תכנית התחדשות עירונית בסמכות מקומית במסלול פינוי-בינוי (מתחם העלייה השנייה) בשכונת בת גלים בחיפה, על שטח נרחב של כ-34.8 דונם, בסמוך לבית החולים רמב"ם ולתחנת הרכבת בת גלים. במצב הקיים ניצבים 17 מבני מגורים ומבנה נוסף המאכלס שיטור קהילתי, בני 3-4 קומות במצב פיזי ירוד, ובהם 175 יחידות דיור, המיועדים להריסה. התכנית מציעה — לפי דברי ההסבר וטבלת הזכויות בהוראות התכנית — הקמת מתחם מגורים חדש ובו 700 יחידות דיור בבנייה מעורבת (בנייה מרקמית בת 7-8 קומות לצד מגדלים), לצד מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים וחזית מסחרית. התכנית מבקשת לשמר את המרקם האדריכלי המגוון והייחודי של בת גלים — ממבנים טמפלריים, דרך בנייה בסגנון באוהאוס ואקלקטי ועד שיכוני שנות ה-60 וה-70. התכנית מצויה בשלב תכנוני מוקדם.
17 מבני מגורים ומבנה נוסף המאכלס שיטור קהילתי, בני 3-4 קומות במצב פיזי ירוד, ובהם 175 יחידות דיור (לפי דברי ההסבר בהוראות התכנית), המיועדים להריסה. המתחם משתרע על כ-34.8 דונם בשכונת בת גלים בחיפה, בסמוך לבית החולים רמב"ם, לתחנת הרכבת בת גלים ולחוף הים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: אזור רחוב העלייה השנייה, שכונת בת גלים, חיפה (גושים 10817, 10919, 11750)
📅 סטטוס: שלב תכנוני מוקדם — התכנית עברה בדיקת תנאי סף (קיום תנאי סף, 26.10.2016) ונמצאת בבדיקה תכנונית. טרם הופקדה וטרם אושרה.
📣 הכרזה: תכנית התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בסמכות ועדה מקומית, הכוללת איחוד וחלוקה של מגרשים. רישום ייעודי במאגר המתחמים להתחדשות עירונית לא אותר במקורות הזמינים.
🛣️ מסלול: התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי — איחוד וחלוקה, הריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם מגורים בעירוב שימושים (מגורים ג' ומגורים ד' עם חזית מסחרית) לצד מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0448282
זכויות בנייה למגורים: עיקרי-מעל למגורים בהיקף כ-63,768 מ"ר לפי טבלת הזכויות (טבלה 5) בהוראות התכנית (בייעודי מגורים ג' ומגורים ד'); שטח פלדלת בהיקף כ-72,168 מ"ר — כ-103 מ"ר לדירה ממוצעת (לפי 700 יח"ד), בהתאמה לגודל דירה ממוצע של כ-110 מ"ר (עיקרי בתוספת ממ"ד) הנקוב בהוראות התכנית.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 960 מ"ר
מס' דירות קיימות: 175 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 525 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 700 יח"ד
מס' קומות: 7-35 (בנייה מרקמית בת 7-8 קומות לצד מגדלים בני עד כ-35 קומות)
הוראות חשובות בתכנית: מספר היחידות מאומת מול דברי ההסבר בהוראות התכנית: הריסת 17 מבני מגורים ומבנה שיטור קהילתי ובהם 175 יחידות דיור והקמת 700 יחידות חדשות (תוספת 525, מכפיל של כ-4.0). שטח העיקרי-מעל למגורים (63,768 מ"ר) נלקח מטבלת הזכויות (טבלה 5) לפי ייעודי מגורים ג' ומגורים ד', ושטח הפלדלת חושב כעיקרי-מעל בתוספת 12 מ"ר ממ"ד ליחידה — בהתאמה לגודל הדירה הממוצע (כ-110 מ"ר עיקרי בתוספת ממ"ד) הנקוב בהוראות. הצפיפות המתוכננת כ-20 יח"ד לדונם, בטווח האופייני להתחדשות עירונית. התכנית מצויה בשלב מוקדם וממושך: בדיקת תנאי הסף הושלמה ב-2016 והתכנית טרם קודמה להפקדה. התכנית שמה דגש על שימור המרקם האדריכלי הייחודי של בת גלים.
שאלה אחת
בחרתם: אני דייר במתחם
בחירת אנשי המקצוע היא ההחלטה שלדיירים יש עליה את מלוא ההשפעה.
אנשי המקצוע שמלווים את הדיירים במתחם נבחרים בדרך כלל פעם אחת, והבחירה מחייבת את כלל בעלי הדירות. ברוב המתחמים שכר טרחתם משולם על ידי היזם.
איתור אנשי מקצוע להתחדשות עירונית
עורך דין, שמאי או מארגן — לפי האזור והשלב שהמתחם נמצא בו.
לאיתור אנשי מקצועבחרתם: אני מהנציגות
בחירת אנשי המקצוע היא ההחלטה שלנציגות יש עליה את מלוא ההשפעה.
היא נעשית פעם אחת ומחייבת את כלל בעלי הדירות במתחם. השוואה בין כמה מועמדים לפני ההחלטה היא הכלי המרכזי שעומד לרשות הנציגות.
בחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט זה משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד. איסוף הנתונים מתבצע באמצעות מערכת בינה מלאכותית מתקדמת לצד סקירה אנושית, ועל אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
חשוב לקחת בחשבון שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
