תכנית חפ/2281 היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי במתחם ברל כצנלסון שבשכונת נווה שאנן בחיפה, על שטח של 34.48 דונם בגוש 11200. התכנית מציעה הריסה של שבעה מבני מגורים ותיקים בקיבולת של 126 יחידות דיור, והקמת מתחם מגורים מודרני בן שבעה מבנים בקיבולת של 372 יחידות דיור — תוספת נטו של 246 יח"ד. הבינוי המוצע מתחלק לשני טיפוסים: שלושה מבנים בייעוד מגורים ג'3 (תאי שטח 51, 52, 53) בני 7 קומות מעל הכניסה הקובעת בגובה 21 מ' ובהם 44 יח"ד כל אחד, ושני מגדלים בייעוד מגורים ד'1 (תאי שטח 41, 42) בני 15 קומות בגובה 48 מ' ובהם 120 יח"ד כל אחד. המתחם סמוך לגבעת השבשבת שבנווה שאנן, המהווה שטח ציבורי פתוח מרכזי בשכונה, ובקרבת מרכז זיו. במטרה ליצור מגרשים בגיאומטריה שתאפשר בניית יחידות דיור גדולות וחניונים, התכנית משנה את גבולות המגרשים תוך הותרת שטח ציבורי פתוח ביניהם, כוללת איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי בגודל השטח המוקצה לייעוד מגורים, מתווה דרך חדשה ומרחיבה דרכים קיימות. גודל הדירה המוצע לפי דברי ההסבר הוא כ-118 מ"ר שטח עיקרי ליחידת דיור.
שבעה מבני מגורים ותיקים ובהם 126 יחידות דיור, בהיקף 6,900 מ"ר שטח עיקרי. בנייני המגורים הוקמו על פי הוראות התכניות ה"נושאיות" המאושרות חפ/918נב' וחפ/918א', כאשר גבולות המגרשים, רחוב ברל כצנלסון וצורת גבעת השבשבת נקבעו בתכנית חפ/918 משנת 1955 — כלומר מדובר בבנייה מתקופת שנות ה-50 וה-60. על השטח חלה גם תכנית מאושרת חפ/375 משנת 1940. בנוסף קיימים בתחום התכנית 989 מ"ר מבני ציבור, המבוטלים במצב המוצע. שטחי מגרשי המגורים במצב המוצע זהים לשטחי מגרשי המגורים במצב הקיים. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר הקומות במבנים הקיימים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: רחוב ברל כצנלסון, שכונת נווה שאנן, בסמוך למרכז זיו ולגבעת השבשבת, חיפה (גוש 11200 — חלקות בשלמותן 262-268, 307; חלקי חלקות 6, 14-15, 53, 96, 285-286, 288, 298, 303, 308, 320)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-10.08.2011 (הודעה בדבר אישור התכנית באתר האינטרנט ב-28.03.2011), לאחר שההתנגדויות שהוגשו ב-03.06.2010 נדונו והוכרעו ב-05.10.2010. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת — אחרי רישוי", כלומר שלב הרישוי כבר נחצה. עם זאת המתחם מסומן במאגר כמי שאינו בביצוע, וחלפו כ-15 שנה מאז אישור התכנית.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 04.01.2007 (מתחם "ברל כצנלסון", מזהה 33338, מאגר הרשות להתחדשות עירונית), במסלול רשויות. ההכרזה קדמה בכארבע שנים לאישור התכנית. שנת תוקף במאגר: 2011.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — פינוי-בינוי ביוזמת הרשות המקומית, כך שקצב ההתקדמות תלוי בעיריית חיפה. התכנית כוללת איחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי בגודל השטח המוקצה לייעוד מגורים, התוויית דרך חדשה והרחבת דרכים, וקביעת הסדרי תנועה וחניה.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: חפ/2281
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 45,528 מ"ר (עיקרי-מעל 41,064 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 372 יח"ד = 4,464 מ"ר). פירוט לפי תא שטח: מגורים ג'3 — תאים 51, 52, 53, כל אחד 4,248 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-44 יח"ד (סה"כ 12,744 מ"ר / 132 יח"ד); מגורים ד'1 — תאים 41, 42, כל אחד 14,160 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-120 יח"ד (סה"כ 28,320 מ"ר / 240 יח"ד). ממוצע שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת ליחידה ≈ 110 מ"ר; דברי ההסבר נוקבים בכ-118 מ"ר עיקרי ליחידה, נתון הכולל גם 2,832 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת (944 מ"ר בכל אחד מתאים 51-53). בנוסף 21,800 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו-24,600 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (חניונים). מעבר לשטחי הבנייה שבטבלה מותרת בניית מרפסות מקורות בשטח 450 מ"ר לכל אחד מתאים 51, 52, 53 ו-1,400 מ"ר לכל אחד מתאים 41, 42 — סה"כ 4,150 מ"ר.
זכויות בנייה למסחר: אין שטחי מסחר או תעסוקה בתכנית — כל הזכויות מיועדות למגורים. סה"כ זכויות במתחם: 90,296 מ"ר שטחי בנייה (עיקרי מעל 41,064 מ"ר, שירות מעל 21,800 מ"ר, עיקרי מתחת 2,832 מ"ר, שירות מתחת 24,600 מ"ר). כמו כן מבוטלים 989 מ"ר מבני ציבור שהיו במצב הקיים.
מס' דירות קיימות: 126 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 246 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 372 יח"ד
מס' קומות: 7-15 מעל הכניסה הקובעת: מגורים ג'3 (תאי שטח 51, 52, 53) — 7 קומות בגובה 21 מ' ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת; מגורים ד'1 (תאי שטח 41, 42) — 15 קומות בגובה 48 מ' ו-3 קומות מתחת לכניסה הקובעת. לפי הערה (3) לטבלה 5, קומת הקרקע במגדלי תאים 41-42 תהיה קומת לובי ולא יהיו בה יחידות דיור, ובגובה של עד 6 מ'.
הוראות חשובות בתכנית: מספר היח"ד — יש לשים לב לפער בין המקורות: דברי ההסבר, טבלת הזכויות (טבלה 5) ולוח הכמויות של מבא"ת נוקבים כולם ב-372 יח"ד מוצעות (44×3 + 120×2 = 372), ואילו מאגר הרשות להתחדשות עירונית רושם 486 יח"ד מוצעות ו-372 יח"ד נוספות. מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב 372 סה"כ ו-246 תוספת נטו על 126 הקיימות. באותו אופן, המאגר רושם 486 היתרי בנייה — מספר החורג ממספר היחידות שהתכנית כולה מאפשרת, ולכן יש להתייחס לנתוני המאגר במתחם זה בזהירות. סכימת טבלה 5 מתיישבת במלואה: 4,248×3 + 14,160×2 = 41,064 מ"ר עיקרי-מעל, ובתוספת 2,832 מ"ר עיקרי-מתחת מתקבלים 43,896 מ"ר עיקרי — בדיוק סכום לוח הכמויות (15,576 מ"ר למגורים ג'3 ו-28,320 מ"ר למגורים ד'1). מכפיל יח"ד ×2.95 (126→372) — בתוך הטווח המקובל בפב"ב. צפיפות ברמת התכנית כולה 10.8 יח"ד לדונם על 34.48 דונם, אך זהו נתון מטעה: שטח התכנית כולל דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים וחלק מגבעת השבשבת. שטח מגרשי המגורים בפועל (תאי שטח 41, 42, 51, 52, 53) הוא 12,435 מ"ר בלבד, כלומר צפיפות נטו של כ-29.9 יח"ד לדונם — והתכנית עצמה נוקבת בצפיפות נטו של 24.4-33.5 יח"ד לדונם לפי תא שטח.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
