מתחם פינוי-בינוי מתחם 16 קריית אליעזר, חיפה (304-1199405)304-1199405 · חיפה · קרית אליעזר
תכנית פינוי-בינוי "מתחם 16 - קריית אליעזר" היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית בסמכות ועדה מחוזית, בשכונת קריית אליעזר בחיפה, על שטח של כ-9.16 דונם, בין רחוב צה"ל לדרך אלנבי. במצב הקיים עומדים במתחם ארבעה מבני "רכבת" בני 4 קומות ובהם 96 יח"ד. התכנית מורה על הריסת המבנים והקמת מתחם מגורים חדש ובו 430 יח"ד — תוספת של 334 יח"ד — בארבעה מבנים בני עד 34 קומות (גובה עד 115 מ'), לצד שדרוג המרחב הציבורי, הקצאת שטחים ירוקים ורחבות ציבוריות-מסחריות, מבני ציבור וחניון תת-קרקעי. במסגרת התכנית מורחבת זכות הדרך של רחוב צה"ל (עם חניה מתחת לדרך המוצעת) ומצומצמת זכות הדרך של רחוב אלנבי. התכנית משלבת כ-1,340 מ"ר מסחר וכ-1,710 מ"ר מבני ציבור.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1199405 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת — לא חושב. טבלת הזכויות (טבלה 5) מציגה שטחי בנייה כוללים ואינה מפצלת עיקרי ושירות. לפי הטבלה: שטחי בנייה כוללים למגורים מעל הכניסה הקובעת — 53,000 מ"ר (עיקרי ושירות יחד), עבור 430 יח"ד; סך שטחי הבנייה למגורים 61,600 מ"ר, הכולל 8,600 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת. בנוסף: מסחר 1,210 מ"ר, מבני ציבור 910 מ"ר, חניון תת-קרקעי 27,900 מ"ר ומרפסות 8,670 מ"ר. מספר הקומות המרבי — 34 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-7 מתחתיה. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 1,340 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 96 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 334 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 430 יח"ד |
| מס' קומות | עד 34 קומות מעל הכניסה הקובעת (גובה מבנה עד 115 מ'), מעל 7 קומות מתחת לכניסה הקובעת (חניון); ארבעה מבנים |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: הוראות התכנית — טבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" (תא שטח 201) ולוח הכמויות, יחד עם מאגר מתחמי ההתחדשות. טבלה 5 מציגה שטחי בנייה כוללים (עיקרי ושירות יחד) ואינה מפצלת אותם, ולכן שטח הפלדלת אינו מחושב. מספר היחידות והמבנים לפי דברי ההסבר: הריסת 4 מבני רכבת בני 4 קומות (96 יח"ד) והקמת 430 יח"ד ב-4 מבנים. מכפיל יח"ד ×4.48 (96→430). צפיפות מוצעת גבוהה מאוד — כ-47 יח"ד לדונם — ומשקפת בנייה לגובה במגדלים על מגרש קומפקטי.
פרטי התכנית
ארבעה מבני מגורים מסוג "רכבת" בני 4 קומות, ובהם 96 יח"ד, בין רחוב צה"ל לדרך אלנבי בקריית אליעזר. גיל המבנים, מצבם הפיזי וקיומם של ממ"דים לא צוינו במפורש במסמכי התכנית. הקרקע בגושים 10816 (חלקות 73-76 ובחלקי 111, 123, 141) ו-10918 (חלק מחלקה 18).
אבני דרך בתוכנית
- 25.09.2024קליטת התכנית
- 31.12.2025הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 09.07.2026אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 09.07.2026
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית אושרה זה עתה — פרסום לאישור ברשומות ב-09.07.2026 — כך שהסיכון התכנוני, המהותי בפינוי-בינוי, הוסר במלואו. מכפיל ×4.48 (96→430 יח"ד) גבוה מאוד ונובע מנקודת פתיחה דלילה של 96 יח"ד בלבד בארבעה מבני רכבת נמוכים, שמותירים עתודת זכויות רחבה שממומשת כעת במגדלים בני עד 34 קומות. המיקום בקריית אליעזר, בין רחוב צה"ל לדרך אלנבי ובקרבת חוף הים והמרינה, הוא מן המבוקשים בחיפה. התכנית משדרגת את המרחב הציבורי ומוסיפה רחבות ציבוריות-מסחריות ומבני ציבור, המחזקים את ערך המתחם כולו.
חולשות
הצפיפות המוצעת גבוהה מאוד — כ-47 יח"ד לדונם — ומבטאת בנייה צפופה במגדלים על מגרש קומפקטי של 9.16 דונם, שתעמיס על התשתית המקומית. שטח הפלדלת אינו ניתן לחישוב מדויק: טבלת הזכויות מציגה שטחי בנייה כוללים (עיקרי ושירות יחד) ואינה מפצלת אותם, ולכן שווי הזכויות למגורים ניתן להערכה חלקית בלבד. הפרויקט רשום כ"לפני מימוש" — טרם הוצאו היתרי בנייה וטרם החל ביצוע. בנייה לגובה של 34 קומות מעל שבע קומות חניון תת-קרקעי היא מהרכיבים היקרים והמורכבים ביותר, במיוחד בטופוגרפיה של חיפה.
הזדמנויות
התכנית אושרה זה עתה, ולכן ההזדמנות המרכזית היא כניסה בשלב מוקדם מאוד שלאחר האישור, כאשר הסיכון התכנוני כבר ירד אך המימוש בשוק טרם התרחש. עם זאת יש למסור זאת בכנות: המדרגה הגדולה — מהפקדה לאישור — חלפה, ומה שנותר הוא בעיקר פרמיית ודאות במעבר להיתר ולביצוע. המיקום המבוקש בקריית אליעזר, סמוך לחוף ולמרינה, מספק מנוע ביקוש חזק שתומך בערך גם לאחר האישור. אירוע ההנעה המהותי יהיה הוצאת היתרי בנייה וכניסת יזם מזוהה, שיעבירו את המתחם משלב מאושר לביצוע בפועל.
איומים
הסיכון המרכזי הוא מימוש ורישוי: המתחם אושר אך רשום כ"לפני מימוש", טרם הוצאו היתרים, ולא אותר גורם מלווה, כך שלוח הזמנים בפועל אינו ודאי. הצפיפות הגבוהה במיוחד (47 יח"ד לדונם) מייצרת סיכון קליטה — ספיגת 430 יח"ד בשכונה עלולה ללחוץ על קצב המכירות. עלויות הביצוע חשופות במיוחד: 34 קומות מעל שבע קומות חניון תת-קרקעי בטופוגרפיה חיפאית הן רכיב יקר ובלתי צפוי. אי-פיצול הזכויות בטבלה 5 מקשה על אמידת שווי מדויקת, ומחייב בדיקת עומק של הזכויות העיקריות בפועל לפני החלטת השקעה.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.