מתחם פינוי-בינוי הנשיא–שדרות החרות, חדרה302-0890368 · חדרה · גני חדרה
תכנית מפורטת להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בתחום המרכז העירוני (מע"ר) של חדרה, בשטח של כ-14.14 דונם, המאחדת שני מתחמים משלימים. מתחם 'הנשיא' ממוקם ברחוב הנשיא ויצמן פינת ששת הימים, ומתחם 'פרדס טיכו' — מגרש פנוי בכניסה לעיר בצומת שדרות החרות עם כביש 4 — משמש כמגרש משלים המאפשר בנייה בגבהים נכונים והתכנות כלכלית לפרויקט. במצב הקיים מצויים במתחם הנשיא חמישה מבנים משנות ה-50 ובהם 44 יחידות דיור ושטחי מסחר, בצפיפות נמוכה ובמצב פיזי ירוד. התכנית מציעה הריסה ובנייה מחדש של 446 יחידות דיור בשני מגדלי מגורים (19 ו-20 קומות) מעל חזיתות מסחר מוטות-רחוב, קומות משרדים ותעסוקה ומבני ציבור, לצד שטח ציבורי פתוח ומעברים להולכי רגל המשלימים את השלד הירוק של מרכז העיר. התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות בפברואר 2025.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 302-0890368 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | שטח עיקרי-מעל הכניסה הקובעת למגורים עומד על כ-41,878 מ"ר לפי טבלה 5 בהוראות התכנית (16,754 מ"ר במתחם הנשיא ו-25,124 מ"ר במתחם פרדס טיכו). בתוספת שטחי ממ"ד (12 מ"ר ליחידה × 446 יחידות = 5,352 מ"ר), שטח הפלדלת הכולל עומד על כ-47,230 מ"ר — ממוצע של כ-106 מ"ר לדירה. התכנית כוללת 446 יחידות דיור, מהן 178 במגדל בן 19 קומות במתחם הנשיא ו-268 במגדל בן 20 קומות במתחם פרדס טיכו, מעל חזיתות מסחר, קומות תעסוקה ומבני ציבור. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 8,651 מ"ר, תעסוקה 9,400 מ"ר |
| סה"כ דירות | 446 יח"ד |
| מס' קומות | 19-20 |
הוראות חשובות בתכנית
התכנית מאחדת שני מתחמים: במתחם 'הנשיא' פינוי של 44 יחידות דיור קיימות והקמת 178 יחידות חדשות (מכפיל של כ-4 במתחם זה), ובמתחם 'פרדס טיכו' — מגרש פנוי בכניסה לעיר — הקמת 268 יחידות דיור נוספות המשמשות כמגרש משלים המאפשר התכנות כלכלית. סך הכול 446 יחידות, בצפיפות של כ-31.5 יחידות דיור לדונם על שטח של כ-14.14 דונם. התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף בפברואר 2025, וטרם דווח על היתרי בנייה או תחילת ביצוע. לוח הכמויות של מאגר התכנון נוקב בנתון תעסוקה חריג (כ-166,600 מ"ר) שאינו עולה בקנה אחד עם טבלת הזכויות המפורטת (כ-9,400 מ"ר תעסוקה), ולפיכך הנתונים המסחריים והתעסוקתיים הוצגו על פי טבלה 5 בלבד.
פרטי התכנית
במתחם 'הנשיא' ניצבים חמישה מבנים שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת, ובהם 44 יחידות דיור ושטחי מסחר, בצפיפות נמוכה ובמצב פיזי ירוד, שחלקם עברו הרחבות לא סדירות. מתחם 'פרדס טיכו' הוא מגרש פנוי בכניסה לעיר על כביש 4, המשמש כמגרש משלים לפרויקט. מאפייניהם הפיזיים המפורטים של המבנים הקיימים (גובה וממ"דים) לא פורטו במסמכי התכנית הזמינים.
אבני דרך בתוכנית
- 13.01.2022קליטת התכנית
- 14.08.2024הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 06.02.2025אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 06.02.2025
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית כבר אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות (02.2025), כך שהסיכון התכנוני הוסר והזכויות מעוגנות סטטוטורית — יתרון מובהק על פני מתחמים בשלבים מוקדמים. המיקום בלב המרכז העירוני (מע"ר) של חדרה, על צירי הנשיא ויצמן ושדרות החרות בכניסה לעיר מכביש 4, נהנה מנגישות תחבורתית גבוהה ומביקוש עירוני. שילוב שני המתחמים — הנשיא ההיסטורי ופרדס טיכו המשלים — מייצר פרויקט מעורב-שימושים רחב היקף (446 יח"ד, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור). הממוצע ליחידה (כ-106 מ"ר פלדלת) מצוי בטווח בריא ומעיד על תמהיל דירות סביר.
חולשות
הצפיפות המתוכננת (כ-31.5 יח"ד לדונם) גבוהה מהטווח המקובל (20–30) ונובעת מבנייה לגובה בשני מגדלים (19 ו-20 קומות). היקף הפרויקט הגדול ומורכבות איחוד שני מתחמים נפרדים — האחד מאוכלס והאחר מגרש פנוי — מגדילים את מורכבות הביצוע ואת תלות ההתכנות הכלכלית בשילוב ביניהם. חדרה היא שוק פריפריאלי יחסית למרכז הארץ, שבו קצב הספיגה של היצע חדש בהיקף כזה עשוי להיות איטי יותר. נכון להיום טרם דווח על היתרי בנייה או תחילת ביצוע.
הזדמנויות
משאושרה התכנית, עיקר פוטנציאל ההשבחה התכנוני כבר מגולם במחיר; מי שנכנס בשלב זה קונה בעיקר ודאות, ולא הנחה משמעותית. הפרמיה שנותרה עד להוצאת היתר בנייה מצומצמת ומשקפת הסרת סיכון שיורי (תנאי היתר והשגות רישוי) יותר מאשר פתיחת ערך חדש. עם זאת, היקף ההתחדשות של מרכז העיר, שדרוג המרחב הציבורי והחזיתות המסחריות עשויים לתמוך בעליית ערך הדרגתית של האזור כולו לאורך זמן, ככל שהמע"ר מתחדש.
איומים
התכנית טרם יצאה לדרך — טרם דווחו היתרי בנייה או תחילת ביצוע — ולכן נותר סיכון ביצוע ומימון עד למימוש בפועל. זהות היזם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו הפיננסית אינה ניתנת להערכה. היקף הפרויקט הגדול בשוק פריפריאלי מעלה סיכון שיווקי ותזרימי, ולוח הזמנים עד לאכלוס עלול להתארך. מימוש פינוי-בינוי במתחם הנשיא תלוי בהתארגנות בעלי הזכויות ובהשגת הסכמות, בכפוף לתנאי שוק ולעלויות בנייה משתנות.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.