מתחם פינוי-בינוי מנחם בגין, בית שאן203-1303767 · בית שאן · קריית רבין
תכנית להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי) במתחם מנחם בגין בבית שאן, בשטח של כ-15.4 דונם, הממוקם על מפגש רחוב מנחם בגין (כביש 90) ורחוב ירושלים הבירה, סמוך לכניסה הדרומית לעיר. במצב הקיים ניצבים במתחם עשרה מבנים — תשעה מבני מגורים ובהם 114 יחידות דיור ומבנה ציבורי אחד (מעונות יום) — לצד שטחים ציבוריים פתוחים ומקלטים תת-קרקעיים. התכנית מציעה את הריסתם והקמת 354 יחידות דיור חדשות בתמהיל וטיפולוגיות מגוונים, לצד דופן מסחרית פעילה לרחוב מנחם בגין, חזית לרחוב ירושלים הבירה, מרחבים ציבוריים פתוחים ושטח למבני ציבור. התכנית מקודמת במסלול מיוחד להתחדשות עירונית בפריפריה בישובים בעלי סיכון סייסמי מוגבר.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 203-1303767 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | שטח הפלדלת למגורים כ-38,940 מ"ר לפי חוות הדעת הכלכלית (עיקרי למגורים כ-34,515 מ"ר בתוספת שטחי ממ"ד כ-4,425 מ"ר), עבור 354 יחידות דיור — ממוצע כ-110 מ"ר ליחידה. הבנייה במבני מגורים בני 6 עד 15 קומות מעל דופן מסחרית. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 2,541 מ"ר. |
| מס' דירות קיימות | 114 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 240 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 354 יח"ד |
| מס' קומות | 6-15 |
הוראות חשובות בתכנית
מקורות הנתונים: דברי ההסבר לתכנית, הוראות התכנית, חוות הדעת הכלכלית וטבלת הזכויות (טבלה 5). מצב קיים: עשרה מבנים, מהם תשעה למגורים ובהם 114 יחידות דיור ומבנה מעונות יום, המיועדים להריסה. מוצע: 354 יחידות דיור — מכפיל יח"ד כ-3.11. שטח הפלדלת למגורים כ-38,940 מ"ר לפי חוות הדעת הכלכלית (עיקרי כ-34,515 מ"ר + ממ"ד כ-4,425 מ"ר), ממוצע כ-110 מ"ר ליחידה. בנוסף: כ-2,541 מ"ר מסחר. גובה הבנייה 6 עד 15 קומות לפי טבלה 5. צפיפות כ-23 יח"ד לדונם, בתוך הטווח המקובל. התכנית בשלב מוקדם (בדיקת תנאי סף, התקבלה 21.07.2026).
פרטי התכנית
עשרה מבנים במתחם מנחם בגין בבית שאן: תשעה מבני מגורים ובהם 114 יחידות דיור ומבנה ציבורי אחד (מעונות יום), לצד שטחים ציבוריים פתוחים ומקלטים תת-קרקעיים, המיועדים להריסה. שטח התכנית כ-15.4 דונם בגושים 22574, 23138 ו-23139.
אבני דרך בתוכנית
- 21.07.2026קליטת התכנית
- הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות
ניתוח SWOT
חוזקות
מיקום אסטרטגי על מפגש רחוב מנחם בגין (כביש 90) ורחוב ירושלים הבירה, בכניסה הדרומית לבית שאן — ציר תנועה ראשי התומך בדופן מסחרית פעילה ובנראות מסחרית. גודל דירה ממוצע תקין של כ-110 מ"ר פלדלת וצפיפות מאוזנת של כ-23 יח"ד לדונם — תכנון מידתי. התכנית מקודמת במסלול ייעודי להתחדשות בפריפריה בישובים בעלי סיכון סייסמי מוגבר, מסלול המכוון תמיכה ממשלתית לחיזוק מבנים ותיקים.
חולשות
התכנית בשלב מוקדם מאוד — בדיקת תנאי סף — וכל נתוני הזכויות, הצפיפות והגבהים עשויים להשתנות מהותית עד להפקדה ולאישור; הדרך למתן תוקף ארוכה. מימוש התכנית מחייב השלמה כלכלית מהמדינה, עדות לכך שללא תמיכה ציבורית הכדאיות אינה מובטחת בשוק בית שאן הפריפריאלי. מכפיל יחידות מתון של כ-3.11 (114 אל 354) מגביל את מרווח הכדאיות בהשוואה למתחמים צפופים יותר.
הזדמנויות
שלב התכנון המוקדם הוא המדרגה שבה טמון עיקר פוטנציאל ההשבחה — כניסה מוקדמת, בכפוף לסיכון התכנוני הגבוה, חושפת לאפסייד הגדול ביותר אם התכנית תקודם. טרם דווח על ביצוע או היתרים, ולכן נותר חלון כניסה רחב להתארגנות מול יתר בעלי הזכויות במתחם לפני ההפקדה. חיזוק הכניסה הדרומית לבית שאן כמוקד עירוני מסחרי-מגורים תומך בערך לאורך זמן.
איומים
השלב המוקדם טומן את מלוא הסיכון התכנוני — עיכובים, שינויים בזכויות ואף אי-קידום התכנית. התלות בהשלמה כלכלית ממשלתית מכפיפה את מימוש הפרויקט למדיניות תקציבית ולתנאי השוק הפריפריאלי, ומגבירה את הרגישות לעליית עלויות בנייה ולריבית. זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו אינה ניתנת להערכה.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.