השקיעו עכשיו
פרויקטים

מתחם פינוי-בינוי שכונת האצטדיון, רובע א', אשדוד

תכנית 603-0346031 היא תכנית התחדשות עירונית מאושרת בסמכות הוועדה המחוזית (מחוז דרום), להקמת שכונת מגורים חדשה בגבולה הצפוני של אשדוד, על שטח האצטדיון הישן והרצועה הסמוכה לאורך רחוב הראשונים ברובע א', בשטח של כ-37.63 דונם. התכנית כוללת שני מתחמים: מתחם המיועד לפינוי-בינוי (איחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית) שבו נהרסים 7 מבני מגורים ובהם 124 יח"ד קיימות ונבנות תמורתן 521 יח"ד (יחס כ-1:4.2); ומתחם התחדשות על שטח האצטדיון שבו נבנות 453 יח"ד חדשות. בסך הכל מוצעות כ-974 יח"ד ב-12 מבנים בגבהים משתנים (מרקמי ועד מגדלים בני 24 קומות), לצד כ-14,122 מ"ר מבני ציבור, כ-1,850 מ"ר מסחר ומערך שטחים ציבוריים פתוחים ירוקים. המתחם בבעלות המדינה ומגיש התכנית והיזם הוא רשות מקרקעי ישראל. התכנית אושרה בשנת 2020.

במתחם הפינוי-בינוי 7 מבני מגורים קיימים ובהם 124 יח"ד, המיועדים להריסה. יתרת שטח התכנית הוא שטח האצטדיון העירוני הישן ומבני העזר שלו (קרקע לא-מבונה למגורים) — המפונה אף הוא לטובת השכונה החדשה. המתחם ברובע א', בגבולה הצפוני של אשדוד, בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

פרטי התכנית

📍 כתובת: מתחם האצטדיון, רובע א', אשדוד — בין רחוב ז'בוטינסקי מצפון, ההסתדרות ממזרח והראשונים ממערב
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף (05.03.2020). התכנית מאושרת לפני מימוש; טרם הוצאו היתרי בנייה וטרם החל ביצוע.
📣 הכרזה: מוכרז — מתחם התחדשות עירונית מס' 4309 (האצטדיון), אשדוד; מועד הכרזה 15.07.2019.
🛣️ מסלול: התחדשות עירונית — פינוי-בינוי + התחדשות על קרקע משלימה, מסלול מיסוי; תכנית מחוזית מאושרת
👷 יזם: רשות מקרקעי ישראל (מגישת התכנית, היזם ובעלת הקרקע)

נתוני הפרויקט

מספר תכנית: 603-0346031
זכויות בנייה למגורים: פלדלת ≈ 89,680 מ"ר (עיקרי-מעל למגורים ≈ 77,990 + 12×974 ממ"ד = 11,688). ממוצע עיקרי-מעל ליח"ד ≈ 80 מ"ר וממוצע פלדלת ≈ 92 מ"ר — דירות קומפקטיות יחסית, בהתאם ל-390 דירות קטנות מתוך 974. הנתונים מטבלת הזכויות של התכנית המאושרת (הוראות התכנית).
זכויות בנייה למסחר: מסחר 1,850 מ"ר
מס' דירות קיימות: 124 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 850 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 974 יח"ד
מס' קומות: 10-24 (בנייה מרקמית בת 10-13 קומות; מגדלים עד 24 קומות, גובה עד כ-82 מ' מעל הכניסה הקובעת)

הוראות חשובות בתכנית: עיקרי-מעל למגורים 77,990 מ"ר; מסחר 1,850 מ"ר; מבני ציבור 14,122 מ"ר. **צפיפות:** כ-26 יח"ד לדונם על 37.63 דונם. **סטטוס:** מאושרת (2020), טרם הוצאו היתרים וטרם החל ביצוע.

92 מ"ר

יח"ד ממוצע בפרויקט

מחפשים השקעה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם נכסים להשקעה בהתאמה אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

תשריט מצב מוצע — שכונת האצטדיון, רובע א', אשדוד
תשריט מצב מוצע — שכונת האצטדיון, רובע א', אשדוד
מספר יחידות דיור
974 יח"ד
שטח עיקרי (פלדלת)
89,680 מ"ר
  • מסחר 1,850 מ"ר
שטח יחידת דיור ממוצע
92 מ"ר
  • כולל ממ"ד

אבני דרך בתוכנית

קליטת התכנית

27.11.2016

הפקדת התכנית

פרסום להפקדה ברשומות

06.08.2018

אישור התכנית

פרסום לאישור ברשומות — 05.03.2020

05.03.2020

ניתוח SWOT

חולשות

מאחר שהתכנית כבר מאושרת, עיקר פוטנציאל ההשבחה התכנוני כבר מגולם במחיר — הכניסה בשלב זה קונה ודאות, לא הנחה, ונותרה פרמיה מצומצמת בלבד (אישור→היתר→ביצוע). זו נורת אזהרה מהותית: התכנית אושרה כבר לפני כשש שנים (2020) וטרם הוצאו היתרים וטרם החל ביצוע — פער זמן שמעורר שאלה לגבי קצב המימוש. מכפיל היחידות הגולמי (×7.85) מנופח ומטעה: מרבית היחידות (453) הן בנייה חדשה על שטח האצטדיון ולא החלפת מבנים קיימים, ויחס ההחלפה במתחם הפב"ב הוא כ-×4.2 בלבד. כפרויקט בהובלת רמ"י, קצב המימוש תלוי בהליכי מכרז ובבירוקרטיה ממשלתית, שעלולים להתארך. מבנה התכנית מורכב — שני מתחמים, כולל תכנית איחוד-וחלוקה נפרדת בסמכות ועדה מקומית למתחם הפב"ב.

חוזקות

היתרון הבולט הוא ודאות תכנונית מלאה: התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף עוד ב-05.03.2020, כך שכל הסיכון הסטטוטורי כבר מאחור. המתחם כולו בבעלות המדינה, ורשות מקרקעי ישראל היא בעלת הקרקע, מגישת התכנית והיזם — גורם מקדם יציב ואמין, ללא סיכון הרכבת בעלים פרטיים. המתחם מוכרז מאז 15.07.2019 ומקודם במסלול מיסוי, המקנה לדיירים המתפנים הטבות מס. מדובר בשכונה חדשה שלמה (כ-974 יח"ד) על שטח האצטדיון הישן, המשתלבת במערך שטחים ציבוריים ירוקים רציף — פרויקט מעצב-עיר עם היקף ציבורי נדיב (כ-14,122 מ"ר) ורכיב מסחרי. שטחי הדירות קומפקטיים וריאליים (ממוצע עיקרי-מעל כ-80 מ"ר), ובכללם 390 דירות קטנות ההולמות ביקוש של זוגות צעירים ומשקיעים, לצד תמהיל גבהים מגוון (מרקמי ומגדלים עד 24 קומות).

איומים

הסיכון המרכזי הוא ביצוע ותזמון: התכנית אושרה לפני כשש שנים ללא היתרים וללא תחילת ביצוע, ופרויקטים בהובלת המדינה עלולים להיתקע על מכרזים, תשתיות ומימון. מאחר שהאפסייד התכנוני כבר מוצה, משקיע שייכנס בציפייה לעליית ערך הנובעת מהתכנון — יטעה; הערך הנוסף יבוא רק מהתקדמות המימוש. אופי הבינוי המעורב (שני מתחמים, בנייה חדשה על שטח האצטדיון לצד פב"ב) והצורך בתכנית איחוד-וחלוקה נפרדת מסבכים את הרישום והמימוש. ספיגת כ-974 יח"ד בשוק אשדוד לאורך זמן, לצד עלויות בנייה וסביבת ריבית גבוהות, מהווים סיכון תזרימי. לבסוף, הרכיב המניב הצנוע יחסית מותיר תלות מרכזית בשוק המגורים המקומי.

הזדמנויות

הוודאות התכנונית המלאה הופכת את המתחם לאפיק בסיכון נמוך יחסית, המתאים למשקיע שמרן המעדיף פרויקט מאושר על פני מתחם בשלבי תכנון. מנוע הערך כעת אינו התכנון אלא ההתקדמות לביצוע ופיתוח השכונה — שכונה חדשה ושלמה על קרקע מדינה בעיר צומחת (צפון אשדוד) עשויה להשביח ככל שהמימוש יתקדם והסביבה תתפתח. מסלול המיסוי וההכרזה מ-2019 מקנים הטבות מס לדיירים המתפנים. תמהיל הדירות הקומפקטי (390 דירות קטנות) מתאים לביקוש חזק בשוק האשדודי לדירות קטנות להשקעה ולזוגות צעירים, ועשוי להיספג היטב.

מיקום הפרויקט

גבולות התכנית (קו כחול)

שיחה עם יועץ

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם ניתוח מפורט והצעה מותאמת אישית.

בלחיצה על הכפתור אני מאשר קבלת עדכונים ותוכן שיווקי מ- Upside בהתאם למדיניות הפרטיות.

כתבות מומלצות

❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.

השקיעו עם Upside

מלאו את הפרטים ויועץ מטעמנו יחזור אליכם עם ההזדמנויות המתאימות ביותר עבורכם.

בביצוע פעולה זו אני מאשר/ת קבלת עדכונים ותכנים שיווקיים מ-Upside.