תכנית הר/מק/2528 היא תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המקומית להתחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי בשכונת נווה ישראל בהרצליה, על שטח של 2.717 דונם בצומת הרחובות בר-כוכבא וסעדיה גאון. התכנית מציעה הריסה של הבינוי הקיים — מבנה מגורים בן 4 קומות ובו 24 יחידות דיור בשלוש כניסות, מקלט ציבורי ומבנה מסחר שכונתי בן קומה אחת — ובנייה מחדש של 74 יחידות דיור, תוספת נטו של 50 יח"ד. התכנית מארגנת מחדש את ייעודי הקרקע באופן התואם את צרכי השכונה באמצעות חלוקה לשלושה תאי שטח חדשים: מגרש בייעוד מגורים ד' בן 8 קומות היוצר דופן עירונית פעילה לצומת, ובו מסחר בקומת הקרקע ומעליו 6 קומות מגורים טיפוסיות וקומת גג בנסיגה; מגרש בייעוד דרך מוצעת המציע הרחבה מקומית לרחוב סעדיה גאון; ומגרש ציבורי עצמאי שיצטרף לרצף המגרשים החומים בסביבה. מטרת התכנית היא שיפור איכות המגורים לאוכלוסייה הקיימת ושיפור המרחב הציבורי באמצעות הוספת שימושים ציבוריים ומסחר. התכנית כוללת איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה שלא בהסכמת הבעלים, וכן שינוי ייעוד של שטח מסחרי ומקטע דרך לשטח ציבורי.
מבנה מגורים אחד בן 4 קומות ובו 24 יחידות דיור בשלוש כניסות, בהיקף 1,842 מ"ר מאושרים; לצדו מקלט ציבורי ומבנה מסחר שכונתי בן קומה אחת בהיקף 104 מ"ר מסחר מאושרים. כל המבנים הקיימים בשטח מיועדים להריסה. הוראות התכנית ודברי ההסבר אינם מציינים את שנת הקמת המבנה, את מצבו הפיזי או את קיומם של ממ"דים בדירות הקיימות.
פרטי התכנית
📍 כתובת: בר כוכבא 86, פינת רחוב סעדיה גאון, שכונת נווה ישראל, הרצליה — בצומת הרחובות בר-כוכבא מצפון וסעדיה גאון ממזרח (גוש 7291, חלקות 57, 231-232 בשלמותן וחלק מחלקה 224)
📅 סטטוס: בבדיקה תכנונית — התכנית הוגשה לוועדה המקומית ועברה בדיקת תנאי סף ב-01.02.2026, וזהו השלב היחיד שנרשם עד כה בלוח הסטטוסים. התכנית טרם נדונה להפקדה, טרם הופקדה וטרם אושרה, ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. לפי מאגר הרשות להתחדשות עירונית הסטטוס הוא "תכנון סטטוטורי" והמתחם אינו בביצוע.
📣 הכרזה: לא מוכרז — במאגר הרשות להתחדשות עירונית (מתחם מס' 5009425, "בר כוכבא פינת סעדיה גאון") לא רשום תאריך הכרזה ולא רשום מסלול. משמעות הדבר שהטבות המס הייחודיות החלות על מתחמי פינוי-בינוי מוכרזים אינן חלות על המתחם.
🛣️ מסלול: תכנית מתאר מקומית בסמכות הוועדה המקומית הרצליה (מחוז תל-אביב). התכנית כוללת איחוד וחלוקה כמשמעותם בפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה שלא בהסכמת הבעלים.
נתוני הפרויקט
מספר תכנית: 504-1150143
זכויות בנייה למגורים: פלדלת = 7,360 מ"ר (עיקרי-מעל 6,472 מ"ר לפי טבלה 5, בתוספת 12 מ"ר × 74 יח"ד = 888 מ"ר). ממוצע שטח עיקרי ליחידה ≈ 87 מ"ר — בתוך הטווח הטיפוסי. תא שטח 100 (מגורים ד'), גודל מגרש 1,924 מ"ר, תכסית 65%: בנוסף לשטח העיקרי מוקצים 2,224 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו-6,541 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (חניה בארבע קומות מרתף). לפי הוראה (ג) לטבלה 5 יותר שטח של עד 14 מ"ר ליחידת דיור עבור מרפסות מעבר לשטחים העיקריים — כ-1,036 מ"ר במצטבר — ולפי הוראה (ה) תותר תוספת של עד 150 מ"ר עבור מועדון דיירים ומרפסות גג מקורות. הוראה (א) קובעת כי אם יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים במקום דירתיים תותר תוספת של 12 מ"ר עיקרי ליח"ד. לפי הערה (3), לפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות ששטחן המרבי עד 80 מ"ר (עיקרי ושירות). הוראה (ד) אוסרת ניוד שטחי שירות לשטחים עיקריים, והוראה (ב) אוסרת ניוד שטחי מסחר או שטחים ציבוריים לטובת מגורים.
זכויות בנייה למסחר: מסחר 400 מ"ר
מס' דירות קיימות: 24 יח"ד
מס' דירות שיתווספו: 50 יח"ד (נטו)
סה"כ דירות: 74 יח"ד
מס' קומות: 8 מעל הכניסה הקובעת בגובה 33 מ' — מסחר בקומת הקרקע, מעליו 6 קומות מגורים טיפוסיות וקומת גג בנסיגה — ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת לחניה. תכסית קומת הגג הכוללת לא תעלה על 75% משטח קומה טיפוסית (לא כולל מרפסות). מספר קומות המרתפים עשוי לגדול בהתאם לתקן החניה שיהיה בתוקף בעת הוצאת היתרי הבנייה.
הוראות חשובות בתכנית: מספרי היח"ד עקביים בין המקורות: עיקרי הוראות התכנית, לוח הכמויות של מבא"ת ומאגר הרשות להתחדשות עירונית נוקבים כולם ב-24 קיימות, תוספת 50 וסה"כ 74. מכפיל יח"ד ×3.08 (24→74) — בתוך הטווח המקובל בפב"ב. צפיפות 27.2 יח"ד לדונם על 2.717 דונם — בקצה העליון של הטווח המקובל (20-30), ובחישוב נטו על מגרש המגורים בפועל (תא שטח 100, 1,924 מ"ר) הצפיפות מגיעה לכ-38.5 יח"ד לדונם. סכימת טבלה 5 מתיישבת: 6,472 מ"ר עיקרי-מעל + 2,224 מ"ר שירות-מעל + 6,541 מ"ר שירות-מתחת = 15,237 מ"ר סה"כ שטחי בנייה בתא שטח 100. יש לשים לב לפער בין המקורות בשטח המגורים: טבלת הזכויות נוקבת ב-6,472 מ"ר עיקרי-מעל, ואילו לוח הכמויות של מבא"ת רושם 7,224 מ"ר "מגורים (מ"ר)" (1,842 מאושרים בתוספת 5,382). הפער (752 מ"ר) לא ניתן ליישוב מתוך המסמכים, ולכן ננקב כאן נתון טבלת הזכויות שמתיישב במדויק עם שורת הסה"כ שלה. באופן דומה, לוח הכמויות רושם 504 מ"ר מבני ציבור, בעוד טבלת הזכויות מקצה 180 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור בתא שטח 100 ומגרש ציבורי עצמאי נוסף בתא שטח 101 (גודל מגרש 503 מ"ר) — ראוי לאמת נתונים אלה מול הגרסה שתופקד. יודגש כי מדובר בתכנית בשלב מוקדם מאוד: בדיקת תנאי סף בלבד, וכל הנתונים עשויים להשתנות מהותית עד ההפקדה.
❗חשוב להבהיר: הפרטים והנתונים המופיעים בפוסט אלו משקפים את מצב הדברים למועד עריכת הפוסטים בלבד.על אף המאמץ להציג מידע מהימן, התוכן עלול להכיל שגיאות, השמטות או אי-דיוקים בשוגג.
מאחר שמדובר בפרויקטים דינמיים, המידע עשוי להשתנות מסיבות רבות ומגוונות (לרבות החלטות רשויות התכנון, עדכון זכויות, שינויים מסחריים ועוד). התוכן המפורסם אינו מהווה ייעוץ מקצועי, חוות דעת שמאי, משפטי או המלצה לביצוע עסקה כלשהי, ואין להסתמך עליו בשום אופן ללא בדיקה עצמאית וקבלת ייעוץ מקצועי מוסמך המתאים לצרכים שלכם.
