תכנית 603-0271296 היא תכנית מפורטת מאושרת להתחדשות עירונית במתחם אבן עזרא, בחלקו הדרומי של רובע ה' באשדוד, על שטח של 20.1 דונם בגוש 2071. המתחם תחום ברחוב אבן עזרא ממערב, ארלוזורוב מצפון, אליאשווילי ממזרח וביאליק מדרום. ייחודה של התכנית הוא בשיטת הביצוע: לא פינוי-בינוי קלאסי אלא בינוי-פינוי — המגדל הראשון נבנה על שטח פנוי בתחום המתחם, הדיירים עוברים אליו, ורק לאחר מכן נהרסים המבנים הישנים. כיום קיימים בשטח מבנים בני 4 קומות הכוללים 144 יח"ד. התכנית מאשרת במקומם 3 מגדלי מגורים בני 41 קומות כל אחד בגובה 128 מ' (קומת קרקע גבוהה, 4 קומות מסד, 33 קומות מגורים, קומת גג בנסיגה ו-2 קומות טכניות חלקיות) מעל עד 4 מרתפי חנייה, ובהם 216 יח"ד בכל מגדל — סה"כ 648 יח"ד, ביחס של 1:4.5 למצב הקיים. התכנית משנה את הייעוד למגורים ד', מקצה שני מגרשים למבנים ומוסדות ציבור (תאי שטח 301 ו-302) בהיקף של כ-23,700 מ"ר, ומרחיבה את מערך הדרכים תוך יצירת כיכר תנועה.
מבני מגורים בני 4 קומות הכוללים סה"כ 144 יח"ד, המיועדים להריסה בשלב מאוחר של הפרויקט (לאחר אכלוס המגדל הראשון). הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מפרטים את מספר המבנים, גילם, מצבם הפיזי או קיומם של ממ"דים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: אבן עזרא 27, רובע ה' (חלקו הדרומי), אשדוד — תחום ברחוב אבן עזרא ממערב, ארלוזורוב מצפון, אליאשווילי ממזרח וביאליק מדרום (גוש 2071, חלקות 46-51, 59, 61-62, 64, 69-70 בשלמות)
📅 סטטוס: התכנית אושרה — פורסמה לאישור ברשומות ב-29.11.2017 ונרשמה כמאושרת ב-30.11.2017. המתחם נמצא בביצוע בפועל, עם 237 היתרי בנייה שהוצאו לפי מאגר ההתחדשות העירונית.
📣 הכרזה: מתחם מוכרז — הוכרז ביום 29.06.2017 (מתחם "אבן עזרא", מזהה 4221, מאגר ההתחדשות העירונית). סטטוס נוכחי במאגר: תכנית מאושרת במימוש.
🛣️ מסלול: מסלול מיסוי — היזם מקדם את הפרויקט והרשות מעניקה הקלות מס לדיירים המתפנים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 603-0271296
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 88,776 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 81,000 מ"ר לפי טבלה 5 — 27,000 מ"ר בכל אחד משלושת תאי השטח 1, 2 ו-3 — בתוספת 12 מ"ר ממ"ד × 648 יח"ד = 7,776 מ"ר). שים לב: לפי הערה (1) לטבלה 5, שטחי המגורים כוללים בתוכם 15 מ"ר עיקרי למרפסת לכל יח"ד (3,240 מ"ר לתא שטח, 9,720 מ"ר סה"כ) — כלומר המרפסות נכללות בעיקרי ואינן בנוסף לו. ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד = 125 מ"ר ברוטו, או 110 מ"ר בניכוי המרפסת.
זכויות בנייה למסחר: סה"כ זכויות במתחם: 171,225 מ"ר (אין בתכנית ייעוד מסחר או תעסוקה כלל)
מס' דירות קיימות: 144 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 504 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 648 יח"ד
מס' קומות: 41 (בכל אחד משלושת המגדלים, בגובה 128 מ' — לפי הערה (3) לטבלה 5: קומת קרקע גבוהה, 4 קומות מסד, 33 קומות, קומת גג בנסיגה ו-2 קומות טכניות חלקיות; מתחת לכניסה הקובעת עד 4 מרתפי חנייה)
הוראות חשובות בתכנית: סתירה במקורות שיש להכיר: מאגר ההתחדשות העירונית נוקב ב-669 יח"ד מוצעות, אך אותו מאגר עצמו מציג 144 קיימות + 504 נוספות = 648. דברי ההסבר, מטרות התכנית ועיקרי ההוראות ב-MAVAT נוקבים כולם ב-648 יח"ד ביחס 1:4.5, וסכימת טבלה 5 (216+216+216) נותנת 648 בדיוק. לפיכך המספר הקובע הוא 648 והנתון 669 שבמאגר שגוי. מכפיל יח"ד ×4.50 (144→648). צפיפות 32.2 יח"ד לדונם על 20.1 דונם — מעט מעל הטווח המקובל (20-30), אך צפיפות המגדלים עצמם גבוהה בהרבה: 62.5, 79.2 ו-91.9 יח"ד לדונם בתאי השטח 1, 2 ו-3 בהתאמה. סכימת טבלה 5 אומתה: בכל תא שטח סך שטחי הבנייה שווה בדיוק לסכום העיקרי והשירות (למשל תא 1: 27,000+10,800+0+13,832 = 51,632), ואחוזי הבנייה והצפיפות שבטבלה מתיישבים עם גודל המגרש. אין בתכנית ייעוד מסחר או תעסוקה. שיטת הביצוע היא בינוי-פינוי, לא פינוי-בינוי.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
