מתחם פינוי-בינוי פייזר, חיפה (חפ/2550/1)304-0834648 · חיפה · יזרעאליה
תכנית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי במתחם פייזר בשכונת יזרעאליה הוותיקה בנווה שאנן, חיפה, בשטח של כ-18.5 דונם. במצב הקיים 4 מבני מגורים ובהם 104 יח"ד (פייזר 4, 6, 8, 10), המיועדים להריסה. התכנית מייעדת את המתחם ל'מגורים ד'' במודל עירוב-שימושים ומקימה 4 מבנים חדשים ובהם 480 יח"ד (456 רגילות ו-24 קטנות), בגבהים של 9 עד 34 קומות מעל חניון תת-קרקעי, לצד חזית מסחרית, שטחי משרדים בקומות התחתונות, מבני ציבור (כ-2,910 מ"ר), שצ"פ וחיבור אל הפארק הסמוך וטיילת להולכי רגל. האיחוד והחלוקה נעשים ללא הסכמת כל הבעלים (פרק ג' סימן ז'), בשני שלבים, תוך הפרדת המבנים הרבי-קומות בחלקה שאינם מיועדים לפינוי-בינוי.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-0834648 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | טבלת הזכויות המפורטת (טבלה 5) אינה זמינה במסמכי התכנית המפורסמים, ולכן שטח הפלדלת אינו מוצג. לוח הכמויות של מבא"ת נוקב ב-56,996 מ"ר בשורת 'מגורים (מ"ר)' — נתון תכנוני מעוגל, אינו השטח העיקרי-מעל ואינו כולל ממ"ד, ולפיכך אינו פלדלת. ממוצע מ"ר ליח"ד לא מוצג בהיעדר טבלה 5. מתוך 480 היח"ד: 456 רגילות ו-24 קטנות. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 1,027.5 מ"ר, תעסוקה 1,027.5 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 104 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 376 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 480 יח"ד |
| מס' קומות | 9-34 |
הוראות חשובות בתכנית
מספר היח"ד: 104 קיימות (4 מבנים) ו-480 מוצעות (456 רגילות + 24 קטנות) — תוספת 376 — לפי דברי ההסבר, מטרות התכנית ולוח הכמויות; מכפיל של כ-×4.6. הצפיפות כ-26 יח"ד/דונם — בטווח המקובל. גובה המבנים לפי דברי ההסבר: שני מבנים בני 32 קומות, מבנה אחד בן 34 קומות ומבנה אחד בן 9 קומות, מעל חניון תת-קרקעי. פלדלת לא חושבה (מסמך ההוראות/טבלה 5 לא צוין במסמכי התכנית). איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים (פרק ג' סימן ז') בשני שלבים; שני מבנים רבי-קומות בחלקה מופרדים ואינם חלק מהפינוי-בינוי.
פרטי התכנית
במתחם 4 מבני מגורים (פייזר 4, 6, 8, 10) ובהם 104 יח"ד, המיועדים לפינוי והריסה. בתחום התכנית (חלקה 1 בגוש 11215 בשלמותה) קיימים גם 2 מבנים רבי-קומות שאינם מיועדים לפינוי-בינוי ומופרדים בהליך האיחוד והחלוקה. מצבם הפיזי המדויק של המבנים המיועדים להריסה לא פורט במסמכי התכנית; קודמת חלה במתחם תכנית חפ/1157/ט' (מגורים א' מיוחד).
אבני דרך בתוכנית
- 26.03.2023קליטת התכנית
- 13.06.2024הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 05.11.2024אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 05.11.2024
ניתוח SWOT
חוזקות
מכפיל יח"ד גבוה של כ-×4.6 (104→480) — מבטא ניצול אינטנסיבי של עתודת זכויות ותיקה בשכונה מבוססת. התכנית מאושרת (פרסום לאישור ברשומות 05.11.2024), כך שהסיכון התכנוני — המדרגה הגדולה בתמחור — כבר מאחור. מודל עירוב-שימושים עשיר: מגורים, חזית מסחרית, משרדים בקומות התחתונות ומבני ציבור (כ-2,910 מ"ר), עם חיבור לפארק הסמוך ולטיילת להולכי רגל. מיקום בנווה שאנן — אזור מגורים מבוקש בחיפה, סמוך לטכניון ולאוניברסיטה.
חולשות
עיקר הפוטנציאל התכנוני כבר מגולם: לאחר אישור התכנית הקונה משלם על ודאות, לא על פער תמחור, והפרמיה עד היתר בנייה מצומצמת. לפי מאגר ההתחדשות המתחם 'לפני מימוש' — טרם דווחו היתרי בנייה או תחילת ביצוע, כך שנותרו סיכוני רישוי, מימון וביצוע. הבינוי צפוף לגובה (מבנים עד 34 קומות) וספיגתו תלוית שוק חיפה. פלדלת וממוצע עיקרי-מעל לא חושבו בהיעדר טבלה 5.
הזדמנויות
כפרויקט מאושר, הערך המרכזי לקונה הוא ודאות תכנונית גבוהה — שלב ההפקדה→אישור, מדרגת התמחור הגדולה, הושלם ונותרו בעיקר סיכוני רישוי וביצוע. החיבור לפארק הסמוך, הטיילת ומבני הציבור משדרגים את המרחב העירוני ומרחיבים את בסיס הביקוש. מיקום בנווה שאנן, סמוך למוסדות ההשכלה הגבוהה של חיפה, מספק מנוע ביקוש חיצוני יציב ליחידות ולשטחי המסחר והמשרדים.
איומים
האיחוד והחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים (בשני שלבים, עם הפרדת מבנים שאינם בפינוי-בינוי) הליך מורכב שעלול לגרור התנגדויות והתדיינות ולעכב מימוש. היעדר דיווח על היתרים או ביצוע חרף האישור מעורר שאלה על קצב ההתארגנות והמימון בפועל. צפיפות גבוהה ותלות בקצב הספיגה של שוק המגורים בחיפה עלולות להאט מכירות. עיקר האפסייד התכנוני מוצה עם האישור, כך שהפרמיה הנותרת נובעת בעיקר מהתקדמות הרישוי והביצוע.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.