מתחם פינוי-בינוי חיל הים, בת גלים, חיפה (חפ/מק/1/2400)304-0540567 · חיפה · בת גלים
תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בכניסה לשכונת בת גלים בחיפה, על שטח של כ-32.465 דונם. המתחם ממוקם בסמיכות לתחנת הרכבת בת גלים, לבית החולים רמב"ם ולבית הספר לרפואה. במצב הקיים ניצבים במתחם 7 מבני מגורים בני 4 קומות במצב פיזי ירוד, ובהם 119 יחידות דיור. התכנית מציעה את הריסת המבנים והקמת מתחם מגורים חדש בן 5 מבנים ובו 467 יחידות דיור, בבנייה מרקמית הכוללת חזית מסחרית לאורך רח' חיל הים ורח' העליה השנייה, שני מבנים גבוהים בנסיגה מחזית הרחוב ומבנה גבוה נוסף בעומק המתחם. בחזית המתחם מתוכנן שטח ציבורי פתוח המשמר את עצי הפיקוס המיוחדים במקום.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-0540567 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת = 50,818 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 45,214 + 12×467 ממ"ד = 5,604). ממוצע פלדלת ליח"ד ≈ 109 מ"ר. המקור: טבלה 5 בהוראות התכנית. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר כ-960 מ"ר עיקרי (כ-1,200 מ"ר ברוטו) לאורך חזיתות רח' חיל הים ורח' העליה השנייה. |
| מס' דירות קיימות | 119 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 348 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 467 יח"ד |
| מס' קומות | בנייה מרקמית (כ-8 קומות) לצד מגדלי מגורים בני עד 33 קומות |
הוראות חשובות בתכנית
הנתונים הכמותיים נגזרו מטבלת הזכויות והוראות הבנייה של התכנית (טבלה 5): 467 יחידות דיור למגורים בשלושה תאי שטח (163 + 141 + 163), שטח עיקרי-מעל הכניסה הקובעת כ-45,214 מ"ר, ובתוספת ממ"ד שטח פלדלת כ-50,818 מ"ר (כ-109 מ"ר ליחידה בממוצע). המתחם מוסיף 348 יחידות על 119 הקיימות (מכפיל ×3.92). לצד המגורים כ-960 מ"ר מסחר, מבני ומוסדות ציבור, חניוני מגורים ושטח ציבורי פתוח המשמר את עצי הפיקוס. בנייה מרקמית (כ-8 קומות) לצד מגדלים בני עד 33 קומות. צפיפות כ-14 יחידות לדונם (על כ-32.465 דונם). התכנית אושרה (13.11.2022) ולאחר רישוי; המתחם הוכרז ב-2014 במסלול רשויות.
פרטי התכנית
7 מבני מגורים בני 4 קומות במצב פיזי ירוד, ובהם סה"כ 119 יחידות דיור. התכנית מציעה את הריסת כל המבנים והקמת מתחם חדש תחתם.
אבני דרך בתוכנית
- 11.06.2017קליטת התכנית
- 30.07.2019הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 13.11.2022אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 13.11.2022
ניתוח SWOT
חוזקות
מיקום מצוין בכניסה לשכונת בת גלים — צמוד לתחנת הרכבת בת גלים, לבית החולים רמב"ם ולבית הספר לרפואה, מוקדי תעסוקה וביקוש. התכנית אינה על הנייר: היא אושרה ב-11.2022 ונמצאת בשלב שלאחר רישוי עם 467 היתרי בנייה — הסיכון התכנוני והרישויי הוסרו. מכפיל היחידות בריא (×3.92, 119→467), המשקף היתכנות כלכלית טובה. המתחם משלב חזית מסחרית ושטח ציבורי פתוח המשמר עצי פיקוס ותיקים, המשדרגים את הסביבה.
חולשות
ההתחדשות מקודמת במסלול רשויות (עיריית חיפה), כך שהתקדמות המימוש תלויה בגיבוי ובקצב של העירייה. ההכרזה הוותיקה (2014) והדרך הארוכה עד לאישור (2022) מלמדות על תהליך ממושך, וטרם דווח על תחילת בנייה בפועל. זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת, ולכן איתנותו הפיננסית אינה ניתנת להערכה. הרכיב המסחרי (960 מ"ר) מצומצם יחסית להיקף המתחם.
הזדמנויות
מאחר שהתכנית כבר לאחר רישוי, היתרון המרכזי הוא ודאות ביצוע גבוהה — הקונה רוכש ודאות, לא הנחה. מנוע השבחה חיצוני עשוי לנבוע מהתחדשות רחבה של שכונת בת גלים (מתחמים סמוכים כמו העלייה השנייה) ומקרבת המתחם לרמב"ם ולתחנת הרכבת, שאינם תלויים במדרגת התכנון של המתחם עצמו.
איומים
נותר סיכון ביצוע ומימון — טרם דווח על תחילת בנייה, וההשלמה תלויה בגורם המבצע ובתנאי השוק. משך הזמן הארוך שחלף מאז ההכרזה (2014) ללא ביצוע בפועל הוא נורת אזהרה ללוח הזמנים. התלות במסלול רשויות ובקצב העירייה מוסיפה אי-ודאות רגולטורית עד למימוש בשטח.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.