השקיעו עכשיו
פרויקטים

מתחם פינוי-בינוי חנה סנש, ראשון לציון (רצ/36/23/1)

תכנית רצ/36/23/1 — תכנית מפורטת למתחמי 1004 ו-323 במתחם חנה סנש בצפון-מזרח שכונת רמת אליהו בראשון לציון, על שטח של 46.895 דונם. המתחם תחום ממערב ברחוב זלמן שניאור, ממזרח ברחוב ש"י עגנון ומצפון ברחוב תורה ועבודה. מתחם 1004 מיועד למגורים וקיימות בו 248 יח"ד, ומתחם 323 מיועד למבנים ומוסדות ציבור. התכנית עושה הצרחה בין הייעודים של שני המתחמים ביחס לתכנית הכוללנית, ומשלימה את רשת הדרכים השכונתית בקביעת המשך רחוב מרדכי אנילביץ' עד החיבור עם תורה ועבודה ובחיבור רחוב חנה סנש מזרחה עד ש"י עגנון. הבינוי המוצע כולל שני מגדלים עם חזית מסחרית ושלושה מבנים בבנייה מרקמית — סה"כ 380 יח"ד (338 יח"ד ועוד 42 יח"ד בהישג יד להשכרה). התכנית שומרת ומחזקת את מערך השצ"פים הקיים ומחברת אותו למערך המתוכנן סביב המתחם. התכנית אושרה.

מבני מגורים קיימים במתחם 1004, הכוללים 248 יח"ד.

פרטי התכנית

📍 כתובת: מתחם חנה סנש, צפון-מזרח שכונת רמת אליהו, ראשון לציון — בין זלמן שניאור, ש"י עגנון ותורה ועבודה
📅 סטטוס: פרסום אישור — התכנית אושרה (בתוקף).
📣 הכרזה: מוכרז (11.08.2019)
🛣️ מסלול: רשויות

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 413-0982066
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 35,590 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 31,030 + 12×380 ממ"ד = 4,560). ממוצע פלדלת ליח"ד ≈ 94 מ"ר.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 1,200 מ"ר
מס' דירות קיימות: 248 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 132 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 380 יח"ד
מס' קומות: 10-30 (מגדלים 30; בנייה מרקמית 10)

הוראות חשובות בתכנית: תכנית מפורטת למתחמי 1004 ו-323, הכוללת הצרחת ייעודים בין מגורים למבני ציבור ביחס לתכנית הכוללנית. בינוי: שני מגדלים עם חזית מסחרית ושלושה מבנים מרקמיים. סה"כ 380 יח"ד, מתוכן 42 בהישג יד להשכרה. השלמת רשת הדרכים: המשך מרדכי אנילביץ' עד תורה ועבודה, וחיבור חנה סנש מזרחה עד ש"י עגנון. מכפיל יח"ד ×1.53 (248→380). מסלול רשויות. מקור נתוני היח"ד: דברי ההסבר. התכנית אושרה.

94 מ"ר

יח"ד ממוצע בפרויקט

מחפשים השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם נכסים להשקעה בהתאמה אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

תשריט מצב מוצע — מתחם חנה סנש
תשריט מצב מוצע — מתחם חנה סנש
מספר יחידות דיור
380 יח"ד
  • 42 בהישג יד להשכרה
שטח עיקרי (פלדלת)
35,590 מ"ר
  • מסחר 1,200 מ"ר
שטח יחידת דיור ממוצע
94 מ"ר
  • כולל ממ"ד

אבני דרך בתוכנית

קליטת התכנית

28.07.2024

הפקדת התכנית

פרסום להפקדה ברשומות

23.07.2025

אישור התכנית

פרסום לאישור ברשומות — 24.12.2025

24.12.2025

ניתוח SWOT

חולשות

מכפיל יח"ד נמוך במיוחד — ×1.53 בלבד (248→380), הרחק מתחת לטווח הטיפוסי בפב"ב. זהו הנתון המגביל המרכזי: תוספת של 132 יח"ד בלבד על 248 קיימות מותירה שולי רווח צרים מאוד ותמורה מוגבלת לדיירים, ומעמידה בסימן שאלה את הכדאיות במתכונת פינוי-בינוי קלאסית. יש לקרוא זאת בהקשר — זו אינה תכנית פב"ב טהורה אלא תכנית מפורטת למתחמי 1004 ו-323 העושה הצרחת ייעודים, כלומר חלק מערכה תכנוני-ארגוני ולא זכויותי. הצפיפות הנמוכה (8.1 יח"ד לדונם) היא יתרון לאיכות המגורים אך גם אילוץ כלכלי חמור — מעט יחידות לפריסת עלויות הפיתוח הנרחב. מסלול רשויות, רכיב מסחרי צנוע (1,200 מ"ר), ו-248 בעלי דירות להחתמה.

חוזקות

התכנית אושרה ב-24.12.2025 — זכויות טריות לחלוטין שתומחרו בתנאי השוק העדכניים; המתחם מוכרז מאז 11.08.2019. היקף נרחב של 46.895 דונם המאפשר תכנון שכונתי שלם, בצפיפות נמוכה במיוחד של כ-8.1 יח"ד לדונם — מתחם מרווח עם שטחים פתוחים נדיבים — וממוצע פלדלת ≈94 מ"ר בליבת הטווח הטיפוסי. הבינוי מגוון ומאוזן: שני מגדלים בני 30 קומות עם חזית מסחרית (1,200 מ"ר) לצד שלושה מבנים מרקמיים בני 10 קומות. תרומה עירונית ממשית: השלמת רשת הדרכים בהמשך רחוב מרדכי אנילביץ' עד תורה ועבודה וחיבור חנה סנש מזרחה עד ש"י עגנון, לצד שימור וחיזוק מערך השצ"פים. נתוני היחידות מבוססים על דברי ההסבר ומאומתים מול טבלה 5 — 338 יח"ד בארבעה תאי שטח ועוד 42 בהישג יד להשכרה.

איומים

מכפיל ×1.53 הוא הסיכון המהותי ביותר: בפרויקט המחייב פינוי 248 משפחות, הריסה ובנייה מחדש, תוספת של 132 יח"ד עלולה שלא לכסות את עלויות הפינוי, הדיור החלופי והבנייה — ועלול להתברר כבלתי-כדאי ליזם. הצורך להחתים 248 בעלי דירות עבור תמורה מוגבלת הוא אתגר משמעותי, שכן הדיירים משווים את עצמם למתחמים אחרים בשכונה עם מכפילים גבוהים בהרבה. בכלכליות כה דקה (מכפיל ×1.53), גיוס יזם שיישא בעלויות הפינוי, הדיור החלופי והבנייה עלול להתברר כקשה במיוחד. מסלול רשויות רגיש לסדרי עדיפויות ולתקציב עירוני, ועלויות בנייה של מגדלים בני 30 קומות בסביבת ריבית גבוהה מכבידות נוספות.

הזדמנויות

האישור כבר מגולם במחיר והפרמיה עד ההיתר מצומצמת; בהינתן המכפיל הנמוך, הכניסה כאן היא הימור על מימוש ועל איכות המוצר ולא על אפסייד תכנוני. הצרחת הייעודים בין מתחם 1004 למתחם 323 היא מהלך שמייצר ערך בפני עצמו — הוא מסדיר את המתחם ומאפשר מימוש שלא היה אפשרי במתכונת הקודמת. צפיפות נמוכה במיוחד בשילוב שצ"פים משומרים מייצרת מוצר מגורים איכותי מהממוצע ברמת אליהו — בסיס לפרמיית מחיר שעשויה לפצות חלקית על המכפיל. רכיב הדיור בהישג יד להשכרה (42 יח"ד) פותח פתח לגוף מוסדי לרכוש מקבץ שלם כקונה עוגן, ורמת אליהו כולה בתהליך התחדשות מתמשך.

מיקום הפרויקט

map_413-0982066

שיחה עם יועץ

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם ניתוח מפורט והצעה מותאמת אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

כתבות מומלצות

❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.

השקיעו עם Upside

מלאו את הפרטים ויועץ מטעמנו יחזור אליכם עם ההזדמנויות המתאימות ביותר עבורכם.

בביצוע פעולה זו אני מאשר/ת קבלת עדכונים ותכנים שיווקיים מ-Upside.