השקיעו עכשיו
פרויקטים

מתחם פינוי-בינוי שנקר 10-14, חולון (ח/מק/220)

תכנית ח/מק/220 — התחדשות עירונית ברחוב שנקר 10-14 בחולון, על שטח של 4.13 דונם. הפרויקט ממוקם ברחוב ראשי במפגש עם ציר הולכי רגל מזרח-מערב, המקשר בין תיאטרון חולון לגן החתולה ולשכונת אגרובנק. התכנית כוללת פינוי-בינוי של בניין מגורים בן 4 קומות ומיטיבה את המרחב הציבורי תוך חיזוק רשת הולכי הרגל העירונית. הבינוי המוצע כולל 4 מבני מגורים חדשים בני 10 קומות, שטחים מבונים לצורכי ציבור בקומת הקרקע ומרחב ציבורי פתוח איכותי. התכנית קובעת הגדלת זכויות בנייה, מספר הקומות ומספר יח"ד, והוראות בינוי, עיצוב ופיתוח עם פתרונות לנגישות, חנייה, מיגון, מבנה ציבור ובנייה ירוקה. התכנית אושרה.

בניין מגורים קיים בן 4 קומות, הכולל 46 יח"ד.

פרטי התכנית

📍 כתובת: שנקר 10-14, חולון — במפגש עם ציר הולכי הרגל המקשר בין תיאטרון חולון לגן החתולה ולשכונת אגרובנק
📅 סטטוס: פרסום אישור — התכנית אושרה (בתוקף).
📣 הכרזה: מוכרז (19.11.2024)
🛣️ מסלול: מיסוי
👷 יזם: לא נמצא (ח/מק/220)

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 505-1024231
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 14,571 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 12,555 + 12×168 ממ"ד = 2,016). ממוצע פלדלת ליח"ד ≈ 87 מ"ר.
זכויות בנייה למסחר: סה"כ זכויות במתחם: 14,571 מ"ר
מס' דירות קיימות: 46 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 122 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 168 יח"ד
מס' קומות: 10

הוראות חשובות בתכנית: ממוקם ברחוב ראשי במפגש עם ציר הולכי רגל המקשר בין תיאטרון חולון לגן החתולה ולשכונת אגרובנק. 4 מבני מגורים חדשים בני 10 קומות, שטחים לצורכי ציבור בקומת הקרקע ומרחב ציבורי פתוח. מכפיל יח"ד ×3.65 (46→168). מסלול מיסוי. התכנית אושרה. מקור נתוני היח"ד: התכנית — 46 קיימות ו-168 סה"כ, ומכאן תוספת של 122 יח"ד (מאגר המתחמים רשם 116, נתון שאינו מתיישב עם הסך הכל שהוא עצמו מדווח).

87 מ"ר

יח"ד ממוצע בפרויקט

מחפשים השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם נכסים להשקעה בהתאמה אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

תשריט מצב מוצע — מתחם שנקר 10-14
תשריט מצב מוצע — מתחם שנקר 10-14
מספר יחידות דיור
168 יח"ד
שטח עיקרי (פלדלת)
14,571 מ"ר
  • סה"כ זכויות במתחם: 14,571 מ"ר
שטח יחידת דיור ממוצע
87 מ"ר
  • כולל ממ"ד

אבני דרך בתוכנית

קליטת התכנית

31.01.2022

הפקדת התכנית

פרסום להפקדה ברשומות

18.05.2022

אישור התכנית

פרסום לאישור ברשומות — 02.01.2023

02.01.2023

ניתוח SWOT

חולשות

צפיפות גבוהה — כ-40.7 יח"ד לדונם על 4.13 דונם, מעל הטווח המקובל (20-30). אין רכיב מסחר או תעסוקה בתכנית: סה"כ הזכויות במתחם עומד על 14,571 מ"ר, כולו מגורים — כלומר אין מקור הכנסה מניב וכל הכלכליות נשענת על מכירת 116 היחידות החדשות. לא אותר יזם מלווה, והתכנית מאושרת מזה למעלה משלוש שנים ללא דיווח על ביצוע. פינוי-בינוי של בניין בודד מגביל את יכולת התכנון המרחבי ואינו מאפשר שלביות ביצוע — מדובר בנכס אחד. ארבעה מבנים בני 10 קומות על 4.13 דונם מייצרים בינוי צפוף יחסית עם מרווחים מוגבלים בין המבנים. הפרויקט קטן מכדי להשפיע על הסביבה השכונתית הרחבה, ולכן הוא נהנה פחות מאפקט ההתחדשות המצטבר שמניע מתחמים גדולים בעיר.

חוזקות

התכנית אושרה ב-02.01.2023 והיא בתוקף, והמתחם מוכרז מאז 19.11.2024 ומקודם במסלול מיסוי — צירוף של ודאות תכנונית מלאה, הכרזה והטבות מס לדיירים המתפנים. מיקום עירוני מצוין: רחוב שנקר, רחוב ראשי, במפגש עם ציר הולכי רגל מזרח-מערב המקשר בין תיאטרון חולון לגן החתולה ולשכונת אגרובנק — כלומר המתחם יושב על צומת של תרבות, ירוק ומגורים ולא ברחוב פנימי. מספר בעלי דירות קטן במיוחד (46 בבניין אחד בלבד) — היתרון התפעולי המרכזי: החתמה מהירה, מיעוט התנגדויות ולוח זמנים קצר משמעותית מפרויקטים מרובי-מבנים. מכפיל יח"ד ×3.65 (46→168) — בטווח הבריא והמוכח. ממוצע פלדלת ליח"ד ≈87 מ"ר — בליבת הטווח הטיפוסי (80-110), דירות תמורה בגודל ראוי. היקף בינוי מנוהל ולא שאפתני יתר על המידה: 4 מבני מגורים בני 10 קומות בלבד — עלויות בנייה נמוכות יחסית ליחידה, ללא מורכבות מגדלים. שטחים מבונים לצורכי ציבור בקומת הקרקע ומרחב ציבורי פתוח איכותי, לצד פתרונות נגישות, חנייה, מיגון ובנייה ירוקה. הליך תכנוני מהיר: קליטה 31.01.2022, הפקדה 18.05.2022, אישור 02.01.2023.

איומים

היעדר מוחלט של רכיב מניב מותיר את הפרויקט חשוף במלואו לשוק הדיור בחולון — אין כרית הכנסה לספיגת האטה בקצב המכירות. בבניין בודד עם 46 דיירים, כוח המיקוח של כל דייר גבוה, ודי בסרבן אחד או שניים כדי לתקוע את הפרויקט כולו; אין מתחם משלים שניתן לקדם במקביל. שלוש שנים מאז האישור ללא דיווח ביצוע עשויות להצביע על קושי בגיוס יזם או על כלכליות גבולית. היעדר יזם מזוהה — המימון טרם הובטח. סביבת ריבית ועלויות בנייה גבוהות מול תמחור שנעשה ב-2022. צפיפות של 40.7 יח"ד לדונם עם ארבעה מבנים על מגרש קומפקטי עלולה לעורר הסתייגויות בשלב ההיתרים. קליטת 116 יחידות חדשות לצד ההיצע הגדול המקודם במקביל בחולון. שינויי מדיניות ארציים בהתחדשות עירונית ובהיטלי השבחה.

הזדמנויות

הצירוף של תכנית מאושרת, הכרזה, מסלול מיסוי ורק 46 בעלי דירות בבניין אחד הוא מצב מוכנות-לביצוע גבוה במיוחד — הדרך מהסכמות להיתר קצרה בהרבה מפרויקטים גדולים, יתרון ממשי בסביבת ריבית שבה משך הפרויקט הוא עלות. בנייה בת 10 קומות במקום מגדלים מוזילה מהותית את עלות ההקמה ליחידה ומקצרת את לוח הזמנים — פרופיל סיכון נמוך יחסית. היקף השקעה מנוהל מאפשר כניסה ליזם או משקיע בינוני שאינו מעוניין בחשיפה למתחם רב-שלבי. התכנית אושרה בתחילת 2023 וטרם דווח על ביצוע — חלון כניסה לאחר הסרת מלוא הסיכון התכנוני. המיקום על ציר הולכי הרגל המקשר לתיאטרון חולון ולגן החתולה הוא נכס איכות-חיים מובהק שתומך בפרמיית מחיר. ההתחדשות הנרחבת המקודמת לאורך שנקר (ובכללה מתחם שנקר 55-57) מייצרת אפקט מצטבר.

מיקום הפרויקט

גבולות התכנית (קו כחול)

שיחה עם יועץ

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם ניתוח מפורט והצעה מותאמת אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

כתבות מומלצות

❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.

השקיעו עם Upside

מלאו את הפרטים ויועץ מטעמנו יחזור אליכם עם ההזדמנויות המתאימות ביותר עבורכם.

בביצוע פעולה זו אני מאשר/ת קבלת עדכונים ותכנים שיווקיים מ-Upside.