תכנית חפ/מק/5542א היא תכנית התחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בשכונת נווה דוד בחיפה, על שטח של 99.841 דונם — אחד המתחמים הגדולים בעיר. הפרויקט ממוקם בכניסה הדרומית לחיפה, במפגש הרחובות המלך שלמה והמלך שאול, ומהווה חלק מתכנית רחבה שהכינה העירייה להתחדשות עירונית של שכונות החוף. במצב הקיים עומדים במתחם 17 מבני מגורים בני 2-4 קומות ובהם 219 יח"ד בהיקף בנוי מאושר של 26,280 מ"ר; המבנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, אין בהם מיגון הג"א והם אינם עומדים בתקני בטיחות עכשוויים. התכנית מורה על הריסתם והקמת 1,212 יח"ד ב-12 בניינים בני 22 קומות — תוספת של 993 יח"ד — בשילוב מבנים ומוסדות ציבור בהיקף 23,750 מ"ר במבנה בן 4 קומות, שטחים ציבוריים פתוחים, מסחר, תעסוקה וכיכר עירונית, מעל 2 עד 6 קומות חניון תת-קרקעי. במסגרת התכנית ישופרו תנאי המגורים של דיירי המתחם באמצעות הגדלת שטח דירתם המקורית, ויובטחו מרפסות, חניות תת-קרקעיות ומחסנים. יעד תכנוני נוסף הוא יצירת מוקד עירוני של מסחר, שירותים ותעסוקה בכניסה הדרומית לעיר, כחלק מגיבוש ציר עירוני משמעותי לאורך רחוב המלך שלמה ומהרצף הבנוי הנמשך צפונה. התכנית קובעת שלפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות (242 יח"ד). התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 30.09.2020, והמתחם — שהוכרז ביום 02.04.2020 — נמצא כיום בביצוע בפועל, עם 368 היתרי בנייה שהוצאו.

17 מבני מגורים בני 2-4 קומות ובהם סה"כ 219 יח"ד, בהיקף בנוי מאושר של 26,280 מ"ר — כ-120 מ"ר ברוטו ליח"ד. דברי ההסבר לתכנית קובעים במפורש שהמבנים הקיימים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, שאין בהם מיגון הג"א ושהם אינם עומדים בתקני בטיחות עכשוויים — כלומר מדובר בהתחדשות שנדרשת גם מטעמי בטיחות ולא רק מטעמי ניצול קרקע. המתחם משתרע על גושים 10738, 10743, 10751, 10756 ו-10757 בשכונת נווה דוד, במפגש הרחובות המלך שלמה והמלך שאול.

פרטי התכנית

📍 כתובת: מפגש הרחובות המלך שלמה והמלך שאול, שכונת נווה דוד, חיפה — בכניסה הדרומית לעיר. גושים 10738, 10743, 10751, 10756 ו-10757
📅 סטטוס: מאושרת ובביצוע — פרסום לאישור ברשומות ביום 30.09.2020 (ילקוט פרסומים 9123), לאחר פרסום הודעה באתר האינטרנט ב-17.09.2020. לפי מאגר מתחמי ההתחדשות מצב המתחם הוא "תכנית מאושרת במימוש", המתחם מסומן כנמצא בביצוע, ו-368 היתרי בנייה כבר הוצאו מתוך 1,212 יח"ד מתוכננות.
📣 הכרזה: מוכרז — המתחם ("המלך שלמה", מתחם 4281) הוכרז כמתחם פינוי-בינוי ביום 02.04.2020, כחצי שנה לפני פרסום אישור התכנית, עם תוקף הכרזה משנת 2020.
🛣️ מסלול: מסלול מיסוי — הכרזה המקנה הטבות מס לדיירים המתפנים. עם זאת התכנית עצמה היא חלק מתכנית עירונית רחבה שהכינה עיריית חיפה להתחדשות שכונות החוף, ולכן קיים גיבוי עירוני מדיניותי גם ללא מסלול רשויות פורמלי.

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 304-0638478
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 141,804 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 127,260 + 12×1,212 ממ"ד = 14,544). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 105 מ"ר. פירוט לפי תאי שטח (טבלה 5): תא 101 — 64,680 מ"ר ו-616 יח"ד; תא 102 — 24,570 מ"ר ו-234 יח"ד; תא 103 — 16,380 מ"ר ו-156 יח"ד; תא 901 — 21,630 מ"ר ו-206 יח"ד. בנוסף: שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת 72,720 מ"ר, שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת כ-142,374 מ"ר (חניונים בתאי השטח 101, 102, 103, 901, 402 ו-403), ומרפסות 16,968 מ"ר בנוסף לשטח העיקרי — 14 מ"ר ליח"ד. התכנית קובעת שלפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות (242 יח"ד).
זכויות בנייה למסחר: מסחר 2,100 מ"ר, תעסוקה 2,100 מ"ר
מס' דירות קיימות: 219 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 993 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 1212 יח"ד
מס' קומות: 22 קומות במבני המגורים (גובה מבנה מרבי 79.5 מ' בתאי השטח 101, 102 ו-103, ו-80.5 מ' בתא שטח 901), ו-4 קומות במבנה הציבור בתא שטח 402. מתחת לכניסה הקובעת: 4-6 קומות חניון במבני המגורים ו-2 קומות בתאי השטח 402 ו-403. במצב הקיים: 2-4 קומות בלבד

הוראות חשובות בתכנית: מקור הנתונים: דברי ההסבר לתכנית, טבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" בהוראות התכנית (תאי שטח 101, 102, 103, 901, 402, 403), טבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת ומאגר מתחמי ההתחדשות. נתוני היחידות עקביים בין כל המקורות: 219 קיימות, 993 תוספת, 1,212 מוצעות. מכפיל יח"ד ×5.53 (219→1,212) — מכפיל גבוה מאוד, הנובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד: 219 יח"ד ב-17 מבנים בני 2-4 קומות על 99.841 דונם. צפיפות במצב המוצע כ-12.1 יח"ד לדונם — נמוכה מהטווח המקובל (20-30), אך יש לזכור ששטח התכנית כולל 23,750 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים נרחבים, דרכים וכיכר עירונית, כך ששטח המגורים הוא חלק בלבד מ-99.841 הדונם. אי-התאמה קלה: טבלת הכמויות של מבא"ת רושמת 1,800 מ"ר מסחר, בעוד טבלה 5 קובעת 1,500 מ"ר עיקרי מסחר ו-1,500 מ"ר עיקרי תעסוקה בתא שטח 901 — הנתון שהוצג לקוח מטבלה 5. גובה המבנים נקבע במטרים וכולל קומת לובי עד 6 מ', קומת מסחר עד 6 מ', קומת תעסוקה עד 4.5 מ' וקומת מגורים עד 3.5 מ'. התכנית מתירה העברת עד 10% מהשטחים בין תאי שטח ובין שימושים.