תכנית חפ/מק/2188א' היא תכנית מתאר מקומית בסמכות ועדה מקומית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי במתחם הרחובות אמציהו המלך, אסתר המלכה ושלמה המלך בשכונת נווה דוד בחיפה, על שטח של 16.459 דונם. במצב הקיים עומדים במתחם מבני מגורים ותיקים ובהם 74 יח"ד מאושרות בהיקף מאושר של 8,880 מ"ר, על קרקע שבחלקה הגדול בבעלות ציבורית — עיריית חיפה, רשות הפיתוח וחברת עמידר — לצד חוכרים ובעלים פרטיים. התכנית מורה על פינוי והריסת המבנים הקיימים והקמת מתחם מגורים חדש ובו 437 יח"ד — תוספת של 363 יח"ד — בשלושה מגרשי מגורים (תאי שטח 2000, 2001 ו-2002), בבנייה של עד 27 קומות מעל קומת קרקע גבוהה ובגובה מבנה של עד 90 מ', מעל 6 עד 9 קומות חניון תת-קרקעי. במקביל מבצעת התכנית איחוד וחלוקה מחדש של החלקות בייעוד מגורים בהתאם לתכנית המאושרת חפ/1820, תוך חילופי שטחים עם המגרשים בייעוד שטח ציבורי פתוח וללא שינוי בשטח הכולל, ומשנה ייעוד של אתר לבניין ציבורי לאזור מגורים תוך קביעת שימוש ציבורי בתחומי מגרש 2002 — הכולל 500 מ"ר לתחנה לבריאות המשפחה ו-100 מ"ר למקלט ציבורי. השטח הציבורי הפתוח במתחם גדל מ-3,899 מ"ר ל-4,709 מ"ר. התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 24.10.2017, והטיפול בה נרשם כמסתיים ביום 15.11.2017.
מבני מגורים ותיקים ובהם 74 יח"ד מאושרות, בהיקף בנוי מאושר של 8,880 מ"ר (מחושב בתכנית לפי 120 מ"ר ליח"ד), הפרוסים על פני כ-18 כניסות בניין ברחובות אמציהו המלך 1-10, 12, 14, 16, אסתר המלכה 14, 16 ושלמה המלך 32, 34, 36, 40 ו-42. ייעודי הקרקע במצב המאושר: אזור מגורים מיוחד 7,199 מ"ר, אתר לבניין ציבורי 893 מ"ר, שטח ציבורי פתוח 3,899 מ"ר, דרך מאושרת 4,217 מ"ר ושביל הולכי רגל 251 מ"ר. הבעלות במתחם ציבורית ברובה: עיריית חיפה, רשות הפיתוח (חלקן בחכירה לפרטיים) ועמידר, לצד בעלים פרטיים שונים. מספר הקומות, גיל המבנים, מצבם הפיזי וקיומם של ממ"דים לא צוינו במפורש במסמכי התכנית.
פרטי התכנית
📍 כתובת: מתחם הרחובות אמציהו המלך 1-10, 12, 14, 16, אסתר המלכה 14, 16 ושלמה המלך 32-42, שכונת נווה דוד, חיפה — גושים 10751 ו-10743
📅 סטטוס: מאושרת — סיום טיפול. פרסום לאישור ברשומות ביום 24.10.2017, ורישום התכנית שהטיפול בה הסתיים ביום 15.11.2017. לפי מאגר מתחמי ההתחדשות מצב המתחם הוא "תכנית מאושרת — אחרי רישוי", עם 437 היתרי בנייה שהוצאו.
📣 הכרזה: מוכרז — המתחם ("המלך אמציה", מתחם 30768) הוכרז כמתחם פינוי-בינוי ביום 11.11.2001, עם תוקף הכרזה משנת 2006. מדובר בהכרזה ותיקה שקדמה לתכנית בכ-16 שנה.
🛣️ מסלול: מסלול רשויות — לפי מאגר מתחמי ההתחדשות, מתחם המקודם בליווי הרשות המקומית.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-0137240
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 49,986 מ"ר (עיקרי-מעל 44,742 + 12×437 ממ"ד = 5,244). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 102 מ"ר. פירוט לפי תאי שטח (טבלה 5): תא 2000 — 10,894 מ"ר עיקרי-מעל ו-110 יח"ד; תא 2001 — 17,357 מ"ר ו-161 יח"ד; תא 2002 — 16,491 מ"ר ו-166 יח"ד. בנוסף: שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת 26,630 מ"ר, שטחי עיקרי ושירות מתחת לכניסה הקובעת 34,192 מ"ר (בעיקר חניונים), ומרפסות 10,925 מ"ר — 25 מ"ר ליח"ד.
זכויות בנייה למסחר: סה"כ זכויות במתחם: 105,464 מ"ר
מס' דירות קיימות: 74 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 363 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 437 יח"ד
מס' קומות: 27 קומות מעל קומת קרקע גבוהה בכל שלושת המגרשים, מעל 6-9 קומות חניון מתחת לכניסה הקובעת. גובה מבנה מרבי מעל הכניסה הקובעת: עד 90 מ', ללא מתקנים טכניים על הגג
הוראות חשובות בתכנית: מקור הנתונים: הוראות התכנית — טבלת נתונים כמותיים (סעיף 2.3) וטבלה 5 "זכויות והוראות בניה — מצב מוצע" (תאי שטח 2000, 2001, 2002), ומאגר מתחמי ההתחדשות. התכנית עצמה קובעת שבסתירה בין הטבלה הכמותית לטבלה 5 — טבלה 5 גוברת, ולכן העיקרי-מעל כאן נגזר מטבלה 5 (44,742 מ"ר) ולא מהנתון הכמותי (45,534 מ"ר). אי-התאמה נוספת: מאגר מתחמי ההתחדשות רושם 73 יח"ד קיימות ו-244 תוספת (סה"כ שאינו מסתדר עם 437), בעוד מסמכי התכנית קובעים 74 קיימות ו-363 תוספת — מסמכי התכנית גוברים. מכפיל יח"ד ×5.91 (74→437) — מכפיל גבוה מאוד, הנובע מנקודת פתיחה דלילה במיוחד: 74 יח"ד בלבד על 16.459 דונם. צפיפות במצב המוצע כ-26.6 יח"ד לדונם — בתוך הטווח המקובל. תכסית 40% בכל אחד מהמגרשים. תאריך ההפקדה נלקח מפרסום נוסח ההודעה על הפקדת התכנית ברמה המקומית (25.01.2017), שכן במאגר לא נרשמה שורת "פרסום להפקדה ברשומות".
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
