מתחם פינוי-בינוי רוטשילד 28, קריית אליעזר — חיפה304-1217348 · חיפה · קרית אליעזר
תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי, 'מתחם רוטשילד 28' בצפון-מזרח שכונת קריית אליעזר בחיפה, בין שדרות רוטשילד לשדרות ההגנה, בשטח של כ-8.7 דונם. המתחם צמוד ל'כיכר דולפין' ולתחנת הרכבת המתוכננת, ומיועד לשמש שער דרומי למע"ר העירוני ולשכונות החוף. במצב הקיים מבני מגורים ותיקים (כ-92 יח"ד לפי הנתונים הכמותיים) המיועדים להריסה. מוצעת הקמת מגדלי 'Landmark' בעירוב שימושים — מגורים/דיור מיוחד (672 יח"ד), תעסוקה (כ-26,090 מ"ר), מסחר (כ-8,445 מ"ר), מלונאות/תיירות ומבני ציבור — בגובה מגדלים המגיע עד כ-65 קומות. התכנית נשענת על איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ומנצלת את קרבת המתחם לתשתיות התחבורה, לחוף הים ולמסוף הנוסעים לאוניות הקרוז בנמל חיפה.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1217348 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | טבלת הזכויות המפורטת (טבלה 5) אינה זמינה במסמכי התכנית המפורסמים, ולכן שטח הפלדלת אינו מוצג. לוח הכמויות (מבא"ת) נוקב ב-101,296 מ"ר למגורים במצב המוצע — נתון תכנוני שאינו פלדלת ואינו כולל ממ"ד. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 8,445 מ"ר, תעסוקה 26,090 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 92 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 580 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 672 יח"ד |
| מס' קומות | עד 65 (מגדלי Landmark) |
הוראות חשובות בתכנית
התכנית בשלב מוקדם — קיום תנאי סף (14.12.2025), טרם הפקדה; ועדה מחוזית. מספר היח"ד הקיים אינו חד-משמעי: הנתונים הכמותיים במבא"ת ומאגר המתחמים מציגים 92 קיימות (92+580=672), בעוד דברי ההסבר מציינים 'הריסה של 128 יח"ד קיימות' — פער שיש לאמת מול הוראות התכנית; הצגתי את 92/580/672 המעוגן בשני מקורות מובנים. הרכיב המגורי מסווג כ'דיור מיוחד'. שטח התכנית כ-8.7 דונם עם 672 יח"ד ומגדלים עד ~65 קומות — צפיפות ומכפיל גבוהים מאוד המשקפים תכנון Landmark אינטנסיבי בלב חיפה, לא שגיאת נתונים. התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז'.
פרטי התכנית
במתחם מבני מגורים ותיקים בצפון-מזרח קריית אליעזר, בין שדרות רוטשילד לשדרות ההגנה, המיועדים להריסה. הנתונים הכמותיים מציגים כ-92 יח"ד קיימות; דברי ההסבר מציינים הריסת 128 יח"ד קיימות (ראה הערות). מצבם הפיזי לא צוין במפורש במסמכי התכנית.
אבני דרך בתוכנית
- 14.12.2025קליטת התכנית
- הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות
ניתוח SWOT
חוזקות
מיקום אסטרטגי יוצא-דופן — לב חיפה, צמוד ל'כיכר דולפין' ולתחנת הרכבת המתוכננת, כשער דרומי למע"ר ולשכונות החוף ובקרבת מסוף אוניות הקרוז. תכנון 'Landmark' עתיר-שימושים (מגורים, תעסוקה 26,090 מ"ר, מסחר, מלונאות וציבור) מייצר מוקד עירוני מניב ולא רק מגורים. עתודת הזכויות עצומה — מ-92 יח"ד ותיקות ל-672, ניצול קרקע אינטנסיבי הנשען על תשתיות תחבורה קיימות ומתוכננות. מגדלים עד ~65 קומות מנצלים מיקום עירוני מובהק.
חולשות
התכנית בשלב מוקדם מאוד — קיום תנאי סף בלבד (14.12.2025), טרם הפקדה, בוועדה מחוזית; הדרך לאישור ארוכה ועתירת סיכון תכנוני. הצפיפות המתוכננת כ-77 יח"ד/דונם והמכפיל ×7.3 חריגים מאוד — פרויקט ענק על 8.7 דונם, עם עומס בינוי גבוה ואתגרי מימוש. המתחם אינו מוכרז — ייתכן שהטבות המס למסלול הכרזה טרם חלות. איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים מוסיף מורכבות התארגנות ניכרת בקנה מידה גדול.
הזדמנויות
נקודת הכניסה מוקדמת מאוד — לפני ההפקדה, המדרגה שבה מתומחר עיקר פוטנציאל ההשבחה, כך שרוב האפסייד התכנוני עדיין לפנינו וטרם מגולם במחיר. תחנת הרכבת המתוכננת וקרבת החוף/מסוף הקרוז הם מנועי השבחה חיצוניים שאינם נגזרים ממדרגת התכנון בלבד. היקף התעסוקה, המסחר והמלונאות מייצר מוקד כלכלי עירוני שעשוי למשוך ביקוש רחב מעבר למגורים.
איומים
בשלב קיום תנאי סף הסיכון הגבוה ביותר הוא אי-אישור או צמצום מהותי של התכנית בהליך הסטטוטורי הארוך — היקף הזכויות, הגבהים ומספר היח"ד עשויים להשתנות מהותית עד ההפקדה. הצפיפות והמכפיל הקיצוניים מגבירים את סיכון המימוש, המימון וההתארגנות בקנה מידה גדול. איחוד וחלוקה ללא הסכמה עלול להיתקל בהתנגדויות. טרם דווח על יזם, היתרים או ביצוע — הפרויקט טרם יצא לדרך, ומימוש התמורה רחוק מאוד.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.