תכנית רצ/32/23/1 היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם ש"י עגנון (מתחם 1006) שבשכונת רמת אליהו בראשון לציון, על שטח של 27.989 דונם. התכנית היא תכנית מפורטת הנגזרת מתכנית האם 413-0485144 להתחדשות שכונת רמת אליהו, שקבעה הוראות ברמה מתארית לפינוי-בינוי והגדירה את מתחם 1006 (תאי שטח 1006A ו-1006B) בייעוד מגורים לפינוי-בינוי. המתחם תחום ברחוב מרדכי אנילביץ' ממערב, ש"י עגנון ממזרח, מרדכי גולינקין מדרום וישיבת ההסדר מצפון. כיום קיימות בשטח 176 יח"ד המיועדות להריסה. התכנית מאשרת במקומן 324 יח"ד — תוספת נטו של 148 יח"ד — בשני מגדלים בני 27 קומות (תאי שטח 1 ו-2, אחד מהם עם חזית מסחרית) ובארבעה מבנים בבנייה מרקמית בני 10 קומות (תאי שטח 3-6). התכנית משלימה את רשת הדרכים השכונתית באמצעות חיבור ש"י עגנון לתורה ועבודה וחיבור אנילביץ' לש"י עגנון, ולשם כך היא כוללת גם חלק ממתחם 1008 שתוכנן כשטח ציבורי פתוח. התכנית שומרת ומחזקת את מערך השטחים הציבוריים הפתוחים הקיימים ומקצה בצמידות אליהם תא שטח למבנים ומוסדות ציבור (תא 11) לצד שימושים ציבוריים המשולבים במבני המגורים.
176 יח"ד קיימות בתחום מתחם 1006, המיועדות להריסה. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר המבנים, מספר הקומות, גיל המבנים, מצבם הפיזי או קיומם של ממ"דים. יצוין כי המתחם אינו כולל את חלקות 90 ו-91 בגוש 7281, אשר לפי תכנית האם 413-0485144 מיועדות להתחדשות במסלול תמ"א 38 ולא בפינוי-בינוי.
פרטי התכנית
📍 כתובת: מרדכי אנילביץ' 30, שכונת רמת אליהו, ראשון לציון — תחום ברחוב מרדכי אנילביץ' ממערב, ש"י עגנון ממזרח, מרדכי גולינקין מדרום וישיבת ההסדר ורחוב תורה ועבודה מצפון (גוש 7281 חלקות 84-89, 92, 119, 164-165, וגוש 6095 חלקות 156, 159-160)
📅 סטטוס: פרסום אישור — התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות ב-30.04.2024. ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר ההתחדשות העירונית המתחם טרם נמצא בביצוע.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 30.12.2018 (מתחם "רמת אליהו ש"י עגנון", מזהה 99992, מאגר ההתחדשות העירונית). סטטוס נוכחי במאגר: תכנית מאושרת לפני מימוש, שנת תוקף 2024.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — הוועדה המקומית יוזמת ומקדמת את ההתחדשות, והפרויקט תלוי בהתקדמות העירייה. התכנית נגזרת מתכנית האם 413-0485144 להתחדשות שכונת רמת אליהו.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 413-0826719
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 30,098 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 26,210 מ"ר לפי טבלה 5 — תא 1: 8,275 מ"ר, תא 2: 8,275 מ"ר, תאים 3-6: 2,415 מ"ר כל אחד — בתוספת 12 מ"ר ממ"ד × 324 יח"ד = 3,888 מ"ר). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 81 מ"ר. בנוסף מוקצות מרפסות בהיקף 3,888 מ"ר מעבר לשטח העיקרי (12 מ"ר ליח"ד בממוצע: 1,224 מ"ר בכל אחד ממגדלי תאי 1-2 ו-360 מ"ר בכל אחד ממבני תאי 3-6).
זכויות בנייה למסחר: מסחר 810 מ"ר
מס' דירות קיימות: 176 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 148 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 324 יח"ד
מס' קומות: 10-27 (שני מגדלים בני 27 קומות בתאי שטח 1 ו-2, וארבעה מבנים בבנייה מרקמית בני 10 קומות בתאי שטח 3-6; מבנה הציבור בתא שטח 11 — 4 קומות. מתחת לכניסה הקובעת: 4-5 קומות במגדלים, 3 קומות במבנים המרקמיים)
הוראות חשובות בתכנית: מספרי היח"ד עקביים בכל המקורות: דברי ההסבר, מטרות התכנית, עיקרי ההוראות ומאגר ההתחדשות העירונית נוקבים כולם ב-176 קיימות, תוספת 148 וסה"כ 324, וסכימת טבלה 5 (102+102+30+30+30+30) נותנת 324 בדיוק. מכפיל יח"ד ×1.84 (176→324) — נמוך משמעותית מהטווח המקובל בפב"ב (×2.5-×4). צפיפות ברמת התכנית כולה 11.6 יח"ד לדונם על 27.989 דונם, אך זהו נתון מטעה: שטח התכנית כולל את רשת הדרכים החדשה, שטחים ציבוריים פתוחים וחלק ממתחם 1008 שנכלל רק לצורך מימוש רשת התנועה. סך מגרשי המגורים בפועל (תאי שטח 1-6) הוא 9,444 מ"ר בלבד, כלומר צפיפות נטו של כ-34.3 יח"ד לדונם על מגרשי המגורים. ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד 81 מ"ר — בגבול התחתון של הטווח הטיפוסי (80-110). התכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים ולזיקות הנאה. הוגשו התנגדויות לתכנית (30.06.2023) ונדונו בהחלטה מ-24.01.2024. במסמכי התכנית מופיעה חוות דעת לפי סעיף 96א לחוק התכנון והבנייה.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
