מתחם פינוי-בינוי הפארק — דרך צרפת 41-55, קרית שפרינצק, חיפה304-1164656 · חיפה · קרית שפרינצק
תכנית 304-1164656 ("מתחם הפארק") היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בקרית שפרינצק בחיפה, על שטח של כ-16.57 דונם, כחלק מתכנית אב לשכונות קרית שפרינצק ורמת שאול המקודמת בידי העירייה. המתחם משתרע מצפון לדרך צרפת ומדרום-מערב לרח' שלום קאסן. במצב הקיים עומדים בו חמישה מבני מגורים בני ארבע קומות ובהם 121 יחידות דיור, שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ובתקני פיקוד העורף. התכנית מורה על הריסתם והקמת 572 יחידות דיור בארבעה מבנים המחולקים לגושי בניין מדורגים בגובהם עד 34 קומות, בשילוב שטחי מסחר בקומות התחתונות, שטחים למבני ציבור ושטח ציבורי פתוח. השצ"פ העירוני מתוכנן לחבר את דרך צרפת אל גן אלי כהן שמצפון, וכן לשפר את תנאי המגורים של דיירי המתחם ואת עמידות המבנים בתקני הבטיחות.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1164656 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | לפי טבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת, סך שטחי המגורים המבונים הוא 88,961 מ"ר עבור 572 יח"ד — כ-155 מ"ר ברוטו ליח"ד, נתון הכולל ככל הנראה גם שטחי שירות. שטח עיקרי-מעל נפרד (ומכאן חישוב פלדלת מדויק) לא אותר, משום שטבלת הזכויות בהוראות התכנית אינה זמינה במסמכים המפורסמים. מתוך היחידות: 172 דירות קטנות ו-43 יחידות דיורית. בנוסף: מסחר 3,370 מ"ר בקומות התחתונות ומבני ציבור 2,385 מ"ר. מקור: טבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת ודברי ההסבר. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 3,370 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 121 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 451 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 572 יח"ד |
| מס' קומות | ארבעה מבנים המחולקים לגושי בניין מדורגים בגובהם, עד גובה מרבי של 34 קומות (לפי סעיף ב' להוראות התכנית), עם שטחי מסחר בקומות התחתונות. במצב הקיים: 4 קומות. מקור: הוראות התכנית ודברי ההסבר. |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: דברי ההסבר לתכנית, הוראות התכנית וטבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת. מספרי היחידות עקביים בין דברי ההסבר, סעיף ג' להוראות (572 יח"ד) וטבלת מבא"ת (572); מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 615 מוצעות — הנתון שהוצג (121→572) לקוח מדברי ההסבר ומההוראות, שגוברים. מכפיל יח"ד ×4.73 (121→572). צפיפות המצב המוצע כ-34.5 יח"ד לדונם — מעל הטווח המקובל (20-30), ונובעת מבנייה מדורגת עד 34 קומות. הערה: לא הופק תשריט מצב מוצע ואינה זמינה במסמכים המפורסמים טבלת הזכויות המלאה; שטח עיקרי-מעל וממוצע מדויק ליח"ד לא אומתו והפוסט הועלה כטיוטה לבדיקה ידנית.
פרטי התכנית
חמישה מבני מגורים בני ארבע קומות ובהם 121 יחידות דיור. דברי ההסבר קובעים במפורש שהמבנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה ובתקני פיקוד העורף — כלומר מדובר בהתחדשות שנדרשת גם מטעמי בטיחות. היקף הזכויות המאושרות למגורים עומד על כ-8,402 מ"ר לפי התכניות התקפות (זכויות מאושרות, לא מדידת בנוי). המתחם משתרע על גושים 10803 ו-10906 בקרית שפרינצק, מצפון לדרך צרפת.
אבני דרך בתוכנית
- 09.07.2024קליטת התכנית
- 16.10.2025הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 07.07.2026אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 07.07.2026
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית אושרה ופורסמה ברשומות ב-07.07.2026 — הסיכון התכנוני הוסר לחלוטין, ומה שנותר הוא סיכון רישוי וביצוע. ההתחדשות מעוגנת בתכנית אב עירונית לשכונות קרית שפרינצק ורמת שאול, כלומר גיבוי מדיניותי של העירייה ולא יוזמה מבודדת. מכפיל יח"ד ×4.73 (121→572) גבוה ונובע מנקודת פתיחה דלילה של חמישה מבנים בני 4 קומות. ההצדקה הציבורית חזקה: המבנים הקיימים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה ובתקני פיקוד העורף, מה שמקל על קידום ההליך ועל הסכמת הדיירים.
חולשות
התכנית אושרה זה עתה, ולכן עיקר האפסייד התכנוני כבר מגולם — בשלב זה נרכשת ודאות ולא הנחה. חלק מהנתונים הכמותיים לא אומתו: שטח עיקרי-מעל נפרד וממוצע מדויק ליח"ד לא נשלפו (סך שטחי המגורים 88,961 מ"ר מגלם ≈155 מ"ר ברוטו ליח"ד, ככל הנראה כולל שירות) — פער שמחייב בדיקה בטבלת הזכויות. זהות היזם או הגורם המבצע אינה מפורסמת, וההתחדשות במסלול רשויות תלויה בקצב העירייה ואינה מוכרזת במסלול מיסוי, כך שהטבות המס אינן מובטחות. הצפיפות גבוהה, כ-34.5 יח"ד לדונם.
הזדמנויות
מנוע השבחה חיצוני מובהק הוא ההקשר העירוני: התכנית היא נדבך בתכנית אב רחבה לשכונות קרית שפרינצק ורמת שאול, ושדרוג סביבתי בקנה מידה שכונתי — כולל שצ"פ עירוני המחבר את דרך צרפת לגן אלי כהן — עשוי להעלות ערך גם לאחר האישור, שלא כנגזרת ממדרגת התכנון של המתחם הבודד. הרכיב המסחרי בקומות התחתונות (3,370 מ"ר) מוסיף חזית פעילה ומקור הכנסה. מאחר שהאישור טרי מאוד, ייתכן שהשוק המקומי טרם תמחר במלואו את הוודאות התכנונית שנוצרה — חלון מעקב לקראת שלב הרישוי.
איומים
המתחם טרם יצא לדרך: אין דיווח על היתרי בנייה והוא אינו מסומן כנמצא בביצוע, כך שסיכון ההתנעה, המימון והביצוע עדיין לפניו, ובהיעדר יזם מזוהה איתנות הגורם המבצע אינה ניתנת להערכה. בנייה מדורגת עד 34 קומות בצפיפות של כ-34.5 יח"ד לדונם היא רכיב עלות כבד וחשופה לחריגות ולדרישות תשתית וחניה. מסלול הרשויות מוסיף תלות בקצב העירייה. פרויקט של 572 יח"ד הוא רב-שלבי וחשוף ללוחות זמנים ארוכים, וסביבת עלויות הבנייה והריבית מכבידה על כדאיות תמחור שנקבע בשלב האישור.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.