תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במתחם "גורדון" בהרצליה, בשטח של 42.678 דונם, במתווה משולב של פינוי-בינוי ובינוי-פינוי בחלק מהמתחם. המתחם ממוקם בדרום-מזרח העיר, גובל מצפון-מערב באזור מרכז העיר, מדרום בשכונת "הרצליה הצעירה" ומדרום-מזרח במתחם תע"ש, וגבולותיו מוגדרים על ידי רחובות ארלוזורוב, דרך ירושלים ובית"ר. הבינוי הקיים מאופיין במבני שיכון שנבנו בשנות ה-60, חלקם בני 2-3 קומות, ולצדם מוקדים ציבוריים ובהם שבט צופים ובתי כנסת. התכנית מתווה הריסה של השיכונים הקיימים והקמת מבני מגורים חדשים בני 7-9 קומות תחתיהם, בסך הכול 425 יחידות דיור לעומת 120 יחידות קיימות, בעשרה תאי שטח למגורים (101-110) בשילוב חזיתות מסחריות בתאי שטח 102, 103, 104, 106 ו-109. במקביל מקצה התכנית חמישה תאי שטח לשטחים פתוחים ולמבנים ומוסדות ציבור (501-505) בהיקף כולל של 8,585 מ"ר עיקרי, מוסיפה שטחים פתוחים נרחבים שיהוו ריאה ירוקה שכונתית, פותחת שבילים ויוצרת חיבורים נוספים מהשכונה לדרך ירושלים ולרחוב ארלוזורוב, תוך הרחבת זכויות הדרך לטובת מדרכות רחבות, שבילי אופניים ונטיעת עצים בוגרים. התכנית כוללת נספח מתחמי תכנון המגדיר שלושה מתחמים אפשריים לעריכת תכנית איחוד וחלוקה עתידית.

120 יחידות דיור קיימות במבני שיכון שנבנו בשנות ה-60, חלקם בני 2-3 קומות, בלב השכונה. בתחום התכנית נמצאים גם מוקדים ציבוריים ובהם שבט צופים ובתי כנסת. דברי ההסבר והוראות התכנית אינם מפרטים את מספר מבני השיכון הקיימים, את מצבם הפיזי המדויק או את קיומם של ממ"דים בהם. יצוין כי מאגר הרשות להתחדשות עירונית רושם 128 יחידות קיימות — ראו הערה בסעיף "נקודות חשובות".

פרטי התכנית

📍 כתובת: מתחם גורדון, דרום-מזרח הרצליה — תחום בין רחוב ארלוזורוב (מצפון-מזרח), דרך ירושלים (ממערב) ורחוב בית"ר (מדרום). גוש 6539 חלקות 156-158, 160-161, 164 בשלמותן וחלקות 30, 159, 162-163 בחלקן; גוש 6540 חלקה 97 בשלמותה וחלקה 17 בחלקה; גוש 6542 חלקות 52-76, 120, 122 בשלמותן וחלקות 1, 16, 26, 49-50, 94-95, 97, 116 בחלקן
📅 סטטוס: מאושרת ובתוקף — פרסום לאישור ברשומות ביום 04.01.2026, לאחר פרסום הודעה על אישור התכנית באתר האינטרנט ביום 02.01.2026 ואישור שר האוצר ביום 08.07.2025. ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח התכנית, בכפוף לתנאים שנקבעו בה ולעריכת תכנית איחוד וחלוקה במתחמי התכנון הרלוונטיים. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא רשומים היתרי בנייה שהוצאו.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 30.11.2020 כמתחם פינוי-בינוי במאגר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (מתחם מס' 100051, "גורדון", הרצליה). ההכרזה מקנה לדיירים המתפנים את הטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — התכנית מקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, ולא ביוזמת יזם פרטי. התכנית היא תכנית מתאר מקומית במרחב התכנון המקומי הרצליה, מחוז תל-אביב.

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 504-0960450 (הר/מק/2301)
זכויות בנייה למגורים: עיקרי-מעל למגורים 41,605 מ"ר + ממ"ד 5,100 מ"ר (12 מ"ר × 425 יח"ד) = פלדלת 46,705 מ"ר. הפירוט לפי תאי השטח שבטבלה 5: תא 101 — 4,194 מ"ר ו-46 יח"ד; תא 102 — 6,861 מ"ר ו-52 יח"ד; תא 103 — 6,360 מ"ר ו-70 יח"ד; תא 104 — 3,766 מ"ר ו-39 יח"ד; תא 105 — 8,384 מ"ר ו-86 יח"ד; תא 106 — 5,576 מ"ר ו-56 יח"ד; תא 107 — 2,904 מ"ר ו-26 יח"ד; תא 108 — 1,515 מ"ר ו-25 יח"ד; תא 109 — 2,045 מ"ר ו-25 יח"ד. תא שטח 110 נותר על פי תכנית מאושרת ואינו מוסיף יחידות. ממוצע עיקרי-מעל ליחידה כ-98 מ"ר וממוצע פלדלת ליחידה כ-110 מ"ר — שניהם בתוך הטווח המקובל בפינוי-בינוי. בנוסף לשטח העיקרי מוקצות מרפסות בהיקף כולל של 5,194 מ"ר, לפי 14 מ"ר בממוצע ליחידת דיור ולא יותר מ-18 מ"ר ליחידה. שטחי השירות מעל הכניסה הקובעת במגורים מסתכמים ב-14,969 מ"ר, ומתחת לכניסה הקובעת 27,450 מ"ר המיועדים בעיקרם לחניה תת-קרקעית בתקן של 1.5 מקומות חניה ליחידת דיור. תמהיל יחידות הדיור ומיקומן ייקבעו לעת הוצאת היתר הבנייה.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 1,229 מ"ר
מס' דירות קיימות: 120 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 305 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 425 יח"ד
מס' קומות: 7-9 קומות מעל הכניסה הקובעת במבני המגורים, ושתי קומות מתחת לכניסה הקובעת. הפירוט לפי טבלה 5: 9 קומות בתאי שטח 102, 103, 104 ו-106; 7 קומות בתאי שטח 101, 105, 107, 108 ו-109. מספר הקומות הנקוב בטבלה הוא מירבי. במבני הציבור (תאי שטח 501-505) נקבעו 3-5 קומות. יצוין כי דברי ההסבר נוקבים בטווח של 6-9 קומות, בעוד טבלת הזכויות המחייבת נוקבת ב-7-9.

הוראות חשובות בתכנית: קיים פער בין המקורות במספר היחידות הקיימות, והוא הנתון שיש לאמת: דברי ההסבר ומטרות התכנית נוקבים שניהם ב-120 יחידות דיור קיימות מול 425 מוצעות, ואילו מאגר הרשות להתחדשות עירונית רושם 128 קיימות ו-282 תוספת. יצוין כי נתוני המאגר אינם מתיישבים בתוך עצמם — 128 בתוספת 282 מסתכמים ב-410 ולא ב-425 שהמאגר עצמו נוקב בהם כסך המוצע. מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב כאן 120 קיימות ו-305 תוספת נטו. משמעות הפער למכפיל: ×3.54 לפי דברי ההסבר, לעומת ×3.32 אילו היה מאומץ נתון המאגר — בשני המקרים בתוך הטווח המקובל בפינוי-בינוי. טבלת הזכויות מתיישבת במלואה: סכום העיקרי-מעל בכל תאי השטח — 41,605 מ"ר מגורים, 8,585 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור ו-975 מ"ר מסחר — מסתכם ב-51,165 מ"ר, בדיוק שורת הסך הכול בטבלה; וסכום יחידות הדיור בתאי השטח מסתכם ב-425 במדויק. הצפיפות עומדת על 10.0 יח"ד לדונם ביחס לשטח התכנית כולו (42.678 דונם), אך זהו נתון מטעה: שטח התכנית כולל דרכים, שבילים ושטחים ציבוריים פתוחים נרחבים, ובחישוב ביחס לשטח המגרשים למגורים בלבד (14.9 דונם) הצפיפות היא כ-28.5 יח"ד לדונם — בתוך הטווח המקובל של 20-30. תנאי מיוחד: לפי הערה (2) לטבלה, מימוש 25 יחידות הדיור בכל אחד מתאי השטח 108 ו-109 מותנה בהטמעת מנגנון ליחידות בשכירות ארוכת טווח בהיקף שלא יפחת מ-40% מסך יחידות הדיור באותו תא שטח, לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה. בנוסף: יעודי הקרקע מכוח התכנית ייכנסו לתוקף רק לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה שתחול על אותם שטחים, למעט תא שטח 107 שלגביו הוראות התכנית מפורטות וניתן להוציא מכוחה היתר. איחוד וחלוקה ייערכו ללא הסכמת הבעלים. מותר ניוד יחידות דיור וזכויות בנייה בין מגרשים ומתחמי תכנון בהיקף של עד 10%, והעברת שטחים בין תאי שטח 501-505 בהיקף של עד 15%. התכנית כוללת הוראות לרישום תלת-ממדי ולזיקות הנאה להולכי רגל ולכלי רכב.