מתחם פינוי-בינוי המלך אמציהו, נווה דוד, חיפה (חפ/מק/2188א')304-0137240 · חיפה · נווה דוד
תכנית חפ/מק/2188א' היא תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מקומית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי במתחם הרחובות אמציהו המלך, אסתר המלכה ושלמה המלך בשכונת נווה דוד בחיפה, על שטח של 16.459 דונם. במצב הקיים עומדים במתחם מבני מגורים ותיקים ובהם 74 יח"ד מאושרות בהיקף מאושר של 8,880 מ"ר, על קרקע שבחלקה הגדול בבעלות ציבורית — עיריית חיפה, רשות הפיתוח וחברת עמידר — לצד חוכרים ובעלים פרטיים. התכנית מורה על פינוי והריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם מגורים חדש ובו 437 יח"ד — תוספת של 363 יח"ד — בשלושה מגרשי מגורים (תאי שטח 2000, 2001 ו-2002), בבנייה של עד 27 קומות מעל קומת קרקע גבוהה ובגובה מבנה של עד 90 מ', מעל 6 עד 9 קומות חניון תת-קרקעי. במקביל מבצעת התכנית איחוד וחלוקה מחדש של החלקות בייעוד מגורים בהתאם לתכנית המאושרת חפ/1820, תוך חילופי שטחים עם המגרשים בייעוד שטח ציבורי פתוח וללא שינוי בשטח הכולל, ומשנה ייעוד של אתר לבניין ציבורי לאזור מגורים תוך קביעת שימוש ציבורי בתחומי מגרש 2002 — הכולל 500 מ"ר לתחנה לבריאות המשפחה ו-100 מ"ר למקלט ציבורי. השטח הציבורי הפתוח במתחם גדל מ-3,899 מ"ר ל-4,709 מ"ר. התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 24.10.2017, והטיפול בה נרשם כמסתיים ביום 15.11.2017.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-0137240 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת = 49,986 מ"ר (עיקרי-מעל 44,742 + 12×437 ממ"ד = 5,244). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 102 מ"ר. פירוט לפי תאי שטח (טבלה 5): תא 2000 — 10,894 מ"ר עיקרי-מעל ו-110 יח"ד; תא 2001 — 17,357 מ"ר ו-161 יח"ד; תא 2002 — 16,491 מ"ר ו-166 יח"ד. בנוסף: שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת 26,630 מ"ר, שטחי עיקרי ושירות מתחת לכניסה הקובעת 34,192 מ"ר (בעיקר חניונים), ומרפסות 10,925 מ"ר — 25 מ"ר ליח"ד. |
| זכויות בנייה למסחר | סה"כ זכויות במתחם: 105,464 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 74 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 363 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 437 יח"ד |
| מס' קומות | 27 קומות מעל קומת קרקע גבוהה בכל שלושת המגרשים, מעל 6-9 קומות חניון מתחת לכניסה הקובעת. גובה מבנה מרבי מעל הכניסה הקובעת: עד 90 מ', ללא מתקנים טכניים על הגג |
הוראות חשובות בתכנית
מקור הנתונים: הוראות התכנית — טבלת נתונים כמותיים (סעיף 2.3) וטבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" (תאי שטח 2000, 2001, 2002), ומאגר מתחמי ההתחדשות. התכנית עצמה קובעת שבסתירה בין הטבלה הכמותית לטבלה 5 — טבלה 5 גוברת, ולכן העיקרי-מעל כאן נגזר מטבלה 5 (44,742 מ"ר) ולא מהנתון הכמותי (45,534 מ"ר). אי-התאמה נוספת: מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 73 יח"ד קיימות ו-244 תוספת (סה"כ שאינו מסתדר עם 437), בעוד מסמכי התכנית קובעים 74 קיימות ו-363 תוספת — מסמכי התכנית גוברים. מכפיל יח"ד ×5.91 (74→437) — מכפיל גבוה מאוד, הנובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד: 74 יח"ד בלבד על 16.459 דונם. צפיפות במצב המוצע כ-26.6 יח"ד לדונם — בתוך הטווח המקובל. תכסית 40% בכל אחד מהמגרשים. תאריך ההפקדה נלקח מפרסום נוסח ההודעה על הפקדת התכנית ברמה המקומית (25.01.2017), שכן במאגר לא נרשמה שורת "פרסום להפקדה ברשומות".
פרטי התכנית
מבני מגורים ותיקים ובהם 74 יח"ד מאושרות, בהיקף בנוי מאושר של 8,880 מ"ר (מחושב בתכנית לפי 120 מ"ר ליח"ד), הפרוסים על פני כ-18 כניסות בניין ברחובות אמציהו המלך 1-10, 12, 14, 16, אסתר המלכה 14, 16 ושלמה המלך 32, 34, 36, 40 ו-42. ייעודי הקרקע במצב המאושר: אזור מגורים מיוחד 7,199 מ"ר, אתר לבניין ציבורי 893 מ"ר, שטח ציבורי פתוח 3,899 מ"ר, דרך מאושרת 4,217 מ"ר ושביל הולכי רגל 251 מ"ר. הבעלות במתחם ציבורית ברובה: עיריית חיפה, רשות הפיתוח (חלקן בחכירה לפרטיים) ועמידר, לצד בעלים פרטיים שונים. מספר הקומות, גיל המבנים, מצבם הפיזי וקיומם של ממ"דים לא צוינו במפורש במסמכי התכנית.
אבני דרך בתוכנית
- 16.10.2017קליטת התכנית
- 25.01.2017הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 24.10.2017אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 24.10.2017
ניתוח SWOT
חוזקות
הפרויקט חצה שתי מדרגות סיכון ולא אחת: התכנית אושרה ופורסמה ברשומות ב-24.10.2017, ולפי מאגר מתחמי ההתחדשות מצב המתחם הוא "תכנית מאושרת — אחרי רישוי" עם 437 היתרי בנייה שהוצאו, מספר הזהה למספר היחידות המוצעות — כלומר גם הסיכון התכנוני וגם הרישויי הוסרו, ונותר בעיקר סיכון ביצוע ומימון. מכפיל ×5.91 (74→437) הוא מהגבוהים שניתן לפגוש, ונובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד של 74 יח"ד על 16.459 דונם. ממוצע עיקרי-מעל של כ-102 מ"ר ליח"ד בטווח הטיפוסי, והצפיפות המוצעת כ-26.6 יח"ד לדונם בתוך הטווח המקובל חרף המכפיל הגבוה. הבעלות במתחם ציבורית ברובה — עיריית חיפה, רשות הפיתוח ועמידר — מה שמפשט מהותית את ההחתמה מול מתחם בבעלות פרטית מפוצלת.
חולשות
הפער הבולט הוא בין בשלות סטטוטורית ורישויית מלאה לבין היעדר מימוש: התכנית אושרה בשלהי 2017, ההיתרים הוצאו, ובכל זאת המתחם רשום כ"לא בביצוע" — קרוב לתשע שנים שבהן הפרויקט לא יצא לדרך. זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו אינה ניתנת להערכה — משתנה קריטי בפרויקט מורשה שטרם יצא לביצוע. ההכרזה היא משנת 2001 עם תוקף משנת 2006 — ותיקה מאוד, ויש לוודא את תוקפה ואת זכאות הדיירים להטבות המס. היקף הבנייה התת-קרקעית חריג ומייקר מאוד: 6 עד 9 קומות חניון בשלושה מגרשים, כ-34,192 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת — עלות חפירה ודיפון גבוהה במיוחד בטופוגרפיה של מדרון הכרמל. אין רכיב מסחרי או תעסוקתי כלשהו, ובעלות ציבורית מפוצלת מסבכת את הליכי הקניין והרישום.
הזדמנויות
התכנית אושרה וההיתרים הוצאו, ולכן ההזדמנות צריכה להימסר בכנות: האפסייד התכנוני מוצה כמעט לחלוטין — המדרגה הגדולה חלפה ב-2017 והפרמיה שבין אישור להיתר מומשה אף היא. היתרון כאן הוא ודאות גבוהה במיוחד: קונה שנכנס היום יודע בדיוק כמה יח"ד, איזה שטח ואיזה גובה אושרו ואף הורשו, ואינו חשוף להתנגדויות או לתנאי היתר. ההזדמנות האמיתית היא אירוע ההנעה — כניסת יזם מזוהה או השלמת מהלך מימון עשויות להפוך פרויקט מורשה ותקוע לפרויקט פעיל, וזהו האירוע שמתמחר את הנכס מחדש. הבעלות הציבורית הרחבה מגדילה את הסיכוי למהלך מוסדי מרוכז שיניע את המתחם, ובנייה של עד 27 קומות במדרון המערבי של חיפה מייצרת דירות עם נוף פתוח שאינו ניתן לחסימה.
איומים
האיום המרכזי הוא סיכון הביצוע והמימון, והוא כבר התממש חלקית: תשע שנים חלפו מאז האישור, ההיתרים כבר בידיים, והפרויקט עדיין רשום כלא בביצוע — נורת אזהרה שמחייבת בדיקה מה בדיוק עוצר אותו. היתרים אינם נצחיים ויש לוודא את תוקפם; פקיעה תחייב הליך רישוי מחדש בעלויות ובלוחות זמנים נוספים. עלויות הביצוע חשופות במיוחד: 6-9 קומות חניון תת-קרקעי בטופוגרפיית מדרון הן מהרכיבים היקרים והבלתי צפויים ביותר בבנייה. ההסתמכות על הכרזה משנת 2001 עלולה להתברר כבעייתית מבחינת זכאות הדיירים להטבות מס, ומבנה הבעלות — עירייה, רשות הפיתוח, עמידר וחוכרים פרטיים — עלול לייצר הליכי קניין ממושכים ומחלוקות על טבלאות האיזון.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.