מתחם פינוי-בינוי המלך שלמה, נווה דוד, חיפה (חפ/מק/5542א)304-0638478 · חיפה · נווה דוד
תכנית חפ/מק/5542א היא תכנית התחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בשכונת נווה דוד בחיפה, על שטח של 99.841 דונם — אחד המתחמים הגדולים בעיר. הפרויקט ממוקם בכניסה הדרומית לחיפה, במפגש הרחובות המלך שלמה והמלך שאול, ומהווה חלק מתכנית רחבה שהכינה העירייה להתחדשות עירונית של שכונות החוף. במצב הקיים עומדים במתחם 17 מבני מגורים בני 2-4 קומות ובהם 219 יח"ד בהיקף בנוי מאושר של 26,280 מ"ר; המבנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, אין בהם מיגון הג"א והם אינם עומדים בתקני בטיחות עכשוויים. התכנית מורה על הריסתם והקמת 1,212 יח"ד ב-12 בניינים בני 22 קומות — תוספת של 993 יח"ד — בשילוב מבנים ומוסדות ציבור בהיקף 23,750 מ"ר במבנה בן 4 קומות, שטחים ציבוריים פתוחים, מסחר, תעסוקה וכיכר עירונית, מעל 2 עד 6 קומות חניון תת-קרקעי. במסגרת התכנית ישופרו תנאי המגורים של דיירי המתחם באמצעות הגדלת שטח דירתם המקורית, ויובטחו מרפסות, חניות תת-קרקעיות ומחסנים. יעד תכנוני נוסף הוא יצירת מוקד עירוני של מסחר, שירותים ותעסוקה בכניסה הדרומית לעיר, כחלק מגיבוש ציר עירוני משמעותי לאורך רחוב המלך שלמה ומהרצף הבנוי הנמשך צפונה. התכנית קובעת שלפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות (242 יח"ד). התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 30.09.2020, והמתחם — שהוכרז ביום 02.04.2020 — נמצא כיום בביצוע בפועל, עם 368 היתרי בנייה שהוצאו.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-0638478 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת = 141,804 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים 127,260 + 12×1,212 ממ"ד = 14,544). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 105 מ"ר. פירוט לפי תאי שטח (טבלה 5): תא 101 — 64,680 מ"ר ו-616 יח"ד; תא 102 — 24,570 מ"ר ו-234 יח"ד; תא 103 — 16,380 מ"ר ו-156 יח"ד; תא 901 — 21,630 מ"ר ו-206 יח"ד. בנוסף: שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת 72,720 מ"ר, שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת כ-142,374 מ"ר (חניונים בתאי השטח 101, 102, 103, 901, 402 ו-403), ומרפסות 16,968 מ"ר בנוסף לשטח העיקרי — 14 מ"ר ליח"ד. התכנית קובעת שלפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות (242 יח"ד). |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 2,100 מ"ר, תעסוקה 2,100 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 219 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 993 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 1212 יח"ד |
| מס' קומות | 22 קומות במבני המגורים (גובה מבנה מרבי 79.5 מ' בתאי השטח 101, 102 ו-103, ו-80.5 מ' בתא שטח 901), ו-4 קומות במבנה הציבור בתא שטח 402. מתחת לכניסה הקובעת: 4-6 קומות חניון במבני המגורים ו-2 קומות בתאי השטח 402 ו-403. במצב הקיים: 2-4 קומות בלבד |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: דברי ההסבר לתכנית, טבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" בהוראות התכנית (תאי שטח 101, 102, 103, 901, 402, 403), טבלת הנתונים הכמותיים של מבא"ת ומאגר מתחמי ההתחדשות. נתוני היחידות עקביים בין כל המקורות: 219 קיימות, 993 תוספת, 1,212 מוצעות. מכפיל יח"ד ×5.53 (219→1,212) — מכפיל גבוה מאוד, הנובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד: 219 יח"ד ב-17 מבנים בני 2-4 קומות על 99.841 דונם. צפיפות במצב המוצע כ-12.1 יח"ד לדונם — נמוכה מהטווח המקובל (20-30), אך יש לזכור ששטח התכנית כולל 23,750 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים נרחבים, דרכים וכיכר עירונית, כך ששטח המגורים הוא חלק בלבד מ-99.841 הדונם. אי-התאמה קלה: טבלת הכמויות של מבא"ת רושמת 1,800 מ"ר מסחר, בעוד טבלה 5 קובעת 1,500 מ"ר עיקרי מסחר ו-1,500 מ"ר עיקרי תעסוקה בתא שטח 901 — הנתון שהוצג לקוח מטבלה 5. גובה המבנים נקבע במטרים וכולל קומת לובי עד 6 מ', קומת מסחר עד 6 מ', קומת תעסוקה עד 4.5 מ' וקומת מגורים עד 3.5 מ'. התכנית מתירה העברת עד 10% מהשטחים בין תאי שטח ובין שימושים.
פרטי התכנית
17 מבני מגורים בני 2-4 קומות ובהם סה"כ 219 יח"ד, בהיקף בנוי מאושר של 26,280 מ"ר — כ-120 מ"ר ברוטו ליח"ד. דברי ההסבר לתכנית קובעים במפורש שהמבנים הקיימים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, שאין בהם מיגון הג"א ושהם אינם עומדים בתקני בטיחות עכשוויים — כלומר מדובר בהתחדשות שנדרשת גם מטעמי בטיחות ולא רק מטעמי ניצול קרקע. המתחם משתרע על גושים 10738, 10743, 10751, 10756 ו-10757 בשכונת נווה דוד, במפגש הרחובות המלך שלמה והמלך שאול.
אבני דרך בתוכנית
- 27.08.2018קליטת התכנית
- 23.06.2019הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 30.09.2020אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 30.09.2020
ניתוח SWOT
חוזקות
זהו פרויקט פעיל ולא תכנית על הנייר: התכנית אושרה ופורסמה ברשומות ב-30.09.2020, 368 היתרי בנייה כבר הוצאו, והמתחם מסומן במאגר כנמצא בביצוע בפועל — הסיכון התכנוני, הרישויי וההתנעה כולם מאחורינו, ומה שנותר הוא סיכון השלמה. היקף הפרויקט חריג: 99.841 דונם ו-1,212 יח"ד הופכים אותו לשינוי אורבני בקנה מידה שכונתי-עירוני, והוא מוגדר במפורש כחלק מתכנית עירונית רחבה של עיריית חיפה להתחדשות שכונות החוף — גיבוי מדיניותי ולא יוזמה מבודדת. מכפיל ×5.53 (219→1,212) הוא מהגבוהים בענף ונובע מנקודת פתיחה דלילה של 219 יח"ד ב-17 מבנים בני 2-4 קומות. ממוצע עיקרי-מעל של כ-105 מ"ר ליח"ד בחלקו העליון של הטווח הטיפוסי — דירות תמורה מרווחות. המבנים הקיימים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה — הצדקה ציבורית חזקה שמקלה על קידום ההליך.
חולשות
זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו אינה ניתנת להערכה — אף שהפרויקט כבר בביצוע, וזהו המשתנה הקריטי בשלב הנוכחי. קצב המימוש מדוד: 368 היתרים מתוך 1,212 יח"ד, כ-30% בלבד לאחר כמעט שש שנים — הפרויקט זז, אבל לאט. הצפיפות נמוכה, כ-12.1 יח"ד לדונם, הרבה מתחת לטווח המקובל; גם אם ההסבר נעוץ בשטחי הציבור והשצ"פים, זהו ניצול קרקע לא אינטנסיבי על 99.841 דונם. הרכיב המסחרי והתעסוקתי צנוע מאוד ביחס לגודל — 2,100 מ"ר ברוטו לכל אחד — וקשה לראות כיצד היקף כזה מייצר את "המוקד העירוני התוסס" שהתכנית מבטיחה. היקף החפירה עצום: כ-142,374 מ"ר תת-קרקעיים ב-2 עד 6 קומות חניון במדרון הכרמל — רכיב עלות כבד ובלתי צפוי.
הזדמנויות
הפרויקט כבר בביצוע, ולכן ההזדמנות צריכה להימסר בכנות: האפסייד התכנוני מוצה — המדרגה הגדולה חלפה בספטמבר 2020 והפרמיה שבין אישור להיתר מומשה עבור כ-30% מהיחידות. ההזדמנות המעשית נעוצה בשלביות: רק 368 מתוך 1,212 יח"ד הורשו עד כה, כלומר כשני שלישים מהפרויקט עדיין לפני רישוי — וכל גל היתרים נוסף הוא אירוע מתמחר שניתן לעקוב אחריו ולתזמן לפיו כניסה. מקור אפסייד עצמאי הוא ההקשר העירוני הרחב: התכנית היא חלק ממהלך להתחדשות שכונות החוף, ובנווה דוד מקודמים במקביל מתחם המלך אמציהו (437 יח"ד) ומתחם המלך חיזקיהו — אפקט שכונתי מצטבר בהיקף כזה משנה את מיצוב השכונה כולה ומייצר עליית ערך שאינה נגזרת ממדרגת התכנון של המתחם הבודד. גם המיקום בכניסה הדרומית לעיר נהנה מהשקעה ציבורית מתמשכת.
איומים
האיום המרכזי בפרויקט פעיל הוא סיכון ההשלמה, והוא מוחשי כאן: כ-70% מהיחידות עדיין לפני רישוי, וכל האטה במימון, כשל של הגורם המבצע או שינוי בתנאי השוק עלולים להותיר את המתחם חצי-בנוי לשנים — וחוסר הזיהוי של היזם מחריף את הסיכון. עלויות הביצוע חשופות במיוחד: כ-142,374 מ"ר של חפירה תת-קרקעית בטופוגרפיית מדרון הכרמל הם מהרכיבים היקרים והבלתי צפויים ביותר, וסביבת עלויות הבנייה והריבית מכבידה על תמחור שנקבע ב-2020. פרויקט של 1,212 יח"ד ב-12 מגדלים בני 22 קומות הוא רב-שלבי מטבעו וחשוף לסיכוני לוחות זמנים ארוכים, שבמהלכם הדיירים בשכירות. הצפת השוק המקומי היא איום ממשי: 1,212 יח"ד בשכונה אחת, לצד מאות נוספות במתחמי נווה דוד הסמוכים, עלולות ליצור עודף היצע מקומי וללחוץ על המחירים.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.