תכנית חפ/4/2444 היא תכנית מתאר מקומית מאושרת להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי ברחוב ברנר 2-18 שבשכונת רמות רמז בחיפה, על שטח של 8.324 דונם. התכנית מציעה הריסה של שלושה מבני שיכון מסוג "רכבת" בני שלוש קומות ובהם 55 יחידות דיור, והקמת מתחם מגורים חדש בן שלושה מבנים הכולל בנייה מרקמית ומגדל, ובו 271 יחידות דיור — תוספת נטו של 216 יח"ד — לצד שטחי מסחר, משרדים ומוסדות ציבור. הבינוי המוצע מתחלק לשלושה תאי שטח: תא 96C ותא 97B, כל אחד בן 10 קומות בגובה 35 מ' ובו 67 יח"ד, ותא 98A — המגדל — בן 25 קומות בגובה 90 מ' ובו 137 יח"ד. התכנית משנה את הייעוד מאזור מגורים מיוחד לשיכון מאורגן לייעודי מגורים, מסחר ומוסדות ציבור לפי מבא"ת, משנה קווי בניין ומעלה את גובה הבינוי ומספר הקומות. זוהי תכנית ללא איחוד וחלוקה, המאפשרת תכנון תוך שמירה על עקרונות תכנית האב להתחדשות עירונית של חיפה, ומכוונת להוספת יחידות דיור בסביבה שבה קיימים ביקושים רבים למגורים. תמהיל הדירות בשלושת הבניינים יכלול גדלים שונים ובכללם 15% דירות קטנות בשטח של 30-55 מ"ר.
שלושה מבני שיכון מסוג "רכבת" בגובה שלוש קומות, ובהם 55 יחידות דיור בסך הכול, בהיקף 5,155 מ"ר מאושרים. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנים, את מצבם הפיזי או את קיומם של ממ"דים בדירות הקיימות.
פרטי התכנית
📍 כתובת: ברנר 2-18, שכונת רמות רמז, חיפה (גוש 11194, חלקות 291-293 בשלמותן וחלקי חלקות 310-312)
📅 סטטוס: מאושרת — התכנית פורסמה לאישור ברשומות ב-27.10.2024 (הודעה באתר האינטרנט 15.10.2024, פרסום בעיתונים 29.11.2024), לאחר שההתנגדויות שהוגשו ב-30.04.2024 נדונו והוכרעו ב-29.07.2024. מסמך העברת התכנית המאושרת לוועדה המקומית הופק ב-06.01.2025. ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנית מאושרת לפני מימוש", המתחם אינו בביצוע ולא נרשמו היתרי בנייה.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 5009254, "ברנר 2-18") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם. שנת תוקף במאגר: 2024.
🛣️ מסלול: תכנית מתאר מקומית במרחב התכנון המקומי חיפה, ללא איחוד וחלוקה. התכנית נגזרת מעקרונות תכנית האב להתחדשות עירונית של חיפה ומשנה את הייעוד מאזור מגורים מיוחד לשיכון מאורגן לייעודי מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור לפי מבא"ת.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 304-1129055
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 25,902 מ"ר (עיקרי-מעל 22,650 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 271 יח"ד = 3,252 מ"ר). פירוט לפי תא שטח: תא 96C — 5,450 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-67 יח"ד על מגרש בן 1,777 מ"ר (לאחר הפקעה); תא 97B — 5,450 מ"ר ו-67 יח"ד על מגרש בן 2,289 מ"ר; תא 98A — 11,750 מ"ר ו-137 יח"ד על מגרש בן 2,290 מ"ר. ממוצע שטח עיקרי ליחידה ≈ 84 מ"ר. בנוסף מוקצים שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת (3,780 מ"ר בכל אחד מתאים 96C ו-97B, ו-6,600 מ"ר בתא 98A) ושטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת לקומות חניה. מעבר לשטח העיקרי תותר בניית מרפסות מקורות בשטח של עד 20 מ"ר ליח"ד — 1,340 מ"ר בכל אחד מתאים 96C ו-97B ו-2,740 מ"ר בתא 98A, סה"כ 5,420 מ"ר. לפי הוראה (ג) לטבלה 5 יכלול התמהיל 15% דירות קטנות בשטח 30-55 מ"ר, ולפי הוראה (ה) לפחות 50 מ"ר מהשטח העיקרי בכל מבנה יוקצו לשימוש רב-תכליתי קהילתי. הוראה (ד) מתירה העברת זכויות בנייה ויח"ד בין תאי השטח בהיקף של עד 20% מסך המבוקש.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 700 מ"ר, תעסוקה 1,000 מ"ר
מס' דירות קיימות: 55 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 216 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 271 יח"ד
מס' קומות: 10-25 מעל הכניסה הקובעת: תאי שטח 96C ו-97B — 10 קומות בגובה 35 מ' כל אחד; תא שטח 98A (המגדל) — 25 קומות בגובה 90 מ'. מעל גובה זה ניתן לתכנן מתקנים טכניים על גג הבניין בגובה המינימלי הנדרש. הכניסה הקובעת של המבנים היא קומת הקרקע מצד רחוב ברנר, ויותרו קומות חניה תת-קרקעיות, לרבות קומת חניה נוספת מעבר למתוכנן.
הוראות חשובות בתכנית: יש לשים לב לפער מהותי בין המקורות במספר היחידות: דברי ההסבר וטבלת הזכויות (טבלה 5) נוקבים שניהם ב-271 יח"ד מוצעות — סכימת התאים 67+67+137 נותנת 271 בדיוק, וכן 20 מ"ר מרפסות × 271 = 5,420 מ"ר, בדיוק שטח המרפסות הרשום בטבלה — ואילו לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית רושמים 256 יח"ד (תוספת 201). מסמכי התכנית הם המקור הסטטוטורי ולכן ננקב כאן 271 סה"כ ו-216 תוספת נטו על 55 הקיימות. יצוין כי הערה (8) לטבלה 5 מאפשרת להמיר עד 1,000 מ"ר מזכויות תא 98A לטובת מסחר, ובמקרה כזה יקטן מספר היחידות בתא זה מ-137 ל-110 — כלומר 244 יח"ד במתחם. מכפיל יח"ד ×4.93 (55→271) — גבוה מהטווח הטיפוסי בפב"ב (×2.5-×4), ומוסבר בכך שנקודת הפתיחה דלילה במיוחד: שלושה מבני "רכבת" בני 3 קומות בלבד עם 55 יח"ד על 8.3 דונם, כלומר עתודת זכויות שטרם נוצלה, שהתכנית ממירה למגדל בן 25 קומות ולשני מבנים בני 10 קומות. אילו היה מאומץ נתון המאגר (256 יח"ד) המכפיל היה ×4.65. צפיפות 32.6 יח"ד לדונם על 8.324 דונם — מעט מעל הטווח המקובל (20-30). ממוצע שטח עיקרי ליחידה כ-84 מ"ר — בתוך הטווח הטיפוסי (80-110). הערה טכנית: סעיף 1.2 בהוראות התכנית נוקב ב"8,324 דונם", אך מדובר בבירור ב-8,324 מ"ר, קרי 8.324 דונם, כפי שגם דברי ההסבר מציינים ("כ-8.3 דונם"). כמו כן, לוח הכמויות רושם 26,770 מ"ר מגורים בעוד סכימת השטח העיקרי בטבלה 5 נותנת 22,650 מ"ר; הפער נובע ככל הנראה מאופן ספירה שונה ולא הובהר במסמכים. ראוי לציין כי מתחם זה גובל במתחם ברנר 20-30 (תכנית חפ/2444/6, מספר 304-1279249), המצוי אף הוא באותו גוש 11194 ובשלב הפקדה — כלומר מדובר במהלך התחדשות רחב יותר ברחוב ברנר.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
