תכנית 304-0921189 היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בשכונת בת גלים בחיפה, על שטח של כ-7.65 דונם. המתחם ממוקם ברח' העליה השניה 20 פינת רח' ד"ר עפרון, בצמוד לבית החולים רמב"ם מצפון, ומהווה חלק ממהלך התחדשות רחב בכניסה המערבית לעיר. במצב הקיים עומדים במתחם חמישה מבני מגורים בני ארבע קומות משנות החמישים, ובהם 76 יחידות דיור וחמש חנויות. התכנית מורה על הריסת המבנים הקיימים והקמת 309 יחידות דיור בארבעה מבנים חדשים — מבנה בן 25 קומות (קומת קרקע מסחרית וארבע קומות תעסוקה), מבנה בן 10 קומות המשלב שטחי ציבור בנויים, מבנה בן 28 קומות המשלב מסחר, ספורט ואופציה למלונאות, ומבנה בן 7 קומות עם קומת קרקע מסחרית — בשילוב מגורים, משרדים, תיירות, מסחר, מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח. בנוסף קובעת התכנית חיבור תנועתי מרח' ד"ר עפרון ממזרח אל תכנית פינוי בה"ד חיל הים המקודמת ממערב, כך שהמתחם משתלב במארג עירוני מתחדש ולא כפרויקט מבודד.

חמישה מבני מגורים בני ארבע קומות משנות החמישים, ובהם 76 יחידות דיור וחמש חנויות. היקף הזכויות המאושרות למגורים עומד על כ-5,707 מ"ר — כ-75 מ"ר ליח"ד לפי הזכויות התקפות (זכויות מאושרות, לא מדידת בנוי). מדובר במבנים ותיקים בני כ-70 שנה. המתחם משתרע על גוש 11750, חלקות 7-9 ו-13 וחלק מחלקה 10, בשכונת בת גלים — גובל בבית החולים רמב"ם מצפון, ברח' ד"ר עפרון ממזרח, ברח' העליה השניה מדרום ובמבני מגורים (העליה השניה 22) ממערב.

פרטי התכנית

📍 כתובת: רח' העליה השניה 20, פינת רח' ד"ר עפרון, שכונת בת גלים, חיפה — צמוד לבית החולים רמב"ם. גוש 11750, חלקות 7-9 ו-13 (וחלק מחלקה 10)
📅 סטטוס: מאושרת — פרסום לאישור ברשומות ביום 06.01.2025, לאחר החלטה בדיון בהתנגדויות (29.07.2024) ומילוי התנאים לאישור. לפי מאגר מתחמי ההתחדשות מצב המתחם הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", והוא אינו מסומן כנמצא בביצוע. טרם דווח על היתרי בנייה.
📣 הכרזה: מוכרז — המתחם ("העליה השניה 20", מתחם 5002617) הוכרז כמתחם פינוי-בינוי ביום 31.12.2025, קרוב לשנה לאחר אישור התכנית. ההכרזה, במסלול מיסוי, מקנה לדיירים המתפנים את הטבות המס של פרק ההתחדשות.
🛣️ מסלול: מסלול מיסוי — הכרזה המקנה הטבות מס לדיירים המתפנים. אין מדובר במסלול רשויות פורמלי, אך התכנית משתלבת במהלך התחדשות רחב בכניסה המערבית לחיפה, לצד תכנית פינוי בה"ד חיל הים הסמוכה.

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 304-0921189
זכויות בנייה למגורים: עיקרי-מעל למגורים 28,574 מ"ר עבור 309 יחידות דיור (ממוצע כ-92.5 מ"ר עיקרי ליחידה — בטווח הטיפוסי לפב"ב). שטח פלדלת = 32,282 מ"ר (עיקרי-מעל 28,574 + 12 מ"ר ממ"ד × 309 יח"ד). המתחם משלב גם שטחי תעסוקה ומסחר (מסחר 800 מ"ר, תעסוקה 2,000 מ"ר), מבני ציבור וספורט ואפשרות למלונאות. המקור: טבלת הזכויות (טבלה 5) בהוראות התכנית.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 800 מ"ר, תעסוקה 2,000 מ"ר
מס' דירות קיימות: 76 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 233 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 309 יח"ד
מס' קומות: 7-28 קומות מעל מפלס הכניסה בארבעה מבנים חדשים: מבנה בן 25 קומות (קומת קרקע מסחרית + 4 קומות תעסוקה), מבנה בן 10 קומות (משלב שטחי ציבור), מבנה בן 28 קומות (מסחר, ספורט ואופציה למלונאות) ומבנה בן 7 קומות (קומת קרקע מסחרית). הוראות התכנית קובעות גובה מרבי של 28 קומות מעל מפלס הכניסה. במצב הקיים: 4 קומות. מקור: דברי ההסבר והוראות התכנית.

הוראות חשובות בתכנית: מקור הנתונים: הוראות התכנית וטבלת הזכויות (טבלה 5), דברי ההסבר ומאגר מתחמי ההתחדשות. קיימת אי-התאמה קלה במספרי היחידות: מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 77 קיימות, 238 תוספת ו-315 מוצעות, בעוד דברי ההסבר והוראות התכנית קובעים 76 קיימות (וכן 5 חנויות), 233 תוספת ו-309 מוצעות; הוראות התכנית (סעיף א') נוקבות במפורש ב-309 יח"ד, והן הגוברות. מכפיל יח"ד ×4.07 (76→309). צפיפות המצב המוצע גבוהה — כ-40 יח"ד לדונם — ונובעת מבנייה לגובה (מבנים בני 25 ו-28 קומות) על מגרש קומפקטי של 7.65 דונם הכולל גם שטחי ציבור, מסחר, תעסוקה ותיירות. גובה מרבי 28 קומות מעל מפלס הכניסה.