פינוי בינוי יהוד
ניתוח מתחמי התחדשות

התחדשות עירונית ביהוד ובנווה מונוסון: מידע על כל מתחם, דירות ושלבי התכנון

העיר במספרים: 8,323 יח"ד מתוכננות

במאגר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שבאחריות משרד הבינוי והשיכון, רשומים ביהוד-מונוסון 11 מתחמים. במצב הקיים עומדות בהם 1,840 יח"ד, והתכניות מציעות במקומן 8,323 יח"ד – מכפיל של פי 4.52. היתרים הוצאו עד כה ל-3,688 יח"ד, כ-44% מההיקף המתוכנן (נתוני המאגר, נכון לאוקטובר 2026).

הניתוח שלהלן נשען על מסמכי התכניות עצמן – מספר התכנית, הבינוי במצב הקיים ובמצב המוצע, המסלול ומעמדה הסטטוטורי – ולא על מצגות שיווק. התכניות הוותיקות נושאות את הקידומת יד/, והחדשות את הקידומת 411; שתיים מהן אושרו בוותמ"ל.

ההתחדשות העירונית בעיר נמצאת בשלב מתקדם יחסית: שניים מהמתחמים בביצוע, ארבעה אחרי רישוי עם היתרים להיקף מלא, ארבעה מאושרים שטרם מומשו, ורק אחד בתכנון ראשוני.

הפרויקט במרכז העיר ומוהליבר: שניים בביצוע

מרכז יהוד (יד/6156) הוכרז כבר ביולי 2001 וקיבל תוקף ב-2006: 80 יח"ד קיימות מול 1,501 מוצעות, והיתרים ל-1,008. מוהליבר (תמל/2004), שהוכרז באוגוסט 2018 וקיבל תוקף ב-2025, מציע 1,344 יח"ד במקום 336, והוצאו בו היתרים ל-941. שניהם במסלול העירוני ומסומנים במאגר כבביצוע.

במרכז העיר המכפיל חריג – כמעט פי 19 – כלומר התכנית מוסיפה בנייה רבה על קרקע שכמעט אין עליה יח"ד קיימות. בשני המקרים ההיתרים מכסים רק חלק מההיקף המאושר, מה שמעיד על ביצוע בשלבים; מי שהנכס שלו בשלב מאוחר צריך לבדוק בהסכם מה מבטיח את תנאיו אם השלבים הראשונים מתעכבים.

ביאקובסקי ובן צבי – כצנלסון: יותר מ-1,000 יח"ד בכל אחד

גיורא – קדושי מצרים – הרצל (ביאקובסקי) (תמל/2016) מציע 1,154 יח"ד במקום 332. התכנית קיבלה תוקף ב-2022 ומסווגת כמאושרת לפני מימוש, והמסלול אינו מצוין במאגר. בן צבי – כצנלסון (411-1049899) מציע 1,083 יח"ד במקום 320, במסלול מיסוי; המתחם הוכרז ביולי 2025, והתכנית מסווגת אף היא כמאושרת לפני מימוש.

בשני המתחמים השאלה המרכזית כבר אינה תכנונית אלא ביצועית: מי היזם, האם נסגר ליווי בנקאי ומה לוח הזמנים להגשת בקשה להיתר. בהיקף של יותר מאלף יח"ד הביצוע יתפרס על שלבים, ולכן גם כאן חשוב לעגן בהסכם את הביטחונות לבעלים שמתפנים אחרונים.

התמר, העצמאות, אשכנזי ושוק אשכנזי: היתרים לכל ההיקף

ארבעה מהמתחמים כבר אחרי רישוי. התמר (יד/6185) מציע 678 יח"ד במקום 200; הוא הוכרז ב-2007 וקיבל תוקף ב-2008. העצמאות (יד/6177) מציע 449 במקום 68; הוכרז ב-2001 וקיבל תוקף ב-2009. שניהם במסלול העירוני. אשכנזי (411-0738609) מציע 444 במקום 114, במסלול מיסוי, והוכרז וקיבל תוקף ב-2024; שוק אשכנזי (יד/מק/6175) מציע 168 במקום 45, גם הוא במסלול מיסוי. יחד מדובר ב-1,739 יח"ד בהיתר.

היתר אינו תחילת עבודות: גם מיזם עם היתר מלא תלוי בסגירת הליווי הבנקאי, בפינוי בפועל ובמסירת הערבויות לדיירים. מי שהנכס שלו באחד המתחמים האלה כדאי שיברר מה מצב העבודות בשטח ומה לוח הזמנים שאליו התחייבה החברה היזמית.

מתחמי פינוי בינוי בשלב מוקדם: האפרסק, ויצמן וקדושי מצרים

האפרסק – מרכוס (411-1517945) הוכרז ב-31 בדצמבר 2025 – ההכרזה הצעירה ביותר בעיר – ומציע 1,000 יח"ד במקום 213; הוא בתכנון ראשוני. ויצמן 48-52 (411-0985259) מציע 300 יח"ד במקום 76, במסלול מיסוי, והוכרז באוגוסט 2024. קדושי מצרים 17-23 (411-0810697) מציע 202 במקום 56, במסלול מיסוי; הוא הוכרז בדצמבר 2025 והתכנית קיבלה תוקף באותה שנה. שני האחרונים מסווגים כמאושרים לפני מימוש.

באפרסק – מרכוס לבעלים יש עוד השפעה על התמהיל, על הגובה ועל שטחי הציבור. חתימה מוקדמת על הסכם, לפני שהזכויות ידועות, עלולה לקבע תנאים שאינם תואמים את מה שיאושר בסוף. בבניינים קטנים כמו ויצמן וקדושי מצרים כל בעלים מכריע: חתימה אחת חסרה יכולה לעכב את יתר הדיירים.

פינוי בינוי בוותמ"ל, במסלול העירוני ובמסלול מיסוי

שתי תכניות – מוהליבר וביאקובסקי – אושרו בוותמ"ל ומציעות יחד 2,498 יח"ד, כ-30% מההיקף. מסלול זה מקצר את שלב האישור, אבל אינו מקצר את שלב הביצוע: עדיין נדרשים הסכמות, יזם, ליווי פיננסי והיתר. חמישה מהמתחמים בעיר רשומים במסלול רשויות, חמישה במסלול מיסוי, ובאחד המסלול אינו מצוין.

במסלול העירוני העירייה היא שיוזמת את התכנית, והזכויות נקבעות לפני הבחירה ביזם. במסלול מיסוי היוזמה יזמית, וההכרזה מקנה לעסקה הטבות מס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בשני המסלולים אסטרטגיית ההגשה של היזם היא המשתנה הנשלט המרכזי: הגשה שחורגת ממדיניות עיריית יהוד-מונוסון נתקעת בוועדה המקומית, והגשה שמתיישבת איתה מתקדמת.

דירה חדשה, תשתיות ומה משתנה עבור התושבים

התכניות מוסיפות 6,483 יח"ד על המלאי הקיים. תוספת כזו מעמיסה על החניה, על מוסדות החינוך ועל התשתיות, ותכנית טובה מקצה בהתאם מבני ציבור ושטחים פתוחים ולא רק מוסיפה יח"ד מגורים. בכל תהליך פינוי בינוי במתחם עם דיירים כדאי לבדוק בתכנית את ההקצאה לציבור, ולא רק את מספר היח"ד.

המעבר לדירות חדשות עם מעלית, חניון וממ"ד מביא גם דמי ניהול גבוהים יותר. הסכם מסודר כולל קרן לסבסוד דמי הניהול לתקופה מוגדרת מראש, וקובע את גובה דמי השכירות בתקופת הבנייה ואת הפיצוי על איחור במסירה. בעלים מבוגרים יכולים לבקש יחידה קטנה יותר בתוספת תשלום, או הסדר מותאם לתקופת העבודות.

הזווית הכלכלית: כדאיות פרויקט לפי תקן 21

תפקידו המרכזי של השמאי בהתחדשות הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית. הבדיקה מוגשת בעיקר לוועדה המקומית, כבחינה של ברות הביצוע. מיזם שאינו עומד ברף הרווחיות לא יקבל ליווי פיננסי ולא ייצא לפועל, גם אם רוב הבעלים חתמו. העסקה צריכה להיות עסקת נטו – כל תשלומי החובה מוטלים על היזם.

מה צריכים בעלי הדירות לבדוק לפני חתימה

שלושה נתונים מבחינים בין תכנית בשלה לבין הבטחה: מספר התכנית ומעמדה הסטטוטורי, היחס בין מספר יחידות דיור קיימות למוצעות, והאם הוצא היתר ולאיזה היקף. בעמוד זה מתפרסם מידע על המתחמים לפי כתובת ומספר תכנית, עם הנתונים מתוך מסמכי התכנית עצמם.

לנציגות כדאי שיהיו עורך דין, שמאי ומפקח הנדסי מטעמה. העורך דין מעגן את התמורה והביטחונות לפי חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), תשע"ז-2017; השמאי בוחן את הכדאיות ואת יחס התמורה; והמפקח בודק את ההתאמה למפרט. פנקס הערבויות נהוג לעגן כתנאי מוקדם, כמה ימים לפני הפינוי, ולא במעמד מסירת המפתח. שמאי מוסכם שמונה מראש מונע מחלוקת שמגיעה לבית המשפט.

שורה תחתונה: העיר בין היתרים לביצוע

יהוד-מונוסון מציגה 8,323 יח"ד מתוכננות, ו-44% מהן כבר בהיתר. שניים מהמתחמים בביצוע, ארבעה עם היתרים מלאים, ושני המתחמים הגדולים שטרם מומשו – ביאקובסקי ובן צבי – כצנלסון – יקבעו במידה רבה את הקצב בשנים הקרובות.

מי שהנכס שלו נמצא באחד המתחמים יכול להתחיל מהנתונים: לאתר את מספר התכנית, לבדוק את מעמדה ולהשוות למתחמים אחרים. ניתוחי המתחמים בעמוד זה מרכזים את המידע הזה במקום אחד.