תכנית חפ/מק/1/2320 היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי לפי סעיף 62א(א2)(1), במתחם אמיל זולא שבשכונת קריית שפרינצק בחיפה, על שטח של 21.397 דונם בגוש 10803. המתחם משתרע לאורך צידו הדרומי של רחוב אמיל זולא, הפונה למורדות ההר, מפינת דרך צרפת ועד רחוב ויקטור הוגו, והוא מקודם כחלק מתכנית המתאר לשכונות קריית שפרינצק ורמת שאול שמקדמת העירייה. כיום קיימים בשטח 6 מבני מגורים בבנייה רוויה טורית בני 3 קומות מעל מסד, הכוללים 108 יח"ד בשטח דירתי ממוצע של כ-83 מ"ר, וכולם מיועדים להריסה. התכנית מציעה במקומם 6 בניינים בני 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ושני בניינים בני 22 קומות — סה"כ 540 יח"ד בשני תאי שטח (101 ו-102), בהיקף עיקרי-מעל למגורים של 51,360 מ"ר. הבינוי כולל עירוב שימושים עם שטחי מסחר ושטחים ציבוריים בנויים ליצירת מוקד שכונתי במפגש הרחובות אמיל זולא ודרך צרפת, שטח ציבורי פתוח שישמש כגן ציבורי מרכזי, תוואי דרך חדש וזיקות הנאה לציבור לצמיתות. התכנון מנגיש את השטחים הציבוריים ומאפשר מבטים חופשיים בין המבנים לכיוון הוואדי.
6 מבני מגורים בבנייה רוויה טורית בני 3 קומות מעל מסד, הכוללים סה"כ 108 יח"ד בשטח דירתי כולל של 8,917 מ"ר — ממוצע של כ-83 מ"ר לדירה. חוות הדעת הכלכלית מציינת כי בחלק מהמבנים קיימות תוספות בנייה שונות, וכי חלק מהיתרי הבנייה אינם נמצאים במערכת הוועדה המקומית. אין ציון של ממ"דים במבנים הקיימים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: אמיל זולא 2-36 (מספרים זוגיים), שכונת קריית שפרינצק, חיפה — בצידו הדרומי של רחוב אמיל זולא הפונה למורדות ההר, מפינת דרך צרפת ועד ויקטור הוגו (גוש 10803, חלקות 22-24, 41-42 בשלמות)
📅 סטטוס: פרסום הפקדה — התכנית מופקדת להתנגדויות/השגות. הודעה באתר האינטרנט 03.06.2025, פרסום להפקדה ברשומות 05.06.2025. התכנית טרם אושרה.
📣 הכרזה: לא נמצא — המתחם רשום במאגר ההתחדשות העירונית כ"אמיל זולא" (מזהה 4530) בסטטוס "תכנון סטטוטורי", אך ללא תאריך הכרזה. חוות הדעת הכלכלית נערכה תחת הנחת עבודה שהמתחם ייועד לפינוי-בינוי לרבות הכרזה בתוקף — כלומר ההכרזה עדיין הנחה ולא עובדה.
🛣️ מסלול: לא נמצא — לא צוין מסלול התחדשות במאגר המתחמים. התכנית מקודמת בסמכות ועדה מקומית לפי סעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבנייה.
👷 יזם: לא נמצא — חוות הדעת הכלכלית (תקן 21) הוכנה בידי משרד שיחור אייל–שביון רמי, שמאות מקרקעין, עבור יזם שאינו מזוהה בשמו במסמכים הפומביים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0968636
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 57,840 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 51,360 מ"ר לפי טבלה 5 — תא 101: 23,220 מ"ר, תא 102: 28,140 מ"ר — בתוספת 12 מ"ר ממ"ד × 540 יח"ד = 6,480 מ"ר). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 95 מ"ר. בנוסף מוקצות מרפסות בהיקף 10,800 מ"ר מעבר לשטחי הבנייה (20 מ"ר ליח"ד).
זכויות בנייה למסחר: מסחר 1,290 מ"ר (מעל הכניסה הקובעת: 570 מ"ר עיקרי + 720 מ"ר שירות; בנוסף 4,280 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת)
מס' דירות קיימות: 108 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 432 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 540 יח"ד
מס' קומות: 10-22 (שישה בניינים בני 10 קומות בתא שטח 102 בגובה 38 מ', ושני בניינים בני 22 קומות בתא שטח 101 בגובה 86 מ'; מתחת לכניסה הקובעת 6 קומות בתא 101 ו-4 קומות בתא 102)
הוראות חשובות בתכנית: סתירה מהותית במקורות שיש להכיר: מאגר ההתחדשות העירונית נוקב ב-198 יח"ד קיימות ו-342 נוספות, ואילו דברי ההסבר (recExplanation) נוקבים ב-6 מבנים בני 3 קומות עם 108 יח"ד בלבד. חוות הדעת הכלכלית שצורפה לתכנית, שנערכה לפי תקן 21, מאשרת באופן עצמאי 6 מבנים ו-108 יח"ד בשטח דירתי כולל של 8,917 מ"ר (ממוצע 83 מ"ר לדירה). לפיכך המספר הקובע הוא 108 קיימות והנתון 198 שבמאגר שגוי — והמכפיל הוא ×5.00 ולא ×2.73. מספר היח"ד המוצע 540 אומת בשלושה מקורות: דברי ההסבר, חוות הדעת הכלכלית וסכימת טבלה 5 (232 יח"ד בתא 101 + 308 יח"ד בתא 102). צפיפות 25.2 יח"ד לדונם על 21.397 דונם — בתוך הטווח המקובל (20-30). חוות הדעת הכלכלית מציינת מפורשות כי לא הוצגה מדידה של מודד מוסמך לדירות הקיימות, כי המדידה נערכה גרפית מתכניות ההיתרים, וכי בחלק מהמבנים קיימות תוספות בנייה — כלומר שטחי המצב הקיים טעונים אימות. חוות הדעת מצביעה על שיעור רווח יזמי שאין להקטינו וממליצה לבחון טיוב תכנון ושיפור הכלכליות.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
