תכנית חפ/מק/1335/ו היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית במסלול עיבוי בינוי ברחוב אריה לוין בקריית שמואל, קריית חיים המזרחית שבחיפה, על שטח של 5.614 דונם (גוש 10444, חלקה 2436). בשונה מפינוי-בינוי קלאסי, התכנית אינה מציעה הריסה של מבני המגורים אלא תוספת קומות ויחידות דיור מעל חמישה מבני שיכון קיימים, תוך קביעת זכויות והוראות בנייה למתחם ושינוי קווי בניין, לפי סעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבנייה. כיום עומדים במתחם חמישה מבני שיכון ובהם כ-16 יח"ד לכל מבנה — 79 יח"ד קיימות בפועל מתוך 80 מאושרות. התכנית מוסיפה 84 יח"ד ומביאה את המתחם ל-164 יח"ד בסך הכול, באמצעות שני טיפוסי בינוי עיקריים הנבנים על גבי הבינוי הקיים, כך שהמבנים יגיעו ל-10 עד 11 קומות מעל הכניסה הקובעת (גובה 27.27-33.77 מ'), כשהקומה העליונה היא חלק מדירת פנטהאוז דו-מפלסית. קומת הקרקע המשותפת בכל מבנה תשרת את כלל הדיירים בחלקה ותכלול פונקציות משותפות כגון מועדון דיירים ולובי פעיל. את התכנית הגישה שקמונה — החברה הממשלתית-עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ — והיא נערכה על ידי קום אדריכלים בע"מ.
חמישה מבני שיכון קיימים על חלקת מגורים אחת (גוש 10444 חלקה 2436), ובהם כ-16 יח"ד לכל מבנה. לפי דברי ההסבר קיימות בפועל 79 יח"ד מתוך 80 מאושרות. המבנים אינם מיועדים להריסה אלא לעיבוי — תוספת קומות ויחידות דיור מעליהם. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנים, מצבם הפיזי או קיומם של ממ"דים בדירות הקיימות. במסגרת התכנית הוכן נספח חברתי שסקר את המצב הדמוגרפי-כלכלי של השכונה ככלל ושל חלקת התכנית בפרט, והצביע על רצון גדול של התושבים בהליך של התחדשות עירונית.
פרטי התכנית
📍 כתובת: אריה לוין 14, פינת רחוב דב פרומר, קריית שמואל, קריית חיים המזרחית, חיפה (גוש 10444 חלקה 2436)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-15.06.2022 והטיפול בה הסתיים (12.07.2022). ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא נרשמו היתרי בנייה — כלומר כארבע שנים חלפו מאז האישור ללא מימוש.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 4353, "אריה לוין") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם.
🛣️ מסלול: עיבוי בינוי — תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבנייה, המאפשר תוספת קומות ויח"ד מעל מבנים קיימים. אין מדובר במסלול פינוי-בינוי מוכרז, ומבני המגורים הקיימים אינם נהרסים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0740860
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 18,359 מ"ר (עיקרי-מעל 16,391 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 164 יח"ד = 1,968 מ"ר). פירוט העיקרי לפי מבנה בתא שטח 100: אריה לוין 14 — 3,520 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 14א — 3,535 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 16 — 2,446 מ"ר / 28 יח"ד; אריה לוין 18 — 3,520 מ"ר / 36 יח"ד; אריה לוין 18א — 3,370 מ"ר / 28 יח"ד. ממוצע שטח עיקרי ליח"ד ≈ 100 מ"ר. בנוסף 3,690 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו-400 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (תחזוקה ומתקנים טכניים לכלל המגרש), וכן 1,968 מ"ר מרפסות זיזיות מעבר לשטח העיקרי (12 מ"ר ליח"ד בממוצע; ניתן עד 14 מ"ר ליח"ד בתנאי שסה"כ השטח לא יעלה על 1,968 מ"ר).
זכויות בנייה למסחר: סה"כ זכויות במתחם: 20,481 מ"ר
מס' דירות קיימות: 80 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 84 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 164 יח"ד
מס' קומות: 10-11 מעל הכניסה הקובעת (לא כולל קומה טכנית): אריה לוין 14, 14א ו-18 — 11 קומות בגובה 33.77 מ'; אריה לוין 16 — 10 קומות בגובה 27.27 מ'; אריה לוין 18א — 10 קומות בגובה 33.77 מ'. דברי ההסבר מתארים את הבינוי כמבנים בני 7-8 או 9-10 קומות; טבלת הזכויות (טבלה 5) היא המקור הסטטוטורי המחייב.
הוראות חשובות בתכנית: מספר היח"ד: טבלת הזכויות (טבלה 5) ודברי ההסבר נוקבים שניהם ב-164 יח"ד מוצעות, ואילו מאגר הרשות להתחדשות עירונית ולוח הכמויות במבא"ת רושמים 163. סכימת טבלה 5 לפי מבנה (36+36+28+36+28) נותנת 164 בדיוק, וכן 12 מ"ר × 164 = 1,968 מ"ר — בדיוק שטח המרפסות הרשום בטבלה; לפיכך ננקב 164. בהתאמה, דברי ההסבר מציינים 79 יח"ד קיימות בפועל מתוך 80 מאושרות ותוספת של 84 יח"ד (80+84=164). מכפיל יח"ד ×2.05 (80→164). צפיפות 29.2 יח"ד לדונם על 5.614 דונם — בקצה העליון של הטווח המקובל (20-30). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד כ-100 מ"ר — במרכז הטווח הטיפוסי (80-110). סכימת טבלה 5 מתיישבת במלואה: 3,520+3,535+2,446+3,520+3,370 = 16,391 מ"ר עיקרי, ו-820+900+500+820+650 = 3,690 מ"ר שירות. תקן החניה בתכנית הוא 0.5-1 מקום חניה ליח"ד. התכנית ללא איחוד וחלוקה.
רק דקה מזמנך
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט זה משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד. איסוף הנתונים מתבצע באמצעות מערכת בינה מלאכותית מתקדמת לצד סקירה אנושית, ועל אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
חשוב לקחת בחשבון שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
צוות של שמאי מקרקעין ועורכי דין מלווה אתכם בקניית נכס במתחם פינוי בינוי. בודקים את סטטוס התכנית, את אחוז החתימות, את חוסן היזם ואת המחיר מול הפוטנציאל, ומלווים אתכם עד הרישום בטאבו.
שיחת היכרות ללא עלות וללא התחייבות · נחזור תוך 24 שעות
