תמל/2023 היא תכנית מועדפת לדיור מאושרת לפי חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014, להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי בחלקו הצפון-מערבי של רובע ה' באשדוד, על שטח של 36.562 דונם. התכנית מציעה הריסה של שני מבני מגורים בני 4 קומות ובהם 110 יחידות דיור, והחלפתם במבנים מעורבי שימושים הכוללים 532 יחידות דיור — תוספת נטו של 422 יח"ד — לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. הבינוי המוצע משלב רבי-קומות ובנייה מרקמית: בצפון התכנית, בסמוך לצומת הרחובות הרצל ויצחק הנשיא, מוצע רב-קומות מעורב שימושים של מגורים, משרדים, מוסדות ציבור ומסחר (תא שטח 1, 35 קומות בגובה 131 מ'), ומדרום לו רב-קומות נוסף (תא שטח 2, 35 קומות בגובה 129 מ'), ואילו בחלק הדרומי מוצע בינוי הכולל מבנה רב-קומות אחד ומבנה מרקמי אחד (תא שטח 3, 21 קומות בגובה 75 מ'). כל המבנים החדשים יכללו קומת מסד ובה מסחר ופונקציות ציבוריות שיהוו דופן פעילה לשדרות הרצל, ותמהיל הדירות יהיה מגוון ויכלול דירות קטנות בהתאם למדיניות עיריית אשדוד. התכנית מוסיפה חיבור חדש של רשת הרחובות ברובע לשדרות הרצל באמצעות הארכת רחוב שמואל הנגיד, מסדירה שטח קיים למבני ציבור ומוסיפה שצ"פ שכונתי, והכניסה למגורים מתאפשרת מרחוב הרצל שבו ממוקמת תחנה להסעת המונים בתחבורה מהירה (BRT).
שני מבני מגורים בגובה 4 קומות ובהם 110 יחידות דיור, בהיקף 10,556 מ"ר שטח מגורים מאושר, וכן 800 מ"ר מבני ציבור קיימים. הוראות התכנית אינן מפרטות את שנת הקמת המבנים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים. נקודה סטטוטורית חריגה: התכנית המאושרת שחלה על המתחם ערב תכנית זו היא ד/381 משנת 1965, אולם מצב המתחם בפועל — לרבות רשת הדרכים, ייעודי הקרקע והשימושים — אינו תואם אותה, אלא את תכנית ה/381 (8/106/03/3) שהופקדה ומעולם לא אושרה, ואת התצ"ר שהוכנה מכוחה. גם היתרי הבנייה ורישומי הבעלויות במתחם תואמים את התכנית המופקדת ולא את המאושרת. תמל/2023 מסדירה סטטוטורית מצב זה, ובהוראותיה כל אזכור של "מצב מאושר" מכוון למעשה ל"מצב מופקד".
פרטי התכנית
📍 כתובת: אחד העם 18, רובע ה', אשדוד — המתחם תחום בין רחוב אחד העם ממזרח, שמואל הנגיד מדרום, שדרות הרצל ממערב ורחוב יצחק הנשיא מצפון (גוש 2067 חלקה 50 בחלקה; גוש 2068 חלקות 76-79 בשלמותן וחלקי חלקות 107-108, 119, 214, 216)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית אושרה ופורסמה לאישור ברשומות ב-09.11.2025 (הודעה באתר האינטרנט 05.11.2025, פרסום בעיתונים 14.11.2025), לאחר שההתנגדויות שהוגשו ב-10.06.2025 נדונו והוכרעו ב-02.07.2025. הטיפול בתכנית נרשם כמסתיים ב-26.11.2025. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא נרשמו היתרי בנייה — כלומר התכנית אושרה לאחרונה וטרם החל שלב הרישוי.
📣 הכרזה: לא מוכרז כמתחם פינוי-בינוי — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 4327, "אחד העם") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. עם זאת המתחם מקודם כתכנית מועדפת לדיור (ותמ"ל) מכוח חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, מסלול סטטוטורי נפרד מהכרזת פינוי-בינוי. שנת תוקף במאגר: 2025.
🛣️ מסלול: מסלול ותמ"ל — הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, לפי חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014. סמכות התכנון ארצית ולא מקומית, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים הסטטוטוריים.
👷 יזם: י.ת. דמרי בע"מ (יגאל דמרי) — רשום בתשריט התכנית כיזם וכמגיש התכנית, לצד עיריית אשדוד כרשות מקומית מגישה. עורך התכנית הראשי: גיל מינקסטר, גיל מינקסטר אדריכלים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: תמל/2023
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 50,678 מ"ר (עיקרי-מעל 44,294 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 532 יח"ד = 6,384 מ"ר). פירוט לפי תא שטח: תא שטח 1 — 15,600 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-179 יח"ד; תא שטח 2 — 17,246 מ"ר ו-200 יח"ד; תא שטח 3 — 11,448 מ"ר ו-153 יח"ד. ממוצע שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת ליחידה ≈ 83 מ"ר. בנוסף 22,410 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת (8,055 מ"ר בתא 1, 9,000 מ"ר בתא 2 ו-5,355 מ"ר בתא 3), וכן שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת לחניונים. לפי הערה (1) לטבלה 5 תותר תוספת של 18 מ"ר עיקרי למרפסות לכל דירה מתוכננת בפועל, מעבר למצוין בטבלה — כ-9,576 מ"ר במצטבר. עוד נקבע כי תותר תוספת של עד 150 מ"ר שטח עיקרי לכל תא שטח לטובת חללים משותפים לרווחת הדיירים, וכי ניתן להעביר עד 20% מהזכויות והקומות ממעל למפלס הכניסה הקובעת אל מתחתיו.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 2,400 מ"ר, תעסוקה 1,000 מ"ר
מס' דירות קיימות: 110 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 422 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 532 יח"ד
מס' קומות: 21-35 מעל הכניסה הקובעת: תא שטח 1 — 35 קומות בגובה 131 מ'; תא שטח 2 — 35 קומות בגובה 129 מ'; תא שטח 3 — 21 קומות בגובה 75 מ'. מתחת לכניסה הקובעת — 4 קומות בכל אחד משלושת תאי השטח. מבנה הציבור בתא שטח 1 — 3 קומות, ורכיב המסחר והתעסוקה בתא שטח 1 — קומה אחת. נקבע כי המרחק בין רבי-קומות לא יפחת מ-18 מ' ובין מרפסות ברבי-קומות לא יפחת מ-15 מ', ובין מבנים מרקמיים 8 מ'.
הוראות חשובות בתכנית: מספרי היח"ד עקביים בכל המקורות: מטרות התכנית, דברי ההסבר, לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית נוקבים כולם ב-110 קיימות, תוספת 422 וסה"כ 532, וסכימת טבלה 5 לפי תא שטח (179+200+153) נותנת 532 בדיוק. גם שטחי הבנייה מצטלבים: 15,600+17,246+11,448 = 44,294 מ"ר עיקרי-מעל למגורים, ובתוספת 22,410 מ"ר שירות-מעל מתקבלים 66,704 מ"ר — בדיוק נתון "מגורים (מ"ר)" בלוח הכמויות. כך גם המסחר: 750+600+1,050 = 2,400 מ"ר, והתעסוקה 1,000 מ"ר. מכפיל יח"ד ×4.84 (110→532) — גבוה מהטווח הטיפוסי בפינוי-בינוי (×2.5-×4), אך אמיתי ומוסבר: מדובר בהחלפת שני מבנים בני 4 קומות בלבד בשלושה רבי-קומות בני 21-35 קומות במסלול ותמ"ל, שבו הצפיפויות גבוהות מהמקובל בתכנית מקומית. צפיפות ברמת התכנית כולה 14.6 יח"ד לדונם על 36.562 דונם — נתון נמוך ומטעה, שכן שטח התכנית כולל דרכים, שצ"פ ושני מגרשי ציבור גדולים (בהם בית ספר על יסודי בתא שטח 8 ומבני קהילה, בריאות, ספורט, תרבות, דת, חינוך ורווחה ודיור ציבורי בתא שטח 5) המשרתים את הרובע כולו ולא רק את המתחם; דברי ההסבר מציינים כי התכנית עומדת בדרישות תמ"א 35 תיקון 4 הן בצפיפות ברוטו והן בצפיפות נטו. לפי לוח הכמויות מיועדים במתחם 58,777 מ"ר מבני ציבור (800 מ"ר קיימים בתוספת 57,977 מ"ר) — היקף המשקף שירות לרובע ה' כולו. ממוצע עיקרי-מעל ליחידה כ-83 מ"ר — בגבול התחתון של הטווח הטיפוסי (80-110), בהתאם למדיניות עיריית אשדוד לשילוב דירות קטנות. טבלת הזכויות נקראה מתוך חילוץ טקסט שבו העמודות משורשרות; כל הנתונים שנמסרו כאן אומתו בהצלבה מול לוח הכמויות של מבא"ת ונמצאו תואמים, ולכן לא נמסרו כאן גדלי מגרש פרטניים שלא ניתן היה לאמת באותה מידה.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
