וכ-4.5 דונם שטח לבנייני ציבור המשולב בשטח ציבורי פתוח. התכנית מרחיבה את רחובות כצנלסון ומוהליבר, מסיטה את רחוב בן גוריון צפונה להסדרת השטחים הציבוריים, ויוצרת שצ"פים פנימיים בשני תת-המתחמים המחברים את מרכז העיר הוותיק אל הטבעת הירוקה המרכזית של רובע לב העיר. התכנית אושרה ביום 11.06.2020 והמתחם נמצא כבר בשלב מימוש — הוצאו 941 היתרי בנייה מתוך 1,344 היחידות המתוכננות.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | תמל/2004 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת 147,840 מ"ר ל-1,344 יחידות דיור — ממוצע כ-110 מ"ר לדירת תמורה (השטח העיקרי מעל הכניסה הקובעת בתוספת ממ"ד). עיקרי-מעל למגורים 131,712 מ"ר, שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת 59,268 מ"ר. עיקרי-מעל ממוצע כ-98 מ"ר ליחידה. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 1,600 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 336 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 1008 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 1344 יח"ד |
| מס' קומות | 20 בניינים בני 14 קומות (ק+12+גג) |
הוראות חשובות בתכנית
מקורות הנתונים: הוראות התכנית, טבלת הזכויות (טבלה 5, מצב מוצע) ודברי ההסבר לתכנית. מספרי היחידות: 336 קיימות ב-28 מבנים → כ-1,344 מוצעות, תוספת כ-1,008; מכפיל יח"ד ≈ 4.0 (לפי דברי ההסבר וטבלה 5; מרשם מתחמי ההתחדשות נוקב ב-964 תוספת). השטח העיקרי מעל הכניסה הקובעת למגורים 131,712 מ"ר ושטחי שירות מעל הכניסה 59,268 מ"ר, בתוספת שירות מתחת לכניסה הקובעת (חניונים) כ-125,622 מ"ר; מסחר 1,600 מ"ר ומבני ציבור כ-8,480 מ"ר עיקרי. הצפיפות כ-23 יח"ד לדונם ברוטו על כ-59 דונם (כ-45 יח"ד לדונם נטו לפי דברי ההסבר). התכנית מאושרת (11.06.2020) ובמימוש (941 היתרים).
פרטי התכנית
336 יחידות דיור ב-28 בנייני מגורים ותיקים במתחם מוהליבר, מזרח יהוד, המיועדים לפינוי והריסה. המתחם משתרע על כ-59 דונם ונחצה על ידי רחוב כצנלסון לתת-מתחם צפוני ולתת-מתחם דרומי.
אבני דרך בתוכנית
- 18.03.2019קליטת התכנית
- 07.06.2019הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 11.06.2020אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 11.06.2020
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית מאושרת (11.06.2020) וכבר במימוש מתקדם — הוצאו 941 היתרי בנייה מתוך 1,344 היחידות, כך שהן הסיכון התכנוני והן הרישויי הוסרו ברובם. מכפיל יח"ד בריא ×4.0 (336→1,344) על מתחם רחב (כ-59 דונם, 20 בניינים) המאפשר תכנון-על וחזית מסחרית פעילה לאורך ציר כצנלסון. עיקרי-מעל ממוצע כ-98 מ"ר לדירה (פלדלת כ-110 מ"ר) — תמהיל איכותי ההולם ביקוש משפחתי ביהוד.
חולשות
מתחם גדול עם 336 בעלים קיימים ומימוש בשלבים — ההוצאה לפועל נמשכת שנים ותלויה בקצב הפינוי והבנייה. צפיפות נטו גבוהה (כ-45 יח"ד לדונם נטו) המחייבת בינוי צפוף בן 14 קומות. מסלול רשויות — התקדמות המימוש והתשתיות הציבוריות הנלוות תלויה בהיערכות העירייה.
הזדמנויות
כפרויקט מאושר ובמימוש מתקדם, עיקר האפסייד התכנוני כבר מגולם במחיר — הקונה רוכש ודאות גבוהה והתקדמות ביצוע, לא פער תמחור. השלמת הרחבת כצנלסון ומוהליבר, השצ"פים הפנימיים והחיבור לטבעת הירוקה המרכזית צפויים לשדרג את ערכי המתחם עם אכלוס השלבים. הביקוש האזורי ליהוד, הסמוכה לנתב"ג ולצירי איילון, תומך בספיגת היחידות.
איומים
מימוש בשלבים לאורך שנים חשוף לתנודות בשוק, לעלויות בנייה גבוהות של בינוי לגובה ולסביבת הריבית. ריבוי בעלים (336 יח"ד) מגביר סיכון חיכוך ועיכוב בין שלבי הביצוע. זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו אינה ניתנת להערכה.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.