מתחם פינוי-בינוי פינסקר 41–47, חיפה (חפ/מק/2/2550)304-0982157 · חיפה · זיו
תכנית מתאר מקומית (חפ/מק/2/2550) להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי (סעיף 62א(א2)(1)) במתחם פינסקר 41–47 במזרח שכונת נווה שאנן בחיפה, בשטח של כ-5.75 דונם בין רחוב פינסקר מצפון-מערב לרחוב לובה אליאב מדרום-מזרח. במצב הקיים שני מבני מגורים טוריים ('רכבת') בני 4 קומות ובהם 36 יחידות דיור, המיועדים לפינוי והריסה. התכנית מקימה במקומם שלושה מבנים בני עד 15 קומות בסך 135 יחידות דיור, המשלבים שימושי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור, לצד שטחים לצורכי ציבור, הרחבת דרך גישה וזכות מעבר לציבור. תמהיל הדירות כולל 5% דיור מכליל ו-15% דירות עד 80 מ"ר. התכנית אושרה בפברואר 2026 ומצויה לפני מימוש.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-0982157 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | עיקרי-מעל למגורים כ-12,810 מ"ר (טבלה 5, מצב מוצע — סך הכל תא שטח 1); שטח פלדלת כ-14,430 מ"ר (12,810 + 12 מ"ר ממ"ד × 135 יח"ד). תמהיל הדירות כולל 5% דיור מכליל ועוד 15% דירות עד 80 מ"ר. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר כ-800 מ"ר (כולל שימושי תעסוקה) |
| מס' דירות קיימות | 36 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 99 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 135 יח"ד |
| מס' קומות | 15 |
הוראות חשובות בתכנית
מספר היחידות לפי דברי ההסבר וטבלת הזכויות: 36 קיימות → 135 מוצעות (תוספת 99); מכפיל ×3.75 — גבוה אך בטווח הנהוג לפינוי-בינוי. הצפיפות כ-23.5 יח"ד/דונם על 5.75 דונם — בטווח המקובל. עיקרי-מעל למגורים כ-12,810 מ"ר לפי טבלה 5 (סך הכל תא שטח 1), ומכאן שטח פלדלת כ-14,430 מ"ר וממוצע כ-95 מ"ר עיקרי ליחידה — בטווח הטיפוסי. גובה הבינוי עד 15 קומות. רכיב מסחר-תעסוקה כ-800 מ"ר לצד מוסדות ציבור. התכנית אושרה (08.02.2026) ומצויה לפני מימוש; המתחם אינו מוכרז. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים; מסלול מקומי לפי סעיף 62א(א2)(1).
פרטי התכנית
שני מבני מגורים טוריים ('רכבת') בני 4 קומות ובהם 36 יחידות דיור, המיועדים לפינוי והריסה. מצבם הפיזי המדויק לא צוין במסמכים הזמינים.
אבני דרך בתוכנית
- 17.02.2022קליטת התכנית
- 21.04.2025הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 08.02.2026אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 08.02.2026
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית אושרה (08.02.2026) — הסיכון התכנוני הוסר, והמתחם מצוי לפני מימוש. עיקרי-מעל כ-12,810 מ"ר ל-135 יח"ד (~95 מ"ר עיקרי ליחידה, בטווח הטיפוסי). המכפיל ×3.75 (36→135) גבוה ובריא, והצפיפות כ-23.5 יח"ד/דונם בטווח המקובל. התכנית מעורבת-שימושים ומשלבת מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור לצד המגורים.
חולשות
המתחם לפני מימוש — טרם דווחו היתרי בנייה, ונותר סיכון ביצוע ומימון. נקודת הפתיחה דלילה (2 מבני 'רכבת', 36 יח"ד קטנות), המחייבת תשומת לב לשווי היחסי של בעלי הזכויות. רכיב המסחר-תעסוקה מצומצם (~800 מ"ר). ההליך נשען על איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים; המתחם אינו מוכרז.
הזדמנויות
עם אישור התכנית עיקר האפסייד התכנוני כבר מגולם; נותרו ודאות ופרמיית מימוש. תמהיל הכולל 5% דיור מכליל ו-15% דירות קטנות תומך בשיווק בפלח מחיר נגיש. שילוב המסחר, התעסוקה ומוסדות הציבור מעשיר את המוצר ואת חיי הרחוב. המיקום במזרח נווה שאנן, במרקם מתחדש, תומך בביקוש.
איומים
המתחם אינו מוכרז וטרם יצא למימוש — ייתכן שאין הטבות מס, ונותר סיכון ביצוע ומימון. מכפיל גבוה (×3.75) על נקודת פתיחה דלילה מגדיל את התלות בהסכמות הדיירים. סביבת הריבית ועלויות הבנייה מכבידות על ההיתכנות. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים חושף את הלוח-זמנים להשגות.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.