מתחם פינוי-בינוי המעפילים, קריית אליעזר, חיפה (חפ/2370/8)304-1161520 · חיפה · קרית אליעזר
תכנית חפ/2370/8 היא תכנית מתאר מקומית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי ברחוב המעפילים בשכונת קריית אליעזר בחיפה, על שטח של 6.884 דונם. המתחם מהווה חלק ממתחם 8 שבתכנית האב של קריית אליעזר (חפ/2370), ועל שטחו חלה כיום התכנית המאושרת חפ/1795 שייעודיה אזור מגורים ב' מיוחד ודרך מאושרת. במצב הקיים עומדים במתחם 5 מבני מגורים ובהם 80 יח"ד. התכנית מורה על הריסתם והקמת 346 יח"ד ב-3 מגדלים — תוספת של 266 יח"ד — האחד בתא שטח 201 בן 24 קומות ובגובה 81.9 מ' ובו 100 יח"ד, ושניים בתא שטח 202 בני 29 קומות ובגובה 98.4 מ' ובהם 246 יח"ד, כולם מעל 4 קומות חניון תת-קרקעי. לצד המגורים מקצה התכנית 1,600 מ"ר שטחי מסחר ו-700 מ"ר לשימושים ציבוריים בקומת הקרקע, וכן שטח ציבורי פתוח בתכנון תלת-מימדי (תא שטח 401A) מעל חניון תת-קרקעי. התכנית קובעת תמהיל דיור מחייב: לפחות 20% מהיחידות יהיו דירות קטנות (56 עד 80 מ"ר כולל ממ"ד) ועוד 10% דירות קטנות מאוד (30 עד 55 מ"ר כולל ממ"ד), והשטח הממוצע ליחידת דיור לא יעלה על 95 מ"ר ללא מרחב מוגן. התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת כל הבעלים. התכנית הופקדה להתנגדויות: פרסום להפקדה ברשומות ביום 26.05.2026 ובעיתונים ביום 29.05.2026 — כלומר היא נמצאת כעת בשלב ההפקדה וטרם אושרה.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1161520 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | לא פורסם בנפרד — טבלה 5 בתכנית זו מציגה "שטחי בניה כוללים" בלבד ואינה מפרידה בין עיקרי לשירות, ולכן לא ניתן לחלץ את העיקרי-מעל במדויק. הנתונים הזמינים: סה"כ שטחי בנייה למגורים מעל הכניסה הקובעת 50,588 מ"ר (תא שטח 201 — 14,382 מ"ר ו-100 יח"ד; תא שטח 202 — 36,206 מ"ר ו-246 יח"ד), ומרפסות 6,228 מ"ר בנוסף לשטחי הבנייה. חסם עליון לפלדלת ניתן לגזור מהוראת התמהיל בטבלה 5, הקובעת ששטח ממוצע של יחידת דיור לא יעלה על 95 מ"ר ללא מרחב מוגן: 95×346 = 32,870 מ"ר, ובתוספת 12×346 ממ"ד — פלדלת של עד כ-37,022 מ"ר. תמהיל מחייב: לפחות 20% דירות קטנות (56-80 מ"ר כולל ממ"ד), ועוד 10% דירות קטנות מאוד (30-55 מ"ר כולל ממ"ד); יתאפשרו דיוריות ב-20% מהדירות ששטחן מעל 120 מ"ר. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 1,600 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 80 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 266 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 346 יח"ד |
| מס' קומות | 24 קומות בתא שטח 201 (גובה מבנה 81.9 מ', מבנה אחד) ו-29 קומות בתא שטח 202 (גובה מבנה 98.4 מ', שני מבנים), מעל 4 קומות חניון מתחת לכניסה הקובעת. מעל הגובה ומספר הקומות שבטבלה יותרו מעקות, פירי מעליות, חדרי מדרגות ומתקנים וחללים טכניים על הגג |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: דברי ההסבר לתכנית, טבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" (תאי שטח 201, 202, 401, 302), טבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת ומאגר מתחמי ההתחדשות. שים לב לשלוש אי-התאמות: (1) מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 32 יח"ד קיימות ו-376 מוצעות, בעוד דברי ההסבר קובעים 80 יח"ד קיימות ב-5 מבנים וטבלה 5 קובעת 346 יח"ד מוצעות — מסמכי התכנית גוברים; (2) טבלת הכמויות של מבא"ת רושמת 32 יח"ד ו-320 מ"ר במצב המאושר — אלה הזכויות הסטטוטוריות לפי חפ/1795 ולא מספר היחידות הקיימות בפועל; (3) דברי ההסבר מציינים מגדלים "בגובה של עד 32 קומות", בעוד טבלה 5 קובעת 24 ו-29 קומות — טבלה 5 גוברת במפורש לפי הוראות התכנית. שורת "סך הכל" בטבלת הזכויות סוכמת נאיבית (692 יח"ד, 53 קומות) בשל כפל-ספירה של שורות המשנה. מכפיל יח"ד ×4.33 (80→346). צפיפות במצב המוצע כ-50.3 יח"ד לדונם על 6.884 דונם — גבוהה משמעותית מהטווח המקובל (20-30). התכנית מתירה ניוד זכויות ויח"ד בין תאי השטח 201 ו-202 ללא חריגה מהגובה, הקומות וסך השטחים, וכן המרת עד 10% משטחי המסחר למגורים. התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים ותכנון תלת-מימדי (תא שטח 401A).
פרטי התכנית
5 מבני מגורים ובהם סה"כ 80 יח"ד, על שטח של 6.884 דונם ברחוב המעפילים בשכונת קריית אליעזר, גוש 10825 חלקות 8-12. ייעודי הקרקע התקפים כיום לפי התכנית המאושרת חפ/1795 הם אזור מגורים ב' מיוחד ודרך מאושרת. השטח מוגדר בתכנית האב של קריית אליעזר (חפ/2370) כחלק ממתחם 8. מספר הקומות, גיל המבנים, מצבם הפיזי וקיומם של ממ"דים לא צוינו במפורש במסמכי התכנית.
אבני דרך בתוכנית
- 19.03.2025קליטת התכנית
- 26.05.2026הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות
ניתוח SWOT
חוזקות
שלב הכניסה הוא היתרון המרכזי: התכנית הופקדה להתנגדויות ברשומות ב-26.05.2026, כלומר היא נמצאת בדיוק לפני המדרגה שבה מתומחר עיקר הפוטנציאל — המעבר הפקדה→אישור. ההליך מהיר בסטנדרטים של הענף: קליטה במרץ 2025, החלטה בדיון בהפקדה בנובמבר 2025 והפקדה בפועל במאי 2026 — כשנה ורבע בלבד, סימן לתכנית שאינה שנויה במחלוקת. התכנית אינה יוזמה מבודדת אלא נגזרת מתכנית האב של קריית אליעזר (חפ/2370) ומהווה את מתחם 8 שבה — גיבוי תכנוני עירוני מוצהר שמפחית מהותית את סיכון האישור. מכפיל ×4.33 (80→346) גבוה מהמקובל ונובע מנקודת פתיחה דלילה של 80 יח"ד ב-5 מבנים, ומסה קטנה של 80 בעלי דירות היא יתרון ארגוני של ממש בהחתמה. התכנית מוסיפה 1,600 מ"ר מסחר ו-700 מ"ר שימושים ציבוריים בקומת הקרקע — תמהיל שמייצר חזית עירונית ולא מגדל מבודד.
חולשות
הצפיפות היא החולשה הבולטת: כ-50.3 יח"ד לדונם על 6.884 דונם — כמעט כפליים מהתקרה המקובלת, ובפועל שלושה מגדלים בני 24 ו-29 קומות דחוסים על מגרשים של 1,740 ו-3,727 מ"ר. דירות התמורה קטנות במיוחד: התכנית קובעת ששטח ממוצע ליחידה לא יעלה על 95 מ"ר ללא ממ"ד, ומחייבת ש-20% מהיחידות יהיו 56-80 מ"ר ועוד 10% יהיו 30-55 מ"ר בלבד — כשליש מהפרויקט הוא דירות קטנות ומאוד קטנות, מה שמגביל את התמורה לדיירים ואת מחיר המכירה. המתחם אינו מוכרז, ולכן הטבות המס אינן מובטחות. איכות המידע חלקית: טבלה 5 מציגה שטחי בנייה כוללים ואינה מפרידה עיקרי משירות, ונתוני המאגר (32 קיימות, 376 מוצעות) סותרים את מסמכי התכנית.
הזדמנויות
התכנית מופקדת וטרם אושרה, ולכן כאן — בשונה מרוב המתחמים הבשלים — פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר עדיין לפנינו: מדרגת התמחור הגדולה היא המעבר הפקדה→אישור, והמתחם עומד בדיוק לפניה. ההחלטה בדיון בהפקדה כבר התקבלה (12.11.2025) והתנאים מולאו, כלומר המחלוקת העקרונית מול הוועדה המחוזית הוכרעה ומה שנותר הוא הליך ההתנגדויות — פרופיל סיכון-תשואה אטרקטיבי יחסית. הגזירה מתכנית האב חפ/2370 מחזקת עוד את הסיכוי לאישור, שכן היקף הזכויות נגזר ממדיניות עירונית מאושרת ולא מבקשה נקודתית. ההכרזה, שטרם ניתנה, היא אירוע מתמחר בפני עצמו — היא תפתח את הטבות המס ותאיץ את ההחתמה, וכך גם כניסת יזם מזוהה. קריית אליעזר מקודמת כמכלול ומתחם 8 הוא אחד מכמה — אפקט שכונתי מצטבר.
איומים
סיכון האישור הוא המשמעותי ביותר והוא עדיין פתוח במלואו: התכנית מופקדת להתנגדויות עד היום, ושלושה מגדלים בני 24 ו-29 קומות בצפיפות של 50.3 יח"ד לדונם בשכונה ותיקה הם בדיוק סוג הפרמטרים שמושכים התנגדויות תושבים — התוצאה עלולה להיות הפחתת גבהים, הפחתת יחידות או הארכת ההליך בשנים. כלכליות הפרויקט רגישה במיוחד בשל תמהיל הדירות: תקרת ממוצע של 95 מ"ר ליחידה, לצד חובת 20% דירות קטנות ו-10% קטנות מאוד, מגבילה את ההכנסה למ"ר בדיוק בפרויקט שעלויות הביצוע בו גבוהות — 4 קומות חניון תת-קרקעי חפורות תחת מגרשים קטנים של 1,740 ו-3,727 מ"ר, בנייה לגובה של עד 98.4 מ', ותכנון תלת-מימדי מורכב. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים חושף להתנגדויות ולהליכים משפטיים בטבלאות האיזון וההקצאה. היעדר הכרזה עלול לעכב את ההחתמה ולשלול הטבות מס מהדיירים המתפנים. סביבת עלויות הבנייה והריבית הגבוהה מכבידה, ושינויי מדיניות ארציים בהתחדשות עירונית ובהיטלי השבחה עלולים לשנות את המשוואה עוד לפני האישור.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.