מתחם פינוי-בינוי מתחם 12 — קרית אליעזר, חיפה304-1335231 · חיפה · קרית אליעזר
תכנית 304-1335231 ("פינוי בינוי מתחם 12 — קרית אליעזר") היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בצפון חיפה, בשכונת קריית אליעזר, על שטח של כ-26.49 דונם, בין הרחובות דרך אלנבי, צה"ל, גדנ"ע ונילי ובצמוד לתוואי מטרונית עתידי ברחוב דרך אלנבי. התכנית מקודמת בהתאם לתכנית האב להתחדשות שכונת קריית אליעזר. במצב הקיים 12 מבני מגורים ובהם 216 יחידות דיור, לצד בית כנסת ומקלט ציבורי, המיועדים לפינוי ולהריסה. התכנית מציעה שינוי ייעוד לעירוב שימושים והקמת 970 יחידות דיור ב-7 מגדלים בני 18 עד 34 קומות, בשילוב מסחר, תעסוקה, מבני ציבור (כולל הקצאה לבית ספר), פארק שכונתי ומערכת שבילים המקשרת את המתחם לסביבתו.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1335231 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | לפי טבלת הזכויות (טבלה 5) בהוראות התכנית, המחלקת את המתחם ל-3 מגרשי מגורים (101, 102, 103): סך שטחי המגורים מעל הכניסה הקובעת כ-134,398 מ"ר ל-970 יח"ד (הטבלה מציגה שטחים כוללים עיקרי+שירות ללא פיצול, כ-138 מ"ר ברוטו לדירה). התכנית נוקבת בשטחי דירות במונחי פלדלת: כ-20% מהיחידות קטנות (56-80 מ"ר פלדלת) ו-10% קטנות מאוד (30-55 מ"ר פלדלת). בנוסף מסחר 4,250 מ"ר, תעסוקה 3,300 מ"ר ומבני ציבור כ-4,860 מ"ר. מקור: טבלה 5 בהוראות התכנית וטבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 4,250 מ"ר, תעסוקה 3,300 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 216 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 754 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 970 יח"ד |
| מס' קומות | מגדלי מגורים בני 18 עד 34 קומות (קרקע + עד 33 + טכני) — 7 מגדלים במתחם, מעל מרתפי חניה תת-קרקעיים. מקור: הוראות התכנית וטבלה 5. |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: דברי ההסבר, הוראות התכנית (טבלה 5) וטבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת. מספר היחידות המוצע (970) מאומת בין דברי ההסבר, הוראות התכנית וסיכום שורות טבלת הזכויות (355+189+426 = 970 יח"ד בשלושה מגרשי מגורים); מאגר מתחמי ההתחדשות רשם 993 — הנתון שהוצג (970) לקוח מדברי ההסבר ומטבלת הזכויות שגוברים. מכפיל יח"ד ×4.49 (216→970). צפיפות כ-36.6 יח"ד לדונם — בתוך הטווח המקובל. הטבלה מציגה שטחי בנייה כוללים (עיקרי+שירות) ללא פיצול. תמהיל: 20% דירות קטנות (56-80 מ"ר פלדלת), 10% קטנות מאוד (30-55 מ"ר). מרפסות עד 18 מ"ר ליחידה בממוצע.
פרטי התכנית
12 מבני מגורים קיימים ובהם 216 יחידות דיור, לצד בית כנסת ומקלט ציבורי, המיועדים לפינוי ולהריסה. היקף הזכויות המאושרות למגורים לפי התכניות התקפות עומד על כ-18,640 מ"ר (זכויות מאושרות, לא מדידת בנוי). המתחם משתרע על גושים 10816 ו-10915 בשכונת קריית אליעזר בצפון חיפה.
אבני דרך בתוכנית
- 02.04.2025קליטת התכנית
- הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות
ניתוח SWOT
חוזקות
התחדשות בקנה מידה גדול (26.49 דונם, 970 יח"ד ב-7 מגדלים), המעוגנת בתכנית אב עירונית להתחדשות שכונת קריית אליעזר — גיבוי תכנוני ומדיניותי חזק. מיקום בצמוד לתוואי מטרונית עתידי ברחוב דרך אלנבי, מנוע נגישות משמעותי. מכפיל יח"ד ×4.49 (216→970) גבוה, הנשען על נקודת פתיחה דלילה של 12 מבנים ישנים. תמהיל מעורב-שימושים (מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ובית ספר) יוצר מוקד עירוני חדש.
חולשות
התכנית בשלב מוקדם — קיבלה החלטת הפקדה (19.01.2026) אך טרם הופקדה בפועל וטרם אושרה, כך שהסיכון התכנוני עדיין גבוה ולוח הזמנים ארוך. המתחם אינו מוכרז במסלול מיסוי, כך שהטבות המס הייחודיות אינן מובטחות. פינוי 216 יחידות ב-12 מבנים מחייב הסכמות דיירים רחבות בפרויקט רב-שלבי. הצפיפות המוצעת גבוהה (כ-37 יח"ד לדונם) עם מגדלים בני עד 34 קומות.
הזדמנויות
בשלב זה טמון עיקר פוטנציאל ההשבחה — המדרגה הגדולה של תמחור הזכויות (הפקדה→אישור) עדיין לפני הקונה. תוואי המטרונית העתידי ברחוב דרך אלנבי הוא מנוע השבחה חיצוני שאינו נגזר ממדרגת התכנון, ועשוי להעלות ערך גם בהמשך. תוספת של 754 יחידות ומוקד עירוני מעורב-שימושים משדרגים את כל צפון קריית אליעזר. תמהיל דירות מגוון (כולל דירות קטנות, קטנות מאוד ודיוריות) מרחיב את קהל היעד.
איומים
כל עוד התכנית לא הופקדה ואושרה, ייתכנו שינויים מהותיים בזכויות, בצפיפות ובגבהים או עיכובים ממושכים בהליך. הפרויקט טרם יצא לדרך — אין היתרים ואין ביצוע, ופינוי 12 מבנים ו-216 משפחות הוא מהלך ארוך ורגיש להסכמות. בנייה ב-7 מגדלים בני עד 34 קומות עם מרתפי חניה נרחבים היא רכיב עלות כבד, חשוף לסביבת ריבית ולעלויות בנייה גבוהות. היעדר הכרזה במסלול מיסוי מוסיף אי-ודאות לגבי הטבות מס.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.