מתחם פינוי-בינוי החותרים, קריית אליעזר, חיפה304-1253764 · חיפה · קרית אליעזר
תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי במתחם החותרים בשכונת קריית אליעזר בחיפה, בין הרחובות רוטשילד (מזרח), דרור (מערב), החותרים (צפון) ואלנבי (דרום), על שטח של כ-24.387 דונם. במצב הקיים מיועדים להריסה עשרה מבני מגורים ומבנה מסחרי ובהם 107 יחידות דיור וחמש חנויות, וכן מבנה ציבורי המשמש את תנועת הנוער העובד והלומד. התכנית מציעה במקומם שישה מבני מגורים חדשים בקיבולת של 503 יחידות דיור, בעירוב שימושים הכולל שטחי מסחר ומשרדים בקומות הקרקע והראשונה, מגרש למבנים ומוסדות ציבור, ושני מגרשי שטח ציבורי פתוח בתכנון תלת-מימדי הכוללים פתרון חניה. התכנית מבצעת איחוד וחלוקה מחדש של החלקות ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1253764 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | לפי טבלת הזכויות (טבלה 5), השטח העיקרי מעל הכניסה הקובעת למגורים כ-55,235 מ"ר עבור 503 יחידות דיור (כ-110 מ"ר עיקרי ליחידה בממוצע). בתוספת ממ"ד (12 מ"ר ליחידה) שטח הפלדלת כ-61,271 מ"ר, כ-122 מ"ר ברוטו ליחידה בממוצע — תמהיל דירות מרווח. שטחי השירות מעל הכניסה הקובעת כ-25,553 מ"ר בנוסף. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר כ-1,210 מ"ר, משרדים (תעסוקה) כ-2,226 מ"ר. |
| מס' דירות קיימות | 109 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 394 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 503 יח"ד |
| מס' קומות | שישה מבני מגורים בני 10 עד 34 קומות — מגדלים בני 30-34 קומות לצד מבנים נמוכים בני 10 קומות. |
הוראות חשובות בתכנית
מספר היחידות המוצע 503 עוקב אחר דברי ההסבר וטבלה 5 (סיכום שורות המגורים בטבלה: 110+44+122+184+40+3 = 503 יח"ד); מאגר המתחמים נקב ב-561 — נתון שאינו עולה בקנה אחד עם המסמכים הסטטוטוריים ולכן לא אומץ. במצב הקיים 107 יחידות מיועדות להריסה (דברי ההסבר), ומאגר המתחמים ולוח הכמויות נוקבים ב-109 יחידות קיימות. המכפיל כ-4.61 (109→503). הצפיפות המתוכננת כ-20.6 יח"ד לדונם על שטח של כ-24.387 דונם — בטווח הטיפוסי. השטח העיקרי מעל הכניסה הקובעת למגורים 55,235 מ"ר ושטח הפלדלת כ-61,271 מ"ר. גובה המבנים 30-34 קומות (מגדלים) ו-10 קומות (מבנים נמוכים) לפי טבלה 5. התכנית אושרה בדצמבר 2025.
פרטי התכנית
עשרה מבני מגורים ומבנה מסחרי ובהם 107 יחידות דיור וחמש חנויות, וכן מבנה ציבורי (תנועת הנוער העובד והלומד), המיועדים להריסה, בשכונת קריית אליעזר בין הרחובות רוטשילד, דרור, החותרים ואלנבי בחיפה. שטח התכנית כ-24.387 דונם.
אבני דרך בתוכנית
- 03.01.2024קליטת התכנית
- 25.06.2025הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 30.12.2025אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 30.12.2025
ניתוח SWOT
חוזקות
התכנית מאושרת ותקפה (פורסמה לאישור בדצמבר 2025) — הסיכון התכנוני הוסר כמעט לחלוטין וניתן להוציא היתרי בנייה. מתחם רחב-היקף (כ-24.387 דונם) עם מכפיל בריא של כ-4.61 (109 יחידות קיימות מול 503 מוצעות) מותיר מרווח כלכלי נדיב. הצפיפות המתוכננת כ-20.6 יח"ד לדונם מצויה בליבת הטווח הטיפוסי, והשטח העיקרי המרווח (פלדלת כ-122 מ"ר ברוטו ליחידה) מעיד על תמהיל דירות איכותי. עירוב השימושים — מסחר, משרדים ומבני ציבור לצד שצ"פ בתכנון תלת-מימדי — מחזק את איכות המתחם.
חולשות
המתחם רחב-היקף — 109 בעלי דירות בעשרה מבנים, לצד מבנה מסחרי ומבנה ציבורי — כך שההתארגנות, ההסכמות והביצוע מורכבים ועתירי לוחות זמנים. טרם הוצאו היתרי בנייה וטרם החל ביצוע, כך שנותר סיכון רישוי, ביצוע ומימון בפרויקט רב-שלבי. איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים עלול לעורר מחלוקות והשגות. זהות הגורם המבצע אינה מפורסמת במקורות הזמינים, ולכן איתנותו אינה ניתנת להערכה בשלב זה.
הזדמנויות
משאושרה התכנית, עיקר פוטנציאל ההשבחה התכנוני כבר מגולם — הכניסה בשלב זה קונה בעיקר ודאות תכנונית לצד פרמיה מצומצמת שתיפתח עם הרישוי ותחילת הביצוע. מיקום בקריית אליעזר, שכונה ותיקה ומבוקשת בחיפה, בקרבת רחוב אלנבי וצירי התנועה המרכזיים, תומך בביקוש. היקף המתחם ועירוב השימושים מאפשרים שדרוג רחב של המרחב הציבורי בשכונה.
איומים
כל עוד לא הוצאו היתרים ולא החל ביצוע, מימוש הפרויקט תלוי בהתקדמות היזם, בהשלמת הסכמות בעלי הדירות ובתנאי המימון בפרויקט רב-שלבי וארוך-טווח. איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים והריסת מבנה בשימוש תנועת נוער עלולים לעורר התנגדויות. היקף הבנייה הגדול והבנייה לגובה (עד 34 קומות) חושפים את הפרויקט לסיכוני עלויות בנייה ולתנודות שוק לאורך תקופת מימוש ממושכת.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.