תכנית חפ/מק/1/2404 היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי (לפי סעיף 62א(א)(2)(1)) בשכונת בת גלים בחיפה, על שטח של כ-31.3 דונם. המתחם ממוקם בין רח' העליה השניה לרח' שרל לוץ, בסמיכות לתחנת הרכבת בת גלים, לבית החולים רמב"ם ולבית הספר לרפואה. במצב הקיים עומדים במתחם 17 מבני מגורים ומבנה המאכלס שיטור קהילתי, בני 3-4 קומות ובמצב פיזי ירוד, ובהם 178 יחידות דיור. התכנית מורה על הריסת המבנים הקיימים והקמת 725 יחידות דיור ב-11 מבנים — בנייה מרקמית עם חזית מסחרית לאורך רח' העליה השניה, בנייה מרקמית לאורך רח' שרל לוץ וארבעה מבנים גבוהים — בשילוב מסחר, מבני ציבור והרחבת השטח למבני ציבור שעליו ממוקם בית הספר. בנוסף כוללת התכנית פיתוח מחודש של שטח ציבורי פתוח ותיק בגודל של כ-3.8 דונם.
17 מבני מגורים ומבנה המאכלס שיטור קהילתי, בני 3-4 קומות ובמצב פיזי ירוד — כפי שקובעים דברי ההסבר לתכנית — ובהם סה"כ 178 יחידות דיור. היקף הזכויות המאושרות למגורים עומד על כ-11,580 מ"ר לפי התכניות התקפות (זכויות מאושרות, לא מדידת בנוי) — כ-65 מ"ר ליח"ד. המתחם משתרע על גושים 10919 ו-11750 בשכונת בת גלים, בסמוך לתחנת הרכבת, לבית החולים רמב"ם ולבית הספר לרפואה.
פרטי התכנית
📍 כתובת: מתחם העלייה השנייה, שכונת בת גלים, חיפה — בין רח' העליה השניה לרח' שרל לוץ, בסמוך לתחנת הרכבת בת גלים, לבית החולים רמב"ם ולבית הספר לרפואה. גושים 10919 ו-11750
📅 סטטוס: מאושרת ולאחר רישוי — פרסום לאישור ברשומות ביום 13.11.2022, ורישום סיום הטיפול ב-05.12.2022. לפי מאגר מתחמי ההתחדשות מצב המתחם הוא "תכנית מאושרת — אחרי רישוי", עם 715 היתרי בנייה שכבר הוצאו (כמספר היחידות המתוכננות). המתחם אינו מסומן עדיין כנמצא בביצוע בפועל.
📣 הכרזה: מוכרז — מתחם "העלייה השנייה" הוכרז כמתחם פינוי-בינוי ביום 25.12.2014, במסלול רשויות, עם תוקף הכרזה משנת 2022. ההכרזה הוותיקה משקפת מתחם שנמצא בתהליך התחדשות כבר למעלה מעשור.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — ההתחדשות מקודמת דרך הרשות המקומית (עיריית חיפה) ולא במסלול מיסוי ארצי. משמעות הדבר תלות בגיבוי ובקצב של העירייה, לצד מעורבות עירונית ישירה בשדרוג השצ"פ ומבני הציבור במתחם.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0540534
זכויות בנייה למגורים: עיקרי-מעל למגורים 68,057 מ"ר עבור 725 יחידות דיור (ממוצע כ-93.9 מ"ר עיקרי ליחידה — בטווח הטיפוסי לפב"ב). שטח פלדלת = 76,757 מ"ר (עיקרי-מעל 68,057 + 12 מ"ר ממ"ד × 725 יח"ד). בנוסף מסחר 960 מ"ר ומבני ציבור. המקור: טבלת הזכויות (טבלה 5) בהוראות התכנית.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 960 מ"ר
מס' דירות קיימות: 178 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 547 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 725 יח"ד
מס' קומות: 11 מבנים — בנייה מרקמית עם חזית מסחרית לאורך רח' העליה השניה, בנייה מרקמית לאורך רח' שרל לוץ, וארבעה מבנים גבוהים (שניים פונים לרח' העליה השנייה ושניים לרח' שרל לוץ). במצב הקיים: 3-4 קומות. מספר הקומות המדויק של המבנים הגבוהים אינו מצוין בדברי ההסבר, וטבלת הקומות בהוראות התכנית אינה ניתנת לחילוץ אוטומטי מהמסמך. מקור: דברי ההסבר להוראות התכנית.
הוראות חשובות בתכנית: מקור הנתונים: הוראות התכנית וטבלת הזכויות (טבלה 5), דברי ההסבר ומאגר מתחמי ההתחדשות. קיימת אי-התאמה קלה במספרי היחידות: דברי ההסבר קובעים 178 קיימות → 725 מוצעות; מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 175 → 715; והמקור התכנוני הכמותי רושם 175 → 700. הנתון שהוצג (178→725) לקוח מדברי ההסבר, שגוברים. מכפיל יח"ד ×4.07 (178→725). צפיפות המצב המוצע כ-23.2 יח"ד לדונם — בתוך הטווח המקובל (20-30). ממוצע כ-93.9 מ"ר עיקרי-מעל ליח"ד (68,057 ÷ 725). התכנית מסווגת "אחרי רישוי" עם 715 היתרי בנייה — כלומר הסיכון התכנוני והרישויי כבר הוסרו, ומה שנותר הוא סיכון ביצוע ומימון.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
