תכנית התחדשות עירונית בסמכות מקומית במסלול פינוי-בינוי (מתחם חיל הים) בשכונת בת גלים בחיפה, על שטח של כ-16.1 דונם, בסמוך לבית החולים רמב"ם ולתחנת הרכבת בת גלים. במצב הקיים ניצבים שבעה מבני מגורים בני ארבע קומות במצב פיזי ירוד ובהם 119 יחידות דיור, המיועדים להריסה. התכנית מציעה — לפי דברי ההסבר וטבלת הזכויות בהוראות התכנית — הקמת מתחם מגורים בן חמישה מבנים ובו 440 יחידות דיור, בבנייה מרקמית עם חזית מסחרית לאורך רחובות חיל הים והעלייה השנייה, לצד שלושה מבנים גבוהים המתוכננים בנסיגה מחזית הרחוב ובעומק המתחם. התכנית קובעת איחוד וחלוקה של מגרשים, מתווה דרך חדשה ומבטלת דרכים קיימות, ומקצה שני שטחים ציבוריים פתוחים — האחד בחזית המתחם, המשמר עצי שקמה ייחודיים, והשני במרכזו. התכנית נמצאת בשלב תכנוני מוקדם.
שבעה מבני מגורים בני ארבע קומות במצב פיזי ירוד ובהם 119 יחידות דיור (לפי דברי ההסבר בהוראות התכנית), המיועדים להריסה. המתחם ממוקם בשכונת בת גלים בחיפה, בסמוך לבית החולים רמב"ם, לתחנת הרכבת בת גלים ולחוף הים.
פרטי התכנית
📍 כתובת: רחוב חיל הים / העלייה השנייה, שכונת בת גלים, חיפה (גושים 10822, 10919, 11696)
📅 סטטוס: שלב תכנוני מוקדם — התכנית עברה בדיקת תנאי סף (קיום תנאי סף, 26.10.2016) ונמצאת בבדיקה תכנונית. טרם הופקדה וטרם אושרה.
📣 הכרזה: תכנית התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בסמכות ועדה מקומית, הכוללת איחוד וחלוקה של מגרשים. רישום ייעודי במאגר המתחמים להתחדשות עירונית לא אותר במקורות הזמינים.
🛣️ מסלול: התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי — איחוד וחלוקה, הריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם מגורים בעירוב שימושים (מגורים ד' עם חזית מסחרית) לצד שטחים ציבוריים פתוחים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0447805
זכויות בנייה למגורים: עיקרי-מעל למגורים בהיקף כ-41,970 מ"ר לפי הנתונים הכמותיים בהוראות התכנית (סעיף 2.3, בהתאם לטבלת הזכויות – טבלה 5); שטח פלדלת בהיקף כ-47,250 מ"ר — כ-107 מ"ר לדירה ממוצעת (לפי 440 יח"ד), בהתאמה לגודל דירה ממוצע של כ-110 מ"ר (שטח עיקרי בתוספת ממ"ד) הנקוב במפורש בהוראות התכנית.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 1,200 מ"ר
מס' דירות קיימות: 119 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 321 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 440 יח"ד
מס' קומות: בנייה מרקמית עם חזית מסחרית לצד שלושה מבנים גבוהים (חמישה מבנים במתחם); המבנים הקיימים המיועדים להריסה הם בני ארבע קומות
הוראות חשובות בתכנית: מספר היחידות מאומת מול דברי ההסבר בהוראות התכנית: הריסת שבעה מבנים ובהם 119 יחידות דיור והקמת 440 יחידות חדשות (תוספת של 321 יח"ד, מכפיל של כ-3.7). שטח העיקרי-מעל למגורים (41,970 מ"ר) נלקח מטבלת הנתונים הכמותיים בהוראות (סעיף 2.3), הכפופה לטבלת הזכויות (טבלה 5) לפי הוראות התכנית; שטח הפלדלת חושב כעיקרי-מעל בתוספת 12 מ"ר ממ"ד ליחידה, ותואם את גודל הדירה הממוצע (כ-110 מ"ר עיקרי בתוספת ממ"ד) הנקוב בהוראות. הצפיפות המתוכננת כ-27 יח"ד לדונם, בגבול העליון של הטווח האופייני להתחדשות עירונית. יש לשים לב כי התכנית מצויה בשלב מוקדם וממושך: בדיקת תנאי הסף הושלמה עוד ב-2016 והתכנית טרם קודמה להפקדה — נתון המשקף קצב קידום איטי.
שאלה אחת
בחרתם: אני דייר במתחם
בחירת אנשי המקצוע היא ההחלטה שלדיירים יש עליה את מלוא ההשפעה.
אנשי המקצוע שמלווים את הדיירים במתחם נבחרים בדרך כלל פעם אחת, והבחירה מחייבת את כלל בעלי הדירות. ברוב המתחמים שכר טרחתם משולם על ידי היזם.
איתור אנשי מקצוע להתחדשות עירונית
עורך דין, שמאי או מארגן — לפי האזור והשלב שהמתחם נמצא בו.
לאיתור אנשי מקצועבחרתם: אני מהנציגות
בחירת אנשי המקצוע היא ההחלטה שלנציגות יש עליה את מלוא ההשפעה.
היא נעשית פעם אחת ומחייבת את כלל בעלי הדירות במתחם. השוואה בין כמה מועמדים לפני ההחלטה היא הכלי המרכזי שעומד לרשות הנציגות.
בחרתם: אני שוקל לקנות במתחם
הבנה עמוקה בהתחדשות עירונית, מצבה והפוטנציאל הגלום בה, מבדילה בין השקעה או שקיעה.
תשקיע בחכמה עם המומחים שלנו המבצעים ניתוח מעמיק תוך בחינת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים לעומק.
בחרתם: אחר
יש שאלות שלא נענות במסמכי התכנית.
סטטוס עדכני, משמעות של סעיף בהוראות, או מה שנוגע לחלקה מסוימת בתוך המתחם — אלה נבדקים פרטנית.
שאלון קצר אחד — ועד חמישה מאנשי המקצוע המובילים בהתחדשות עירונית יחזרו אליכם עם הצעה שמתאימה בדיוק לשלב שבו המתחם שלכם נמצא.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט זה משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד. איסוף הנתונים מתבצע באמצעות מערכת בינה מלאכותית מתקדמת לצד סקירה אנושית, ועל אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
חשוב לקחת בחשבון שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
