תכנית תמ"ל (תכנית מועדפת לדיור) להתחדשות עירונית במתחם 'דב הוז' בצפון-מערב חולון, במפגש בין שכונות גרין ועם, נאות רחל ותל גיבורים, על שטח של כ-90.954 דונם. התכנית ממוקמת מעל ובסביבת תחנת מטרו עתידית (קו 1M לפי תת"ל 101א) לאורך שדרות דב הוז ורחוב המעפילים, בסמוך לתחנת הרכבת חולון-וולפסון ולנתיבי איילון. התכנית מחליפה כ-148 מבני מגורים קיימים (עד 8 קומות, בטיפולוגיות שיכונים, צמודי קרקע ובנייני שנות ה-90) ב-3,244 יח"ד חדשות לפי טבלת הזכויות המעודכנת, במגדלים עד כ-40 קומות ובבנייה מרקמית נמוכה יותר עד כ-10 קומות, לצד כ-55,650 מ"ר שטחי תעסוקה, כ-11,775 מ"ר מסחר, ושטח ציבורי פתוח מרכזי חדש לאורך רחוב המעפילים סביב תחנת המטרו. התכנית מחולקת ל-8 מתחמי איחוד וחלוקה עצמאיים למימוש. היא מקודמת ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף הוועדה המקומית חולון, בסמכות הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור, ונמצאת כיום בשלב הפקדה מתקדם — הופקדה בפועל בינואר 2026 וכעת בהכרעה בהתנגדויות לקראת אישור.
כ-148 מבני מגורים קיימים בני עד 8 קומות (שיכונים, בתים צמודי קרקע ובניינים משנות ה-90, חלקם עברו כבר התחדשות עירונית חלקית), הכוללים לפי טבלת הזכויות כ-962 יח"ד (חוות הדעת הכלכלית של התכנית נוקבת ב-כ-1,069 יח"ד; מאגר המתחמים נוקב ב-1,011). המעמד הסוציו-אקונומי באזור כיום בינוני-נמוך. מצפון למתחם בית החולים וולפסון ומספר מוסדות חינוך.
פרטי התכנית
📍 כתובת: מפגש שכונות גרין ועם, נאות רחל ותל גיבורים — בין שדרות דב הוז לרחוב המעפילים, ממערב לכביש 20, צפון-מערב חולון
📅 סטטוס: בתהליך הפקדה — הופקדה (פורסמה) 10.01.2026; נכון לעדכון הסטטוס האחרון (25.03.2026) התכנית בשלב הכרעה בהתנגדויות לקראת אישור
📣 הכרזה: מוכרז במאגר המתחמים להתחדשות עירונית (מתחם מס' 5005068 'דב הוז', חולון) ב-13.11.2024; בשלב תכנון סטטוטורי, טרם החל ביצוע
🛣️ מסלול: תמ"ל (תכנית מועדפת לדיור) — מסלול הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, מקודמת בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית חולון
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: תמל/2045
זכויות בנייה למגורים: כ-386,862 מ"ר שטחי בנייה למגורים מעל הכניסה הקובעת (עיקרי+שירות משולבים יחד, לפי טבלת הזכויות של התמ"ל — הטבלה אינה מפצלת עיקרי/שירות). שטח פלדלת מוערך בכ-348,418 מ"ר: עיקרי מוערך כ-309,490 מ"ר (386,862 ÷ 1.25) בתוספת 38,928 מ"ר ממ"ד/מרפסות (12 מ"ר × 3,244 יח"ד — נתון מפורש בטבלה, מקדם 1.25 הוא אומדן בלבד לפי אותה שיטה שיושמה בתמל/2065).
זכויות בנייה למסחר: כ-11,775 מ"ר מסחר; בנוסף כ-55,650 מ"ר תעסוקה וכ-33,139 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור (כלל השטחים משולבים עיקרי+שירות מעל הכניסה הקובעת, לפי טבלת הזכויות; חוות הדעת הכלכלית של התכנית נוקבת בקירוב כולל של כ-70,000 מ"ר מסחר ותעסוקה יחד)
מס' דירות קיימות: 962 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 2,282 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 3,244 יח"ד
מס' קומות: 6–42 (בנייה מרקמית כ-6–10 קומות; מגדלים עד כ-40–42 קומות, גובה מרבי כ-169 מ', לאורך הצירים המרכזיים)
הוראות חשובות בתכנית: טבלת זכויות התמ"ל מציגה שטחי בנייה כוללים (עיקרי+שירות) מעל/מתחת לכניסה הקובעת ואינה מפצלת עיקרי בנפרד, ולכן שטח הפלדלת מחושב באומדן (מקדם 1.25, כבתמל/2065). קיימים פערי נתונים בין שלושה מקורות למספרי יח"ד: (1) טבלת הזכויות/לוח הכמויות ב-MAVAT — 962 קיימות, 2,282 תוספת, 3,244 סה"כ (מקור מאומת עצמאית מסכימת הטבלה לפרטיה, ועקבי עם לוח הכמויות של מנהל התכנון); (2) מאגר המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (מתחם 5005068) — 1,011 קיימות, 2,200 תוספת, 3,033 סה"כ; (3) חוות הדעת הכלכלית של התכנית (21.05.2025) — כ-1,069 יח"ד קיימות ב-148 מבנים, כ-3,217 יח"ד מוצעות. הנתונים העיקריים בפוסט זה מבוססים על מקור (1), המאומת והעקבי ביותר. 40% מהדירות יהיו "דיור מכליל", מחציתן (20% מהסה"כ) דירות קטנות עד 55 מ"ר. שטח התכנית הרשמי (מנהל התכנון וחוות הדעת הכלכלית כאחד): כ-90.954–91 דונם — צפיפות ברוטו גבוהה מאוד של כ-35.7 יח"ד/דונם. בעלות בקרקע: רוב בבעלות פרטית, חלק ברמ"י ובעיריית חולון. התכנית משיקה לקו מטרו עתידי (קו 1M, תת"ל 101א) שטרם אושר סופית.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
