מתחם פינוי-בינוי ברנר 2-18, רמות רמז, חיפה (חפ/4/2444)304-1129055 · חיפה · רמות רמז
תכנית חפ/4/2444 היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי ברחוב ברנר 2-18 שבשכונת רמות רמז בחיפה, על שטח של 8.324 דונם. התכנית מציעה הריסה של שלושה מבני שיכון מסוג "רכבת" בני שלוש קומות ובהם 55 יחידות דיור, והקמת מתחם מגורים חדש בן שלושה מבנים הכולל בנייה מרקמית ומגדל, ובו 271 יחידות דיור — תוספת נטו של 216 יח"ד — לצד שטחי מסחר, משרדים ומוסדות ציבור. הבינוי המוצע מתחלק לשלושה תאי שטח: תא 96C ותא 97B, כל אחד בן 10 קומות בגובה 35 מ' ובו 67 יח"ד, ותא 98A — המגדל — בן 25 קומות בגובה 90 מ' ובו 137 יח"ד. התכנית משנה את הייעוד מאזור מגורים מיוחד לשיכון מאורגן לייעודי מגורים, מסחר ומוסדות ציבור לפי מבא"ת, משנה קווי בניין ומעלה את גובה הבינוי ומספר הקומות. זוהי תכנית ללא איחוד וחלוקה, המאפשרת תכנון תוך שמירה על עקרונות תכנית האב להתחדשות עירונית של חיפה, ומכוונת להוספת יחידות דיור בסביבה שבה קיימים ביקושים רבים למגורים. תמהיל הדירות בשלושת הבניינים יכלול גדלים שונים ובכללם 15% דירות קטנות בשטח של 30-55 מ"ר.
נתוני הפרויקט
| מספר תכנית | 304-1129055 |
|---|---|
| זכויות בנייה למגורים | פלדלת = 25,902 מ"ר (עיקרי-מעל 22,650 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 271 יח"ד = 3,252 מ"ר). פירוט לפי תא שטח: תא 96C — 5,450 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-67 יח"ד על מגרש בן 1,777 מ"ר (לאחר הפקעה); תא 97B — 5,450 מ"ר ו-67 יח"ד על מגרש בן 2,289 מ"ר; תא 98A — 11,750 מ"ר ו-137 יח"ד על מגרש בן 2,290 מ"ר. ממוצע שטח עיקרי ליחידה ≈ 84 מ"ר. בנוסף מוקצים שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת (3,780 מ"ר בכל אחד מתאים 96C ו-97B, ו-6,600 מ"ר בתא 98A) ושטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת לקומות חניה. מעבר לשטח העיקרי תותר בניית מרפסות מקורות בשטח של עד 20 מ"ר ליח"ד — 1,340 מ"ר בכל אחד מתאים 96C ו-97B ו-2,740 מ"ר בתא 98A, סה"כ 5,420 מ"ר. לפי הוראה (ג) לטבלה 5 יכלול התמהיל 15% דירות קטנות בשטח 30-55 מ"ר, ולפי הוראה (ה) לפחות 50 מ"ר מהשטח העיקרי בכל מבנה יוקצו לשימוש רב-תכליתי קהילתי. הוראה (ד) מתירה העברת זכויות בנייה ויח"ד בין תאי השטח בהיקף של עד 20% מסך המבוקש. |
| זכויות בנייה למסחר | מסחר 700 מ"ר, תעסוקה 1,000 מ"ר |
| מס' דירות קיימות | 55 יח"ד |
| מס' דירות שיתווספו | 216 יח"ד (נטו) |
| סה"כ דירות | 271 יח"ד |
| מס' קומות | 10-25 מעל הכניסה הקובעת: תאי שטח 96C ו-97B — 10 קומות בגובה 35 מ' כל אחד; תא שטח 98A (המגדל) — 25 קומות בגובה 90 מ'. מעל גובה זה ניתן לתכנן מתקנים טכניים על גג הבניין בגובה המינימלי הנדרש. הכניסה הקובעת של המבנים היא קומת הקרקע מצד רחוב ברנר, ויותרו קומות חניה תת-קרקעיות, לרבות קומת חניה נוספת מעבר למתוכנן. |
הוראות חשובות בתכנית
יש לשים לב לפער מהותי בין המקורות במספר היחידות: דברי ההסבר וטבלת הזכויות (טבלה 5) נוקבים שניהם ב-271 יח"ד מוצעות — סכימת התאים 67+67+137 נותנת 271 בדיוק, וכן 20 מ"ר מרפסות × 271 = 5,420 מ"ר, בדיוק שטח המרפסות הרשום בטבלה — ואילו לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית רושמים 256 יח"ד (תוספת 201). מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב כאן 271 סה"כ ו-216 תוספת נטו על 55 הקיימות. יצוין כי הערה (8) לטבלה 5 מאפשרת להמיר עד 1,000 מ"ר מזכויות תא 98A לטובת מסחר, ובמקרה כזה יקטן מספר היחידות בתא זה מ-137 ל-110 — כלומר 244 יח"ד במתחם. מכפיל יח"ד ×4.93 (55→271) — גבוה מהטווח הטיפוסי בפב"ב (×2.5-×4), ומוסבר בכך שנקודת הפתיחה דלילה במיוחד: שלושה מבני "רכבת" בני 3 קומות בלבד עם 55 יח"ד על 8.3 דונם, כלומר עתודת זכויות שטרם נוצלה, שהתכנית ממירה למגדל בן 25 קומות ולשני מבנים בני 10 קומות. אילו היה מאומץ נתון המאגר (256 יח"ד) המכפיל היה ×4.65. צפיפות 32.6 יח"ד לדונם על 8.324 דונם — מעט מעל הטווח המקובל (20-30). ממוצע שטח עיקרי ליחידה כ-84 מ"ר — בתוך הטווח הטיפוסי (80-110). הערה טכנית: סעיף 1.2 בהוראות התכנית נוקב ב"8,324 דונם", אך מדובר בבירור ב-8,324 מ"ר, קרי 8.324 דונם, כפי שגם דברי ההסבר מציינים ("כ-8.3 דונם"). כמו כן, לוח הכמויות רושם 26,770 מ"ר מגורים בעוד סכימת השטח העיקרי בטבלה 5 נותנת 22,650 מ"ר; הפער נובע ככל הנראה מאופן ספירה שונה ולא הובהר במסמכים. ראוי לציין כי מתחם זה גובל במתחם ברנר 20-30 (תכנית חפ/2444/6, מספר 304-1279249), המצוי אף הוא באותו גוש 11194 ובשלב הפקדה — כלומר מדובר במהלך התחדשות רחב יותר ברחוב ברנר.
פרטי התכנית
שלושה מבני שיכון מסוג "רכבת" בגובה שלוש קומות, ובהם 55 יחידות דיור בסך הכול, בהיקף 5,155 מ"ר מאושרים. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים בדירות הקיימות.
אבני דרך בתוכנית
- 11.09.2022קליטת התכנית
- 17.03.2024הפקדת התכניתפרסום להפקדה ברשומות
- 27.10.2024אישור התכניתפרסום לאישור ברשומות — 27.10.2024
ניתוח SWOT
חוזקות
ודאות תכנונית מלאה וטרייה יחסית: התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-27.10.2024, ההתנגדויות נדונו והוכרעו ב-29.07.2024, וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. המכפיל ×4.93 (55→271) הוא מהגבוהים שניתן לפגוש בפינוי-בינוי, ונובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד — שלושה מבני "רכבת" בני שלוש קומות בלבד על 8.3 דונם — כלומר עתודת זכויות שכמעט לא נוצלה ומרווח כלכלי רחב לחלוקת תמורות. מספר בעלי הזכויות קטן במיוחד: 55 משקי בית בשלושה מבנים, מה שמפשט מהותית את הליך ההסכמות. התכנית היא ללא איחוד וחלוקה — חיסכון בשכבת מורכבות משפטית שלמה ובלוחות זמנים. היא נגזרת מעקרונות תכנית האב להתחדשות עירונית של חיפה וגובלת במתחם ברנר 20-30 שאף הוא בהליך התחדשות — אפקט שכונתי מצטבר ברחוב ברנר.
חולשות
המתחם אינו מוכרז, ולכן הטבות המס אינן חלות, וכשנה וחצי לאחר האישור הוא עדיין רשום כ"לפני מימוש" ללא היתרים וללא ביצוע. קיים פער נתונים מהותי שטרם יושב: מסמכי התכנית נוקבים ב-271 יח"ד ואילו מאגר הרשות ולוח הכמויות ב-256, ובנוסף הערה (8) מאפשרת ירידה ל-244 אם יומרו זכויות לטובת מסחר — טווח של 244 עד 271 יחידות המשפיע ישירות על חישוב התמורות. באותו אופן, לוח הכמויות רושם 26,770 מ"ר מגורים מול 22,650 מ"ר בסכימת טבלה 5. הרכיב המסחרי צנוע — 700 מ"ר מסחר ו-1,000 מ"ר תעסוקה על פני 271 יח"ד — והצפיפות 32.6 יח"ד לדונם חורגת מעט מהטווח המקובל.
הזדמנויות
מתחם מאושר, קטן במספר בעלי הזכויות וללא איחוד וחלוקה הוא מהמצבים הנוחים ביותר להוצאה לפועל: הסיכון התכנוני הוסר, המורכבות המשפטית נמוכה, ו-55 משקי בית בלבד הם מסה שניתן לארגן במהירות. לפני שנקבעו יחסי התמורות יש לדיירים חלון להתארגן ולבחור מלווה מקצועי מעמדת כוח, ובמתחם בסדר גודל כזה משקלו של כל דייר בודד גדול. הסמיכות למתחם ברנר 20-30, המצוי בשלב הפקדה באותו גוש, מצביעה על מהלך התחדשות רחב ברחוב ברנר; מתחמים מתחדשים במקביל תומכים זה בערכו של זה הרבה מעבר לגבולות המגרש הבודד, ומצדיקים שדרוג תשתיות ומרחב ציבורי בכל הרחוב. מגדל בן 25 קומות ברמות רמז, שכונה על מדרון בחיפה, צפוי ליהנות מנוף פתוח — מרכיב ערך משמעותי בתמחור דירות בעיר. שילוב של 15% דירות קטנות (30-55 מ"ר) מרחיב את קהל הרוכשים, והחובה להקצות שטח לשימוש קהילתי רב-תכליתי בכל מבנה מוסיפה ערך לדיירים.
איומים
האיום המרכזי הוא היעדר מימוש: כשנה וחצי מאז האישור ללא היתר וללא ביצוע, בסביבת ריבית ועלויות בנייה שהאמירו — ובנייה של מגדל בן 25 קומות יקרה למ"ר משמעותית מבנייה מרקמית. פער הנתונים בין 271 ל-256 יח"ד, ואפשרות הירידה ל-244 לפי הערה (8), יוצר אי-ודאות של עד 27 יחידות בקיבולת — נתון קריטי לכלכליות ולחלוקת התמורות, שמחייב בירור מול הוועדה המקומית לפני כל התחייבות. היעדר הכרזה מחליש את מעמד הפרויקט מול חלופות מוכרזות ושולל הטבות מס מהדיירים. מגדל בן 25 קומות בגובה 90 מ' בשכונה ותיקה כבר עורר התנגדויות (30.04.2024) — אלה הוכרעו, אך מעידות על מתח שעלול לשוב בשלב הרישוי. מאחר שהתכנית כבר אושרה, עיקר פוטנציאל ההשבחה מגולם במחיר והפרמיה שנותרה עד להיתר מצומצמת.
מיקום הפרויקט
רק דקה מזמנך
מה מעניין אותך במתחם הנדון?
בחרתם: אני בעל דירה במתחם
אנחנו יודעים כמה קשה למצוא אנשי מקצוע טובים. לכן הפכנו את השיטה: אתם מציגים את המתחם, אנשי המקצוע מגיעים אליכם.
ספרו לנו כמה פרטים על המתחם, ואנחנו נתאים לכם אנשי מקצוע רלוונטיים לפי מצב המתחם והשלב שבו הוא נמצא.
אנחנו עובדים רק עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה
כמה פרטים על המתחם, ואנחנו עושים את ההתאמה עבורכם.
התאימו לי איש מקצועבחרתם: אני מהנציגות
חיפוש אנשי מקצוע יכול לקחת זמן. אצלנו זה עובד הפוך, אתם משאירים פרטים ואנשי מקצוע מתאימים פונים אליכם.
במקום לחפש לבד, ספרו לנו על המתחם. השיטה שלנו תעזור להתאים לכם אנשי מקצוע לפי הצורך והשלב בפרויקט.
נאתר עבורכם אנשי המקצוע מהשורה הראשונה שמתאימים למתחם
לא מחפשים אנשי מקצוע. אנשי המקצוע מחפשים אתכם.
התאימו לנו איש מקצועבחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
רוצים להשקיע במתחמי פינוי בינוי בחכמה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם אסטרטגיית השקעה חכמה בהתאמה אישית.
די לרדוף אחרי אנשי מקצוע.
שהם יפנו אליכם.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
- התאמה לפי הצורךסוג בעל המקצוע, מסלול ההתחדשות, שלב הפרויקט והעיר
- העברה לאנשי המקצוע בלבדהפרטים מגיעים רק למי שנבחר להתאמה — ולאף גורם אחר
- עד 5 פניות אליכםלא רשימת טלפונים להתקשר אליה — הם יוצרים את הקשר
- אתם בוחרים, או לא בוחריםאפשר להשוות, לבקש הצעה נוספת, או לעצור בכל שלב
המידע באתר למטרות מידע בלבד ואין להסתמך עליו ללא ייעוץ מקצועי.